현재 2주택자들은 물론 앞으로 2주택자가 될 가능성이 있는 사람들의 고민이 중과세 영향으로 점점 늘어나고 있다. 이들의 고민은 크게 두 가지로 구별되는 것 같다. 하나는 종전보다 크게 오른 세금을 부담하기가 몹시 꺼려진다는 것과 다른 하나는 이러한 중과세 조치가 시장에 나쁜 영향을 주게 되어 시세차손을 보지 않을까 하는 우려이다. 그래서 이런 저런 생각들이 어우러지다 보니 이미 재산을 여유 있게 가지고 있는 사람들은 추가투자가 엄두를 내지 못하고 있다. 본인 명의로 추가투자에 나섰다간 3주택 중과세 올가미에 걸려 꼼짝도 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.

 

오히려 중과세 시대에는 재산을 슬림화시키는 것이 절세하는 지름길이므로 양도를 해야 하나 양도세 중과세율로 양도가 쉽지 않은 상황에서 차선책으로 세대분리를 활용한 증여를 손쉽게 선택하여 왔다. 하지만 일부에서는 세금이 많이 발생하는 증여대신 보유세를 투자비용의 일환으로 보아 보유 쪽으로 가닥을 잡기도 했다.

 

그런데 최근 인상된 기준시가로 인해 보유세 부담이 급증하고 2주택 중과세가 점점 가시화되면서 생각보다 큰 세금 때문에 보유전략을 수정해야 하지 않느냐는 반응들이 점점 많아지고 있다. 중과세로 인한 수익률의 급감과 그로 인한 수요와 공급의 변동 그리고 이로 인한 자산가격에 대한 거품론이 확산되고 있기 때문이다.

 

이러한 상황에서 이미 주택을 많이 가지고 있는 사람들이나 추가로 투자에 나설 사람들은 어떤 전략을 채택해야 하는지 이를 알아보는 것은 매우 중요하다고 보인다.  

그래서 이하에서는 도대체 보유세가 얼마가 오르고 양도세 중과세가 수익률에 어떤 영향을 미치는지 그리고 중과세 대책에는 어떤 것들이 있는지 알아보도록 하겠다.

 

먼저 종부세는 6억원을 초과한 기준시가에 세율과 과표 적용비율을 순차적으로 곱해 계산한다. 물론 종부세가 과세되는 구간은 재산세도 과세가 되므로 재산세 중복분은 차감이 되어야 한다.

예를 들어 2주택의 기준시가 합이 20억원인 경우 종부세는 다음과 같다.

 

 

 

그런데 이 종부세는 계산구조상 기준시가와 과표적용비율 등으로 인해 해마다 세부담이 커지는 특징이 있다. 예를 들어 위 주택이 해마다 기준시가 10%씩 인상이 된다고 하면 종부세는 다음과 같이 인상이 된다.

 

 

 

이렇게 기준시가가 매년 10%씩 인상되더라도 이미 인상율이 확정된 과표 적용비율과 맞물려 종부세는 해마다 30~40% 이상 오르게 된다.

또 여기에 재산세와 재산세에 따라다니는 지방교육세 등의 세금과 종부세에 추가로 붙는 농어촌특별세액을 감안하면 이 사례에서의 보유세 수준은 4년간 총1억원을 상회하게 된다.

 

다음으로 2주택 중과세에 따른 수익률의 변화를 따져보자.

 

2주택 중과세의 내용은 주택을 3년 이상 보유하면 양도차익의 일부를 특별공제하던 것을 박탈하는 한편 양도소득세율을 50%로 하는 것이다. 이렇게 되면 투자수익률이 떨어질 수밖에 없는데 어떻게 변하는지 5년을 보유하고 양도가액이 10억원이고 취득가액인 5억원인 주택의 경우를 예로 들어보자.

 

이 주택이 누진세율로 양도세가 과세된다면 순현금유입액은 다음과 같다.

 

-양도가액-취득가액-양도세=10억원-5억원-1억 4,130만원=3억 5,870만원

이 순현금유입액을 취득가액으로 나누면 71.7%의 수익률이 나온다.

 

그런데 만일 이 주택이 2주택 중과세율을 적용받게 되면 순현금유입액은 다음과 같이 축소된다.

-양도가액-취득가액-양도세=10억원-5억원-2억 5천만원=2억 5천만원

취득가액 대비 50%의 수익률을 보이나 누진세율 적용시보다 21.7% 포인트가 하락한다.

그런데 이렇게 세금제도의 변경으로 인한 세금액수가 차이가 남에도 불구하고 처분이 아닌 보유 쪽으로 의사결정을 내렸다면 시세가 얼마나 상승해야 이 의사결정을 정당화시킬 수 있을까?

 

일단 단순하게 생각하더라도 시세상승분은 앞의 순현금흐름액의 차이와 중과세로 증가되는 세금 그리고 보유세 등 각종 보유비용을 합한 금액 이상이 되어야 할 것이다. 특히 누진세율로 과세되는 경우에서 그 양도대금을 재투자했을 때 벌어들일 수 있는 수익부분을 일종의 기회비용으로 보아 앞의 금액에 포함시켜야 한다.

그래서 이 사례에서는 수익률이 누진세율과 동일한 때의 수익률이 되도록 앞으로 추가로 21.7% 이상 상승돼야 한다. 금액적으로는 10억원에서 2억원 이상이 증가된 12억원 이상의 수준이 된다.

 

이제 보유 및 양도단계에서 중과세가 되는 시대에 어떻게 대응을 할지 알아보자.

우선 실수요자와 투자수요자의 관점에 따라 그 대처방안을 달리할 필요가 있다. 세법에서는 수요자 구분을 대체적으로 1세대 1주택 이하자는 실수요자로 그 초과자는 투자수요자로 구분을 한다. 이런 구분기준에 따라 실수요자에게는 다양한 비과세 등 세부담을 경감해 주나, 투자수요자에게는 비과세혜택을 박탈하거나 중과세를 적용한다. 물론 이런 구분과는 관계없이 6억원을 초과한 고가주택은 실수요자와 투자수요자의 중간에 속하는 정도의 개념을 적용하고 있다.

 

따라서 집의 주택수가 2주택 이상이 되거나 주택 값이 6억원을 초과한다면 보유세와 양도세 중과세에 대응을 할 필요가 있다.

일단 주택이 1채밖에 없으나 고가주택을 가진 사람들은 종부세 부담이 있다. 따라서 이러한 층에 속하는 사람들은 법이 바뀌기 전까지는 종부세로 낼 금액을 사전에 인지하고 납부할 금액을 미리 준비해 두어야 한다. 세금을 납부할 능력이 없다면 집을 보유하기가 힘들어 지기 때문이다.

 

앞으로 1채를 추가로 취득하여 2주택이 되는 사람들은 일시적 2주택 비과세 특례제도를 이용하는 것이 필요하다. 만일 이 비과세 특례를 받지 못하면 2주택 중과세에 바로 연결될 수 있으므로 유의할 필요가 있다. 특히 2006년 이후에 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 입주권도 주택수로 간주되어 다른 주택의 과세판정에 영향을 주므로 이에 유의할 필요가 있다. 다만, 입주권은 실수요자 관점에서 비과세혜택이 많으므로 이를 활용해 투자에 나설 수도 있을 것이다.

 

2주택 이상을 보유한 사람들은 앞의 분석과 같이 보유냐 처분이냐의 의사결정을 올해가 지나기 전에 내려야 한다. 우선 보유능력이 있는지 점검을 하고 보유할 가치가 있는지를 따져보아야 한다. 만일 보유능력이 약하거나 보유할 가치가 떨어지는 경우에는 양도세 절감분을 고려하여 올해 양도를 하는 것이 좋다. 만일 보유능력이 되고 보유할 가치가 있는 경우에는 보유의사결정을 하는 것이 합리적이다. 다만, 보유의사결정으로 끝나는 것이 아니라 상황이 급변할 수 있기 때문에 보유냐 양도냐의 결정을 지속적으로 할 필요가 있다. 물론 양도를 선택하거나 구체적인 양도시기를 정하는 시점은 투자수익률과 밀접한 관련성이 있으므로 수익률 분석을 잘 해내는 것이 무엇보다 필요할 것으로 본다.

 

결국 2주택 이상자들의 보유의사결정은 대부분 시세전망에 달려 있다고 할 수 있다. 만일 시세전망이 밝아 목표수익률을 뛰어넘는다면 보유의사결정을 더욱 공고히 할 것이며, 그 반대가 되면 중과세를 피해 처분의사결정을 내리는 것이 타당할 것이다.