정부에서 3.30대책을 추가 발표했다.

현재 속단은 이르지만 초기 진정효과가 약하게 나타나 재건축환수제 입법이 지연되거나, 강도가 여론에 밀려 떨어지거나 선거표심관리에 민감하여 후토한 다면 현재 2천만원 내외 호가위주 약세장세를 예단하기 힘들것으로 본다

 

이번 대책의 주요방향은 강남재건축을 현상태에서 동결하고 대안으로 인근 성남도촌지구등 신도시와 강북 광역개발을 유턴하고 있다.

강남권등 강력한 재건축개발이익환수제 긍정하면서도 가수요자가 아닌 일반 실수요자까지 강남권과 수도권등 중대형기준시 6억초과 아파트에 대하여는 투기지역과 과열지구에 대하여는 연봉제 대출제한으로 시가대비 종래 40%정도에서 20%정도 대출이 대폭 규제되고 있어 연말연시 단기 이상급등으로 가수요로 은행돈들 무리하게 조달하여 집을 구입했거나, 1가구 2주택중과 가시화 그리고  금리인상등 추가대책과 시장상황이 악화될 경우 상당한 타격도 예상되는 상황이다.

 

○ 정부 집값 안정대책? 연소득대비 주택구입비율(PIR)에 마춰라?

 

주식격언에 산이 깊으면 골도 깊다는 말이 있다.

지난 6년간 강남을 비롯한 수도권시장이 급등으로 내집마련에 실기한 일반 국민들은 여간 걱정이 아니다.

 

문제는 연말연시 강남권과 판교권의 여파로 분당과 용인 그리고 강북 용산과  성수동 뚝섬일원등 호재지역 중심으로  잔뜩 낀 거품(급등한 아파트값)이 과연 붕괴할 것인가? 붕괴한다면 얼마나 거품이 제거될 것인가?

 

그리고 진정 6억원이하 내집마련을 위한 실수요자에 대한 제 1금융권 대출억제정책도 문제가 심각하다.

정부에선 그동안 공영개발과 주거안정이란 명분아래 토공과 주공을 내세워 집장사, 땅장사를 독식하고 있고, 시행사는 그동안 분양가 자율화이후 집장사로 상당 재미를 보았다는 것은 일반 국민이면 주지하고 있는 사실이다.

그러나 지금 시장의 상황은 정부가 독식하고 시행사며, 수도권에 내집마련을 하려는 일반 국민들은 효용가 없는 정부대책에 실망감이 역력하다.

 

게다가 정부에서 세금정책에선 OECD국가를 자처하며, 소비자 물가지수 5%를 지키려고 애쓰면서 집값폭등과 거품제거에는 뒷북정책으로 일관하고 있다.

 

집을 마련하려면 중국이나 미국인 경우에도 은행에서 최고 80%까지 대출을 할 만큼 집값도 물가안정에 예외가 없는 데도 불구하고,우리의 경우 대출을 억제하는 상황에서 열심히 종자돈을 모아 집을 마련하려면 집값은 한 참 도망가는 형국이니, 어디 정상적으로 열심히 일해서  집값상승속도를 현 소득이나 수입으로 따라 갈 수 있단 말인가?  

 

결국 정부에서 투기를 조장하는 시장구도 아니고 무엇인가?

미국이나 영국인 경우 연소득대비 주택구입비율(PIR)이 2~4%대 즉 2~4년 정도면 내집마련이 가능한데, 우리나라인 경우 연봉 10년, 20년이상 종자돈을 모아도 주택구입에 대한 수요예측이 전혀 불가능하고, 오히려 고분양가, 급등을 좌시하는 면죄부 연착륙정책이 가장 큰 문제라 본다.

 

외환위기이후 부도난 가정을 살리기 위해 수억만리 외국에서 먹을 것, 입을 것 참아가며 종자돈을 들고 금의환향했더니 고국은 환영은 커녕, 부동산 투기왕국에서 막가파 시장을 방불케하는 형상이 벌어지고 있으니 오죽이나 가슴앓이를 하며 살아왔을까?

 

친구야! 정부에서도 잡지 못하는 투기장세장에서 늦었지만 마냥 기다릴 수 없는 현상황에서 아들, 딸 그리고 부부등 네가죽이 살 수 있는 좋은 아파트를 강남권등 수도권시장에서 구해 줄 테니 걱정 붙들어 메고 힘 내시게나~

 

○ 강남권 내집마련 대안이 무엇인가?

 

우선 소요예산과 자금조달계획을 짜자.

 

최소 7억원에서 8억6천만원(종자돈 5억정도, 현 서울 전세금 5천, 15년~30년 장기대출 2억1천~3억1천만 정도) 으로 자기돈(5억5천)과 은행돈(1억5천~3억1천만)을 조달하여 강남권인 경우 33평 7억원정도, 여타지역인 경우 중대행 40평기준시 7억원정도 취득비용등 가계운전을 감안시 최고 8억원은 넘기지 않은 계획이다.

 

다음은, 투자유망지역과 상품등 투자전략이 무엇보다 중요하다.

 

정부의 집중적 규제대상인 강남재건축아파트와 대안상품으로 부각되는 용산 한남동과 성동구 성수동 뚝섬일원등 강북뉴타운 중심권역, 강남권 마지막 개발후보지인 거여 및 마천지구, 문정 및 장지지구, 2009 분양예정인 송파신도시 아파트 그리고 2007년 제2판교인 광교신도시, 판교와 광교신도시 이중적 테마를 형성하는 용인 성복동 4차에 걸쳐 30~60평형 약 4천세대가 분양되며, 인근 신봉동과 상현동에도 5~6월에 걸쳐 30~70평형 2,300세대가 분양채비를 준비하고 있다. 그 외에도 수도권 빅3인 하남풍산지구, 성남도촌지구, 의왕청계지구등에 청약통장도 병행 투자전략을 세우고 있다.

 

끝으로 시장추이와 타이밍에 맞춰 투자상품을 집중적으로 투자하되, 경매로도 병행 투자한다.

 

이번 3.30대책과 5.31선거효과가 어떻게 시장에 미칠지 예단하긴 일러도 더이상 강남권재건축시장의 강세장은 한계가 있어 보인다.

대안상품은 강남 개발후보지와 강북뉴타운지역등은 이외로 강세장을 유지할 수 있다고 보여진다.

반면 다음달 부터 청약하는 성남도촌지구들 비롯한 신규 분양시장과 경매시장에 대하여는 병행 투자전략을 강구해 나 갈 계획이다.

 

여보 당신! 그동안 내가 없는 동안 내가 보내준 돈 한 푼도 안쓰고 목돈 만드느라, 두자식 키우느라 애 많이 썼소!

정말 미안해요!  인제 당신과 가족을 위해 열심히 살아가는 가장이 될께!

 

친구야!  집값, 부동산 문제로 걱정하는 나의 주치의가 되어 줘 정말 든든하고 고마워...

 

- 진성효(전 제주한라대 부동산지도교수, 부동산전문가활동, 경매114매니저)