2008년 이후 전국주택매매지수에 따르면 전국적인 부동산 바닥은 2009년 상반기로 확인된다. 즉, 2009년 상반기 (-)하락추세가 3분기 이후부터 (+)로 전환되었다. 그 이후 2010년엔 전국적으로 1.9%상승, 2011년 5월까지 3.8%가 상승하였다. 그런데 이를 좀더 지역적으로 세분화 해보면 서울지역은 2010년엔 연간 –1.7%, 2011년들어 0.8%상승하였고, 인천지역은 2009년, 2010년 연속 (-)흐름에서 2011년 5월까지 0%흐름을 보인다. 경기지역은 2010년 –2.3%에서, 2011년 5월까지 1.1%로 상승하였다. 반면 지방광역시의 경우 2010년 6.4%, 2011년 7.6%의 강한 상승흐름을 보인다.

 

전국주택매매지수는 2009년 3분기 이후 바닥을 치고 지속적으로 상승하고 있으나, 그 원인은 결국 지방시장의 강한상승으로 인한 것일 뿐 정작 논의의 중심이 되는 수도권은 2010년엔 (-), 2011년 들어 1%내외의 보합세의 흐름이다. 4%대 물가상승률을 반영한다면 사실상 수도권에 부동산을 보유한 분들은 손해라고 할 것이다. 이러한 지금의 상황에서 향후 2011년 하반기 시장에 대해 함께 고민해 보자.

 

부동산 시장을 좌우하는 변수

f(x)= ax+bx+cx+dx+..... ( f(x) = 부동산시장가격, x=변수, a,b,c =상수, 가중치)

 

 

 

 

부동산 시장을 좌우하는 변수로는 크게 5가지로 구분해 볼 수 있다. 첫째 부동산 수요공급, 둘째 금리 및 물가, 셋째 부동산 정책 , 넷째 경기, 다섯째 심리요인 등을 꼽을 수 있다. 부동산 시장 변수를 근거로 향후 2011년 부동산 시장을 예측해 보도록 하자.

 

수요공급적 측면

 

부동산 공급측면에서 가장 중점을 두고 살펴봐야하는 통계는 주택 입주량이다. 2008년, 2009년, 2010년 동안 평균 주택입주량을 분석해 본 결과 전국적으로 평균 30만호가 입주했다. 2011년들어 전국적으로는 10만호 정도 입주물량이 줄어들며 2012년, 2013년에 갈수록 입주물량이 상당히 감소하는 추세다. 이는 2008년 이후 계속적으로 주택인허가 물량이 줄어든 결과라 할 수 있다. 공급부족을 원인으로 주택시장이 불안할 소지가 내재 되어 있다는 점은 분명해 보인다. 다만 수요적 측면에서 보면 서울.수도권의 경우 공급부족에 대한 불안이 다소 상쇄될 여지가 있다. 2008년 이후 서울.수도권은 부동산 불황이 지속되면서 주택매매 수요는 지극히 줄어들고 오히려 대개 수요자, 관망수요자들이 증가하는 흐름이다. 보금자리주택 공급 역시 대기수요를 부채질 하고 있다. 공급량도 부족하지만 실재로 주택을 구매하려는 수요도 적어진 결과 공급량 부족의 효과가 그대로 시장에 재현될 가능성은 낮아 보인다. 공급부족과 대기수요가 맞물려 전세시장만 과열 급등시키는 결과가 당분간 지속될 것으로 보인다. 반면 지방의 경우 공급부족의 효과가 그대로 나타나고 있으며 지방 부동산시장의 호황은 1,2년 동안은 지속될 것으로 예측된다.

 

금리 및 물가

 

부동산 시장에 영향을 주는 변수로는 금리 및 물가를 들 수 있다. 2011년 하반기에 있어 금리와 물가변수는 가장 큰 영향력 중 하나가 될 수 있다. 우선 금리에 대해 생각해 보자. 2010년 7월부터 현재까지 25bp씩 총 5차례 금리를 올린바 있다. 하반기에 적어도 한차례이상의 금리상승이 예견되는 상황에서 금리인상은 부동산 시장에 상당한 부담요인이 된다. 물론 부동산 시장과 금리와는 항상 역의 상관관계가 성립하는 것은 아니지만 금리인상은 대출금리의 상승으로 이어질 가능성이 높아 단기적으로 부동산 시장에 악재로 작용할 것이다. 다음으로 물가에 대해 생각해 보자. 한국은행 자료에 따르면 물가와 부동산 가격은 역의 상관관계가 성립한다. 즉, 물가가 높을 경우 부동산 매매가격은 약세였고, 물가가 낮을 경우 부동산 매매가격은 강세를 보였다. 특히 물가상승률이 4%를 넘어갈 경우 부동산 시장은 약세로 전환되는 모습이다. 올 연간 물가상승률은 4%를 넘어선지 오래됐으며, 최근엔 4.7%대의 고물가 현상을 보이고 있다. 한 연구기관에 따르면 4%대 이상의 고물가 흐름은 향후 2,3년간 지속될 것으로 전망되는 바 물가가 부동산 시장의 발목을 잡을 것으로 예상된다.

 

부동산 정책

 

부동산 시장에 영향을 주는 변수로 정부의 부동산 정책이 있다. MB정부의 부동산 정책을 한마디로 정의하면 부동산 규제 완화대책이라 정의할 수 있지만, 정책효과가 시장에 미치지 못하는 점에서 지난 참여정부때와 비슷한 모습을 보이고 있다. 올해 들어서만 1.13대책, 2.11대책, 3.22대책, 5.1대책, 6.30대책들이 쏟아져 나왔다. 정책의 내용은 대부분 전월세 안정화 대책 및 다주택자의 세제완화를 통한 거래활성화 대책이다. 3.22대책 당시 DTI규제완화 폐지만 빼면 모두 부동산 완화대책들이다. 부동산 정책 완화의 흐름은 부동산 시장이 살아날 수 있는 단초를 제공하고 있지만 부동산 시장을 둘러싼 대외변수가 심상치 않다보니 영향력이 미미할 수 밖에 없다. 올8월 중순에는 양도세중과제도 완전폐지 및 장기보유특별공제 확대등도 예정되어 있다. 다주택자의 입장에서 보면 5.1대책 당시 양도세 2년거주 요건 폐지등과 맞물려 부동산 처분이 매우 용이해질 전망이다. 부동산 거래활성화를 통한 시장 회복이냐 아니면 점진적으로 매도 물량이 시장에 쏟아지면서 장기적으로 주택가격하락으로 작용할지 좀 더 지켜볼 대목이다.

 

경 기

 

최근 기획재정부는 보도자료를 통해 5% 경제성장률 목표치를 4.5%로, 물가 상승률 목표치를 3%에서 4%로 수정한바 있다. 이를 통해 알 수 있듯이 정부 스스로도 하반기 경기에 대해 부정적인 전망을 하고 있다. 정부측외에 민간연구소 발표치를 보면 경제성장률을 4%초반으로 보는 것이 일반적이다. 우리나라는 수출중심의 경제구조다 보니 국외변수에 상당히 민감한 반응을 보인다. 2011년 6월로 미국의 2차 양적완화 정책이 막을 내리면서 그동안 인위적인 경기 부양 효과로 덕을 톡톡히 본 우리나라 입장에선 하반기 상당한 부담이 될 것이다. 미국의 긴축재정 효과와 그리스를 시작으로 한 유럽 경제위기 확산도, 100달러 이상의 고유가 행진도, 계속되는 원재가가격 상승도 하반기 경기 상황을 어둡게 하고 있다. 하반기 경기불황 요인은 부동산 시장에 악재로 작용할 것이 분명해 보인다.

 

심 리

 

상기 기술한 요소 외에도 심리적요인도 부동산 시장에 영향을 준다. 각 정보업체에서 발표한 주택구매심리 자료를 보면 수도권의 경우 2008년 3월 정점을 찍은 이후 2011년 현재까지 주택구매심리는 바닥을 형성하고 있다. 반면 지방의 경우 2009년부터 시작된 상승흐름은 2010년을 거쳐 2011년엔 더욱 심화되는 모습이다. 대다수의 서울.수도권 거주자들의 경우 향후 부동산 가격 상승을 기대하지 않는 반면, 지방 거주자들의 경우 수급 불안에 따른 가격 상승을 기대하는 것으로 보여진다.

 

 

결 어

 

2011년 하반기 주태 시장은 금리 및 물가, 경기변수가 크게 영향을 미칠 것으로 예상된다. 4%이상의 고물가 지속, 금리상승 흐름 지속, 세계 경기불안에 따른 국내 경기 불황 등은 정부의 정책완화나 공급량 부족에 따른 부동산 상승요인을 압도할 것으로 보인다. 가격변화 흐름이 거의 없는 보합세가 강하게 유지될 것으로 보여지는 바 현재 세계 경기흐름이 워낙 급변하는 흐름가운데 있는 만큼 경우에 따라선 약보합세로 전환될 여지도 충분히 있다.

 

 

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