최근 부부공동명의에 대한 관심도가 점점 높아지고 있다. 그것은 아마도 종합부동산세를 내지 않을 수 있다는 점이 언론에서 자주 부각되었기 때문으로 풀이된다. 그러나 무턱대고 부부공동명의를 해서는 안된다. 부부공동명의를 했을 때 절감되는 세금이 있는 반면 추가되는 세금이 생기므로 비교해보고 결정해야 한다. 또한 종합부동산세를 피하려고 단독명의에서 공동명의로 변경하는 것도 신중히 고려해야 한다.
그렇다면 공동명의는 어떠한 세금이 절약되고 추가되는 지, 또는 어떠한 전략을 세우는 것이 좋은가에 대해 알아보도록 하자.
◆ 절약되는 세금 - 양도소득세
먼저 절약되는 세금으로는 양도소득세가 있다. 양도소득세는 매입가와 매도가의 차액에 대해 부과되는 세금으로서 매입일에서부터 매도일까지의 기간을 기준으로 1년 미만은 50%, 1년~2년미만은 40%, 2년이상은 9~36%의 세율로 과세된다. 물론 취득시 들어간 비용과 기본공제 250만원, 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 차감한 금액에서 세율이 적용되고 보유기간이 2년 이상일 경우 단일 세율이 아닌 누진세율(구간별 세율을 적용해 더하는 방식)이 적용된다.
부부공동명의로 인해 줄어드는 양도소득세는 보유기간이 2년 이상일 경우에만 해당되는데, 그 이유는 인적공제혜택이 각각 주어지고 누진과세폭도 줄어들기 때문이다. 바꿔 말하면, 1년 이상과 1년~2년 미만의 보유기간에는 절세되는 혜택이 없으므로 굳이 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다. 이 기간 내에는 250만원의 기본공제만 더 받을 수 있을 뿐이다.
예를 들어 2년 이상 보유한 부동산을 팔아 양도차익으로 1억원이 발생했다면, 단독명의로 취득한 경우에는 1억원에 대하여 36%의 누진세율을 적용해 양도세를 계산하므로 약2316만6천원(주민세 포함)이 되는 반면 5:5 지분인 공동명의로 된 부동산을 팔아 양도차익이 1억 발생했다면, 차익 1억원이 아닌 각자의 지분 5000만원에 대해 각각 27%의 누진세율이 적용되어 양도세가 계산되므로 약1648만4천원(=각 824만2천원× 2)이 된다. 결과적으로 공동명의로 하는 경우가 단독명의로 하는 경우보다 668만원 가량 절세되는 셈이다.
<보유기간 2년이상> 양도차익이 1억원이라고 했을 때, 단독명의와 공동명의 단순비교
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단독명의 : 1억원 - 250만원(기본공제) = 9750만원
양도세 = 1000만원*9% + 3000만원*18% + 4000*27% + 1750만원*36% = 2340만원
예정신고 납부시 양도세와 주민세 : 2316만6천원
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공동명의 : 5000만원 - 250만원(기본공제) = 4750만원
양도세 = 1000만원*9% + 3000만원*18% + 750만원*27% = 832만5천원
예정신고 납부시 양도세와 주민세 : 824만1천7백5십원
배우자분까지 계산 : 8241750 * 2 = 1648만3천5백원
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차이 23166000 - 16483500 = 6682500 ∴ 668만2천5백원이 절세됨
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※ 취득시 필요경비, 장기보유특별공제 고려안함
<보유기간 1년 이상~2년 미만>양도차익이 1억원이라고 했을 때, 단독명의와 공동명의 단순비교
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단독명의 : 1억원 - 250만원(기본공제) = 9750만원
양도세 = 9750만원 * 40% = 3900만원
예정신고 납부시 양도세와 주민세 : 3861만원
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공동명의 : 5000만원 - 250만원(기본공제) = 4750만원
양도세 = 4750만원 * 40% = 1900만원
예정신고 납부시 양도세와 주민세 : 1881만원
배우자분까지 계산 : 1881만원 * 2 = 3762만원
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차이 3861만원 - 3762만원 = 99만원 ∴ 99만원 절세됨
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양도차익이 2억원이라면 절세금액은 더욱 커진다.
<보유기간 2년이상> 양도차익이 2억원이라고 했을 때, 단독명의와 공동명의 단순비교
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단독명의 : 2억원 - 250만원(기본공제) = 19750만원
양도세 = 1000만원*9% + 3000만원*18% + 4000*27% + 11750만원*36% = 5940만원
예정신고 납부시 양도세와 주민세 : 5880만6천원
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공동명의 : 1억원 - 250만원(기본공제) = 9750만원
양도세 = 1000만원*9% + 3000만원*18% + 4000*27% + 1750만원*36% = 2340만원
예정신고 납부시 양도세와 주민세 : 2316만6천원
배우자분까지 계산 : 2316만6천원 * 2 = 4633만2천원
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차이 5880만6천원 - 4633만2천원 = 1247.4만원 ∴ 1247만4천원이 절세됨
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◆ 늘어나는 세금 - 증여세, 취등록세
부부간 반반씩 공동명의로 주택을 취득하면 나중에 매도할 때 내게 되는 양도소득세가 줄어드는 효과가 발생하는 반면 상황에 따라서는 증여세와 취등록세가 부과될 수 있다.
부부공동명의는 증여형식으로서 분양권 상태에서 증여하는 것과 등기 후에 증여하는 것과는 차이가 있다. 등기 후에 증여하여 공동명의를 한다면 배우자는 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주, 해당되는 지분만큼 취등록세를 더 내야 한다. 반면, 분양권 상태에서 증여해서 공동명의를 한다면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같다. 다만 투기과열지구라서 분양권 전매가 안된다면, 증여도 불가능하므로 입주 후에나 공동명의가 가능하다.
따라서 취등록세, 증여세와 줄어드는 양도소득세 절감액을 비교해보고 의사결정을 해야할 것이다.
증여세는 주택가격에서 인적공제액과 대출금 등을 공제한 뒤, 세율을 적용해 과세되고 3개월 내 신고,납부할 경우 10%를 공제해준다. 부부공동명의 시 배우자간에는 인적공제액이 3억원으로 이 한도 내에서 증여를 하면 증여세가 과세되지 않는다.
예를들어 5억원을 증여한다고 가정해보자. 배우자 공제액이 3억원이므로 5억원-3억원=2억원이 되고 2억원에 대해 증여세는 3000만원(1억*10% + 1억*20%)이 된다. 만일 3개월 이내로 신고,납부를 한다면 최종 증여세는 2천7백만원이 된다. 단 인적공제액은 10년간 공제받을 수 있는 금액이다. 상기 예에서 7년 전에 2억원을 공제받은 사실이 있다면 공제받을 수 있는 나머지 금액은 1억원이 된다. 이를 적용해 5억원에 대한 증여세를 다시 계산해보면, 5억원-1억원=4억원이 되고 4억원에 대한 증여세는 7천만원(1억*10% + 3억*20%)이며 3개월 이내로 신고?납부를 할 경우 최종증여세는 6천3백만원이 된다.
◆ 종합부동산과의 연계
공동명의의 이점은 양도세 뿐만이 아니다. 보유세는 과표가 클수록 세금이 늘어나는 누진구조로 공동명의를 하게 되면 과표가 분산되기 때문에 세율이 낮아지는 효과가 발생한다. 주택에 대한 종합부동산세는 개인별로 주택 기준시가를 합쳐 9억원 이상이면 부과되기 때문에 기준시가가 16억원인 아파트의 경우 5:5 지분으로 공동명의를 할 경우 종합부동산세는 내지 않아도 된다. 그러한 이유 때문인 지 요즘 상담 게시판에 공동명의에 관한 질의가 부쩍 증가한 것을 보면 공동명의에 대한 관심이 많아졌다는 것을 알 수 있다.
하지만 여기서 간과해서는 안될 것이 있다. 상기에서 설명한 바와 같이 공동명의를 하게 되면 내야하는 세금이 발생하므로 종합부동산세로 부과되는 세금과 취등록세와 증여세를 비교해서 의사결정을 해야 한다. 물론 종부세는 매년 부과되는 세금이라는 점과 매년 늘어날 것이라는 점도 고려해야 한다.
이 의사결정에서 가장 중요한 것은 매도시점이라 생각된다. 몇년 안 되어 매도를 할 계획이라면 종합부동산세가 무서워 굳이 공동명의는 하지 않을 것이다. 반면 장기보유를 할 생각이라면 공동명의로 부과되는 세금과 줄어드는 종합부동산세를 비교해서 결정해야 할 것이다.
개포동 LG자이 55평형을 단독명의에서 공동명의로 변경한다고 가정해보자.
개포동 LG자이 55평형의 경우 매매가는 13억원이며 기준시가는 10억원이다. 배우자 공제가 10년간 3억원이므로 증여세 부담 없이 배우자에게 증여하는 비율은 3/13이며 이를 기준시가에 적용하면 10억원* 3/13 = 약 2억3천만원으로 기준시가 10억원 가운데 2억3천만원을 세 부담 없이 증여할 수 있는 것이다. 따라서 배우자에게 3억원을 증여하고 나면 기준시가는 7억7천만원으로 종합부동산세 과세대상에서 제외된다. 참고로 개포동 LG자이 55평형의 올해 보유세는 재산세(224만원)+종합부동산세(25만원)으로 총 249만원을 올해 납부해야 한다.
이 같은 경우에 얼핏 보면 단독명의보다 공동명의를 하는 것이 유리해 보인다. 하지만 증여세는 부과되지 않더라도 배우자 취득분에 대한 취등록세와 비교를 해봐야 한다. 물론 매도시기와의 조율도 필요하다.
다음은 전년도 추정액을 무시하고 매년 늘어나는 가격에 대한 종합부동산세를 시뮬레이션한 것이다. (필자의 생각으로는 전년도 추정액으로 한다고 해도 2005년 보유세 249만원이 전년도 추정액의 150%를 넘지 않을 것으로 보인다.)
개포LG자이 55평형의 가격이 매년 1억원씩 상승하고 기준시가는 해당 시가의 77%선이라고 가정할 때, 향후 5년간 내게 되는 보유세를 살펴보면 다음과 같다.
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2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 계
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재산세 224만원 244만원 263만원 282만원 301만원 321만원 1천635만원
종합부동산세 25만원 45만원 64만원 83만원 102만원 122만원 441만원
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합 계 249만원 289만원 327만원 365만원 403만원 443만원 2천76만원
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6년 동안 절세할 종합부동산세는 441만원이라는 계산이 나온다. 물론 부과세의 일종으로 종합부동산세로 인해 부과되는 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)를 내야한다는 것도 감안하자. 이에 반해 증여세는 배우자공제로 인해 과세되지 않는다 하더라도 배우자 취득분에 대한 취 등록세가 발생하게 되므로 이와 비교를 해보아야 한다. 배우자 증여분에 대한 취 등록세는 무상으로 취득하는 경우에 해당하고 과표는 기준시가가 되고 이중 3억원을 증여했다고 한다면 10억원*3/13 = 약 2억3천만원이 취득한 지분에 대한 취 등록세의 과표가 되어 이에 대한 취 등록세는 920만원(2억3천만원 * 4%)이 된다.
따라서 종합부동산세로 인해 부과되는 농어촌특별세 20%를 감안해 공동명의로 인해 절세되는 종합부동산세는 6년 동안 총 529만원(441만원+종부세의 20%)이 된다. 반면 배우자분 취득에 따른 취등록세는 920만원으로 수년 내로 매도할 생각이라면 종부세를 내는 것이 나을 수 있다. 즉, 이 같은 상황이라면 장기보유를 목적으로 하는 경우는 공동명의를 하는 것이 유리하고 단기보유가 목적인 경우에는 종부세를 내는 것이 낫다는 얘기이다.
◆ 고려할 사항
1가구1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 된다. 또한 양도차익이 적은 경우에도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다. 게다가 공동명의는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커 증여세 부담이 많이 나올 수 있으므로 공동명의를 하기 전에 증여세, 취등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해야 한다. 양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼 수도 있기 때문이다.
이같이 여러 상황이 있을 수 있으므로 종합부동산세를 피하기 위해 공동명의를 무턱대고 할 것이 아니라 요목조목 따져보고 하는 것이 소탐대실의 우를 범하지 않는 길이다.