아파트 가격은 왜 갑자기 떨어졌을까? 비싸서? 집값은 원래 비쌌다. 비싸서 떨어지는 거라면 슬금슬금 떨어져야 하지 않겠나? 그러나 갑자기 20~30%씩 큰 폭으로 떨어졌다. 도대체 왜 이런 현상이 일어나고 있나? 새 아파트에 대한 수요와 공급은 본질적으로 변한 게 별로 없는 것 같은데 말이다. 다주택자를 옭아매는, 정부의 수요 억제 정책도 한몫을 하였지만, 주된 이유는 금리 때문이다. IMF당시를 제외하고, 적어도 1999년 이후로는 이렇게 금리가 급격하게 오른 적이 없었다.
정부 정책으로 가뜩이나 수요가 억제되어 있다. 그런데 금리가 급격하게 오르면 그나마 남아 있는 수요자 입장에서는 어떨까? 부동산을 매입할 때 자신의 소득 수준에 걸맞는 이자비용만 부담할 수 있는데, 대출 가능 금액이 현저히 줄어들 것이다. 당연히 비싼 가격에 부동산을 살 수가 없다. 공급자 입장에서도 이자비용이 매우 부담된다면, 어쩔 수 없이 팔아 치워야 하니 수익이 많이 줄어든 것은 아쉽지만 울며 겨자 먹기로 매도하는 것이다. 거래량도 당연히 급감한다.
어쨌든 부동산 가격은 꽤 많이 떨어졌고, 팔고 싶어도 팔리지도 않는다. 언론기사에서는 부동산 가격이 더 떨어질 것이라고 공포감을 조성하고 있다. 주택을 가지고 있는 사람이나 부동산 차익 실현을 생각했던 사람들 입장으로서는 무척 당황스러울 것이다. 갑자기 이렇게 분위기가 크게 변할 줄을, 필자를 포함하여 거의 아무도 예상하지 못했다. 코로나 사태 때는 사상 최저금리-한국은행 기준금리 0.5%-를 경험했었다. 돈이 많이 풀렸고, 인플레이션을 잡기 위해 정책금리를 올리긴 올려야 할 것으로 예상이 된 것도 사실이다. 하지만, 금리를 올려 봤자 한번에 0.25%씩 올릴 것이고, 서민경제를 생각해서 1년에 2% 이내로 올릴 수 있을 것이라고, 대부분의 사람들은 생각했을 것이다. 역사적으로 볼 때 금리가 급격하게 오른 사례가 거의 없기 때문이다. 그러나 러시아-우크라이나 전쟁은 인플레이션의 속도를 높였고, 미국 정부는 서민들의 표를 생각하여 물가를 잡기 위해 큰 폭으로 금리를 올려 왔다. 앞으로도 일정 폭 추가 인상을 예고하고 있다. 한국은행은 자본유출을 막기 위해 미국을 따라 금리를 올릴 수밖에 없었을 것이고 앞으로도 그러할 것이다.
뒤집어 생각하면, 금리가 급격하게 오른 바로 지금이 특수한 상황, 즉 금융위기에 준하는 상황이라고 할 수 있다. 이러한 특수한 상황은 시간이 지나 사람들이 갑자기 큰 폭으로 오른 금리를 편하게 받아들일 수 있을 때까지 계속될 것이다. 그때까지는 부동산이 거래되려면 대개 예전보다 낮은 수준에 거래될 수밖에 없을 것이다. 그러나 어쨌든 경제 전체는 서서히 성장하기 때문에, 즉, 이자 감당 능력이 높아지기 때문에, 고금리가 지속되더라도 어느 순간 단기 바닥을 찍고 슬금슬금 부동산 가격은 전고점을 회복하게 될 것이다. 만약 금리를 낮추게 된다면 전고점을 회복하는 속도는 더 빠르게 될 것이다.
역사가 증명하듯이, 위기 때 현금을 가지고 싼 값에 부동산을 취득한 사람은 언제나 위너였다. 이러한 기회는 내년쯤, 금리인상을 멈추고 금리인하가 시작될 무렵까지 계속되리라고 생각한다. 사실 필자도 지금 현금 들고 급매물을 잡은 사람들, 또는 기회를 엿보고 있는 사람들이 그저 부러울 따름이다. 그렇다면 필자와 같이 현재 차익 실현을 하지 못하고 있는 부동산 소유자라면 어떻게 해야 할까? 대출을 사용하여 부동산을 취득했다면 분명 이자비용의 부담이 가중될 것이다. 그러나 웬만하면 팔지 말아야 한다. 이 시기를 어떻게든 버텨야 한다. 언론기사에서 공포감을 조성하고 있지만, 지나치게 겁을 먹으면 안 된다.
지난 칼럼에서도 언급했지만 여전히 서울에 제대로 된 신축 아파트 공급은 부족한 상황이다. 그런데 건축공사비 뿐 아니라 금리 또한 급격하게 올랐다. 그렇다면 주택 공급이 위축될 것이고, 정부에서 밀어준다고 하는 재개발 재건축도 아직 갈 길이 멀다. 제대로 된 공급이 나오지 않는 한, 대세 상승장은 아직 끝난 것이 아니다.