DMZ 비무장 지대 민통선 지역에 농지투자 바람이 한차레 거세게 불고 갔다는 신문 보도가 얼마전 있었다. 일부 사람들은 심지어 민통선을 넘어 남북 군사대치 지역 지대를 거래하는 경우도 있다는 소식이었다. 소수 자산가들이 5-10년 이후를 내다보는 한국 농지 투자 혹은 투기의 한 단면이다.

 

필자는 농지, 부동산 전문가가 아니다. 원자재에 깊은 관심을 갖고 일천한 경험과 지식을 쌓아 왔을 뿐이다. 지금도 열심히 배우는 단계이다.

 

그런데 한 독자가 본인에게 5-10년후 한국 시골의 모습을 그려달라는 부탁을 해 왔다. 이는 분에 넘치는 부탁이다. 오히려 농림부 전문가들에게 문의하는 것이 올바른 방법이다. 내가 아는 농림부 한 분은 오래전부터 한국 농지가 농민의 손에서 풀려 나갈 때의 모습을 그리고 있었다.

 

다만 국내외 농산물 원자재 시장 변동에 따라 5-10년 이후 국내 농지시장 변동 시나리오와 그에 따른 투자전략을 한번 집어볼 수 있는 것 정도가 본인이 할 수 있는 일이 아닐가 싶다. 그러면 한국은 농산물 원자재 수급 변동에 따라 5-10년 이후 농지에 어떤 변화가 올 수 있을가.

 

한국산 옥수수, 콩 재배 농지

 

미국과 유럽은 바이오 에너지 - 에탄올과 바이오 디젤 - 열풍으로 옥수수, 콩, 밀이 투자자들의 각광을 받고 있다. 브라질은 사탕수수 및 콩 등이 에탄올과 바이오 디젤의 원료로 공급되고 있다. 많은 나라에서 바이오 에너지에 필요한 농작물 생산이 증가하고 가격이 상승하는 추세가 계속되고 있는데 당분간 이 추세는 큰 변화가 없을 전망이다. 따라서 이들 작물을 재배하는 농지에 대한 수요가 늘고 농지가격이 상승하는 경향을 보이고 있다.

 

한국도 바이오 에너지 바람이 머지않아 한차례 불 것이다. 그것이 옥수수와 콩을 가공한 바이오 에너지가 될지 아니면 다른 작물이 될지는 장담할 수 없다. 그러나 대체 에너지 확보 및 청정 에너지 확대라는 관점에서 정부보조금 지급을 통한 대체에너지 육성은 피할 수 없는 세계적 흐름이다. 다만 어느 정도 수준에 까지 추진할 것인가가 변수일 뿐이다.

 

외국 많은 나라들이 보다 저렴하고 에너지 효율이 높은 브라질 사탕수수 에탄올 수입을 높은 관세를 통해 억제하고 각종 보조금을 지급하면서 자국 농민들이 재배한 옥수수, 밀 에탄올을 생산, 보급하는 추세이므로 한국도 충분히 가능성이 있다고 본다.

 

이미 바이오 디젤은 한국에서도 올해부터 시작했다. 따라서 바이오 에너지 작물재배는 이와 관련한 작물 재배 지역 농지 가격에 변동을 가져올 것이다.  한국내 옥수수, 콩, 밀 재배지대 농지 가격이 주목받을 수 도 있다.

 

쌀 보다는 복숭아, 수박 재배 농지에 투자

 

그러나 한국 농지시장에 무엇보다 큰 변화를 가져올 변수는 아마도 쌀 수입개방일 것이다. 이미 쌀 수입개방은 시작이 되었다. 필연적으로 쌀 재배면적은 감소할 수 밖에 없을 것이다. 기본적으로 재배면적 감소는 농지가격 하락으로 나타날 것이다. 이러한 지역 농지구입은 신중할 필요가 있을 것이다. 다른 작물 재배 농지도 쌀 개방과 비슷한 경로를 밟을 수 있을 것이다.

 

만약 대체작목을 찾을 수 있는 지역은 농지가격에 큰 변화가 없거나 오히려 농지가격이 상승할 수 있을 것이다. 특히 경작지 확대를 가져올 수 있는 재배작목이 있다면 이는 농지 가격 상승에 긍정적으로 작용할 수 있다.

 

예전부터 잘 아는 분이 지금도 경상도에서 농사를 짓고 있다. 다들 수입개방으로 미래에 대해 불안해 하고 있을 때 이분은 복숭아 과수원을 준비하고 있었다. 복숭아는 보관, 유통기간이 매우 짧기 때문에 수입이 개방되어도 실제 국내에 들어올 수 있는 물량이 별로 없기 때문에 경쟁력이 있다는 것이다.

 

따라서 복숭아 과수원은 가격이 꾸준히 상승할 가능성이 크다고 볼 수 있다. 예를들어 수박도 비슷할 수 있다. 무게가 많이 나가고 부피가 큰 데 비하여 가격이 크게 비싸지 않기 때문에 수입, 유통하는 것이 별로 경쟁력이 없을 수 있다. 따라서 수박재배 농지는 가격 경쟁력이 있을 수 있는 것이다.

 

풍력발전 농지 각광받을 수 있다

 

다른 개발수요가 있다면 농지가격은 변동이 생길 수 있다. 미국과 유럽의 풍력발전 농장과 같이 풍력발전을 정부에서 대대적으로 권장할 경우 바람이 많은 지역 혹은 도시등 전력수요가 많은 인근 지역 농지가격은 상승할 가능성이 있다.

 

물론 지금까지 경북 및 강원 지역등에서 시범 실시한 풍력발전사업은 크게 성공하지 못했다. 그러나 인구유출이 극심한 지역에서 풍력개발 등과 같은 농지개발에 대한 새로운 수요를 찾을 수 있다면 저가의 농지에 투자하여 이후 상당한 수익을 기대할 수 있다.

 

풍력발전은 농지를 벗어나 바다에서도 광범위하게 도입될 수 있다. 이 경우 연근해 어장을 관리하는 어민들에게 큰 혜택이 돌아갈 수 도 있다. 물론 어장에 대한 관리, 소유권은 복잡한 문제이나 투자가들은 나름대로 관심을 기울일 수 있는 여지가 있다.

 

농지는 새로운 시장이 될 수 있다.

 

한국은 농지와 관련한 각종 규제가 많기 때문에 이러한 규제가 투자의 가장 큰 걸림돌 가운데 하나일 수 있다. 특히 농지를 임대하여 주고 지대를 받는 부분이 명쾌하게 정리될 수 있다면 안정적인 투자수익을 찾는 사람들에게 좋은 투자대상이 될 수도 있다.

 

마지막으로 필자는 장래 한국 농지에 대한 구조 및 시각이 변화될 경우 전혀 새로운 시장이 열릴 수 있다는 점을 주목한다. 농지가 농사를 짓는 목적이 아닌 다른 목적으로 사용될 수 있을 때 그 시장은 전혀 다른 투자전략을 필요로 할 것이다.