부동산 경매물건에 관심이 있어 본인의 글을 읽는 독자들에게 수익률이 좋아 보이고 돈이 될만한 물건이라고 해서 아무 물건이나 응찰해서 내 것으로 할 수 있다고 생각하는 점에 대해 잠깐 이야기 하고 싶다.

 

경매로 살수 있는 물건에는 기본적으로 부동산이라고 하면 낙찰 받지 못할 물건이 없는 것은 사실이지만 이것은 어디까지나 교과서에 나와 있는 말씀이고, 현실적으로는 초보자들은 절대 응찰해서는 안 되는 물건들이 상당히 있다.

이런 물건들은 경매물건 그 자체에 하자가 있어서가 아니라 잘못 발을 담갔다가는 상식 밖의 일로 고통을 당하게 되고 잔금까지 다 치르고 등기부상 소유권이전 작업까지 모두 마치고도 주인행세를 전혀 할 수 없을 뿐만 아니라, 심한 경우에는 온갖 공갈?협박을 당하는 등 상상도 할 수 없는 꼴을 당할 수도 있기 때문이다. 21세기 오늘에도 말이다.

법이 안 통하는 물건들도 있다

 

법치 국가인 대한민국에서 백주 대명천치에 어떻게 그런 일을 당할 수 있냐고 의아해 할 수도 있겠지만, 그럴 가능성이 있는 물건들 중 대표적인 것이 유흥시설이 세 들어 있는 근린상가나, 여관, 단란주점, 주유소, 시골 농가 등이다.

또한 경매당한 근린시설 등에 세 들어 있은 종교시설(소형 개척교회, 절집, 수련원, 종교단체 사무실, 점집, 어린이집, 체육 도장 등)도 초보자가 명도 대책없이 수익률만 쳐다보고 낙찰 받았다가는 험한 꼴 당하기 십상이다. 왜냐면 이런 물건으로 기본적으로 집행관에 의한 강제 집행(끌어내기)이 원초적으로 불가능하기 때문이다.

마지막 방법으로 선택한 집행관조차도 집행을 거부한다면 그땐 어떻게 한단 말인가? 집행관들이 가장 꺼리는 명도현장 물건의 0 순위가 다름 아닌 이런 부동산들이다. 시간 걸리고 돈 들여 인도?명도소송 등을 다해서 강제로 끌어낼 준비를 완료했는데 결정적인 순간에 집행관이 물리적 충돌 등을 우려해 집행을 거부하고, 합의하라고 종용하고 현장에서 철수해버리면 죽도 밥도 안 된다. 자력구제는 허용되지 않기 때문에 집행관이 집행을 거부하고 나면, 그 다음부터는 주객이 전도되어 아무 권리가 없어 나가줘야 할 세입자가 오히려 큰 소리 쳐대는 기가 막히는 꼴을 당하게 된다.

단란주점 낙찰 받아 지금도 고통 받고 있는 경우

 

실제 사례로 강남구 역삼동 르네상스호텔 근처의 지하 단란주점을 경매로 낙찰 받아 당시 장사하고 있던 세입자(마담언니)하고 대화가 안 되는 바람에 집행관 동원해 강제집행에 나선 낙찰자가 있었는데,

강제집행 신청하러 서울 중앙법원 집행관실을 방문하고는 아연실색하지 않을 수 없었다. 집행을 담당해 주어야 할 집행관이 그 물건은 강제 집행할 계획이 없으니 강제집행 신청하지 말고 세입자하고 대화로 해결하라고 한 수 훈계하더란다.

 

잔금내고 강제집행 신청할 때까지 약 3개월 동안 대항력 등 아무 법적 권리가 없어 나가주어야 할 세입자(마담)하고 접촉하면서 온갖 공갈 협박에 밥맛이 싹 달아난 낙찰자가 마지막으로 아군(?)이라고 생각하고 집행관에게 도움을 요청하려 왔는데 말을 들어보지도 안하고 돌아가라니 말이다.

세입자는 4년이 다되어가는 지금까지도 재계약도 하지 않고 비워줄 생각도 없이 자신이 떼인 보증금(2억 원) 하고 시설비, 권리금을 모두 회수할 때까지 장사해야겠다고 버티고 있다. 월세는 고사하고 공과금마저 내지 않고 버티고 있는데 낙찰자는 관리비 및 공과금에 낙찰 받을 때 잔금융자 받은 대출금의 이자, 재산세, 종토세를 통째로 물고 있어 죽을 맛이지만, 손도 대지 못하고 있다.

이런 물건은 낙찰 받는 사람들이 따로 있고, 또 영업에 편의를 봐주는 사람들이 있다는 사실을 명심하고 욕심 부리지 말자. 비슷한 물건으로 여관이나 모텔, 룸싸롱 등이 해당되고, 상황은 다르지만 근린상가에 세 들어 있는 개척교회나 점집 포교당 수련원 등의 종교시설물도 명도가 불가능하다고 보면 정확하다.

필자가 당한 사례

 

서울 종암동에 조그마한 구옥을 낙찰 받은 적이 있었는데 그 집은 보살(선녀보살)이 힘들고 지친 현대인들의 길흉화복을 점쳐주는 신성(?)한 보살집으로 사용하고 있었다.

방이 3개였고 거실이 있는 구조였는데, 채무자와 내연의 부부관계로 아무런 권리도 없는 선녀보살님이 방 하나와 거실을 신당으로 꾸며서 인생이 잘 안 풀리고 내일을 알지 못해 고통 받는 불쌍한 중생들에게 신통한 영험을 발휘하여 앞길을 뚫어주고 밝혀주던 곳으로 사용 중이었다.

그 곳을 낙찰 받은 때가 2001년이었는데 잔금내고 나서 전화로 대화가 잘 안되자 명도신청하려고 서울 중앙법원 집행관실을 찾아갔더니 담당 집행관이 그런 곳은 집행하러 나가지 않으니 서로 원만히 잘 해결하라는 조언(?)을 듣고서 하는 수 없이 직접 찾아갔더니 보살님이 대뜸 반기며(?) 이쪽으로 앉으라며 오히려 자리를 권했다.

순간 당황해 머뭇거리자 명도 같은 소리는 하지도 말고 이왕 왔으니 사주팔자가 어떤지, 뭘 하면 돈 벌수 있는지 등, 낙찰자(본인)의 막힌(?) 인생을 확실히 집어주겠단다. 명도라는 것이 낙찰자가 우위에 서고 세입자의 氣가 어느 정도 죽어주어야 일이 제대로 진행되는데 나가주어야 할 사람이 기세가 더 등등하게 큰 소리를 치는 판이었다.

그런 분위기에서 무슨 명도가 가능하겠는가? 나가라고 했다가는 그 날 밤부터 영험하신 보살님이 인형이라도 만들고 대바늘을 준비한다면(^^;;) 재수는 없는 것은 물론이고 앞날이 순조롭지 못 할 것은 뻔하지 않겠는가.

또 다른 경우로 IMF가 한창이던 1999년에 경기도 안산에 있었던 물건으로 대지 83평, 지하 1층, 지상 3층 근린주택의 2층에 실평수 약 40여 평짜리 교회가 후순위로 전세보증금 3천만 원에 세 들어 있던 물건을 낙찰 받았는데, 전체 교인수가 8명(?)에 불과했지만 강제집행하지 안(못)하고 1천500만 원이나 쥐어주고 이사를 내보낸 경험이 있다.

그 동안의 경험으로 보면 상가 등을 명도하기가 일반주택을 명도 하는 것 보다 훨씬 어려웠다. 근린상가 등에 세 들어 운영되는 사설 어린이집(유치원, 탁아소 등)도 역시 현실적으로 명도 집행하는데 많은 어려움이 있다는 점을 염두에 두고 입찰에 응하는 것이 현명하다.

언뜻 생각하기에는 이런 물건의 명도가 상대적으로 쉬울 것이라고 생각하는 분들이 많은데 실제로는 손도 못 대는 어려운 상황이 발생하는 경우도 많다.

주유소 낙찰 받아 망한 사례

 

이 경우는 상태가 훨씬 더 심한 경우이다. 경기도 양평으로 가는 국도변의 주유소를 낙찰 받아 끝내는 낙찰 받은 가격의 절반 정도에 본래 주인의 형에게 소유권을 넘기지 않을 수 없는 경우가 있었다.

최초감정가격이 12억원이었는데 온갖 잡스런 조건들을 지저분하게 경매물건의 권리에 설정하여 제3자의 낙찰을 방해하여 절반 이하로 떨어지면 낙찰 받으려는 작전을 채무자들이 세워놓고 유찰이 거듭되기만 기다리고 있던 물건을 도중에 가로채듯 낙찰 받았다가 낭패를 당한 사건이다.

낙찰받자 채무자 쪽에서 연락이 와서 하는 말이 입찰보증금 물어줄 테니 잔금 납부 포기하라고 종용하면서 협조하지 않으면 결코 안 좋은 일이 생길 것이라며 공갈을 치기에, 낙찰자 역시 깡도 있고 배짱도 있어 법대로 하겠다고 버티다가 잔금 날짜가 잡히자 후다닥 잔금을 치루어 버렸는데, 문제는 그 다음부터 발생하기 시작했다.

양평 토박이로 지역사회 유지 행세를 하던 채무자 형제들이 지속적으로 주유소 영업을 방해하고 나오기 시작했다. 행패가 심해서 파출소나 심지어 경찰서에 신고를 해도 경찰이 출동할 때쯤이면 어떻게 알았는지 귀신처럼 알고 철수해 버렸고, 주유소 입구에 트럭하고 트랙터 경운기 등을 수시로 주차시켜 차가 들어올 수 없게 영업방해 장면을 사진 찍어 끝내는 검찰에 고발해서 채무자 형이 조사를 받았는데 검찰이 경찰에 보강조사를 명령해도 별 진전이 없고, 시간만 끌다가 6개월 만에 불구속 기소되었고, 재판결과 300만 원 벌금형이 전부였단다.

그리고 난 다음부터의 상황은 상상에 맡겨도 크게 어긋나지 않을 고통을 2년 이상 당하고 나니 오만 정이 다 떨어져 매각처분했는데 그 동안은 내내 적자로 주유소는 영업은 완전히 죽어버렸고, 끝내는 낙찰가격의 절반에 채무자 형이 내세우는 사람에게 소유권을 넘겼다.

이처럼 유지행세를 하는 지역토박이들의 영향력(?)이 남아있는 시골지역의 물건은 낙찰 받으면 이런 일을 당할 수 있는데, 비슷한 상황으로 시골의 농가주택등도 잘못 낙찰 받았다가는 동네 사람들로부터 왕따 0순위이라는 사실도 기억하자. 법은 멀고 주먹은 가깝다는 말이 딱 들어맞는 경우이다.

소송만 하면 무조건 장땡인가

인도명령이나 명도소송을 통하면 언제든지 누구라도 강제로 끌어낼 수 있다고 믿는 분들이 많은데 그건 운(?)이 좋게 채무자나 세입자가 어설픈 경우에 한정되는 이야기이고, 대항력 없어 명도에 순순히 응해야 할 후순위 세입자등을 역컨설팅 해주는 경매 선수가 뒤에 포진하고 있다면 그때부터는 이야기가 완전히 달라진다.

대화로 하다가 끝내 합의가 안 돼 명도로 정리하기로 한다면 32평형 아파트를 기준으로 정상적으로는 비용은 300만 원 전후고 시간은 6개월 정도 걸리면 충분하다고 알고 계시는 분들이 많다.

그것은 채무자나 세입자가 순둥이일 때나 해당되는 말이지 악바리거나 뒤에서 코치하는 선수가 있다면 2년은 족히 걸린다. 이런 경우는 낙찰 안받고 돈 안 버는 것이 정신건강에 훨씬 도움이 된다.

불쌍한 임차인, 강제로 끌어내면 그만인가

 

주인은 나인데, 만나주기도 안하고, 말로 해도 안나가고, 말도 안 되는 억지를 부리면서, 죽기 살기로 못나간다고 버티면 그 땐 어떻게 하냐고 물어보고 싶겠지만, 끝까지 대화로 정리를 해야 뒤탈이 없지, 법적인 힘을 가졌다고 약자인 임차인을 일방적으로 밀어붙이기만 해서는 언젠가는 반드시 문제가 발생한다.

 

인도명령?명도소송에 의한 강제집행 없이 대화와 타협으로 임차인을 상대한다는 것이 가능하냐고 반문하실 분도 계시지만 입장을 바꾸어 놓고 진지하게 고민해보면 충분히 가능하다는 것을 확인하실 수 있을 것이다.

여기에 딱 어울리는 고사성어가 ‘역지사지(易地思之)’라고 생각한다. 돈 버는 것도 좋지만 약자의 입장도 헤아려 해야 한다. 그래서 당부하고 싶은 것은 부동산 경매를 잘한다는 것이 ‘명도’를 잘 한다는 것이지 ‘명도소송’을 통해 강제로 ‘끌어내기’를 잘한다는 것은 아니라는 이야기이다.

강제집행으로 끌어내다가 망한 사례

 

필자의 제자 중 (재)경영기술개발원 경매과정 수료생중에 지하철 7호선 보라매역 북쪽 인근에 있던 대지면적이 약 65평, 반지하 1층(약 40평, 3가구) 지상 3층(모두 약 35평, 2가구, 각 방 3개)짜리 다가구주택을 낙찰 받은 이가 있었는데, 이 다가구주택에는 채무자를 포함한 세입자가 8가구 살고 있었다.

 

이 집 세입자중 다른 집들은 소액의 최우선변제보호로 얼마라도 받고 또 다른 임차인은 확정일자 등으로 순위배당에서 보증금을 전액 찾을 수 있었으나, 2층 방 3개에 살던 후순위 박모씨는 전세보증금 전액(5천500만 원)이 통째로 날아가는 상황이었다.

낙찰자는 명도 문제가 해결되지 않자, 집행관을 동원해 강제명도 하였는데, 강제로 끌려나온 임차인이 명도당한 후에 골목 바로 앞집으로 이사를 가서 낙찰자를 애먹이기 시작했다.

필자에게 강의를 들은 낙찰자가 자신의 능력으로 도저히 안 되겠다 싶어서 필자에게 도움을 요청하여 알게 되었는데 아무런 도움도 주지 못하고, 결국은 떼인 보증금의 5천500만 원의 절반인 2천750만 원을 주기로 하고 일을 끝냈다는 결과를 들었다.

강제집행 전에 1천만 원만 달라고 애원하던 세입자였다. 힘없는 약자를 너무 막다른 골목으로 몰아가면 오히려 곤란한 경우를 당할 수 있다. 때에 따라서는 그럴 필요가 있기도 하지만 말이다.

 

권리 없는 후순위를 물어준 사례

 

부동산 경매에서 가장 난관은 뭐니뭐니 해도 명도인 것만은 분명하다. 명도 없는 경매를 하고 싶은 것은 사실이지만, 그것은 불가능하다.

다만 좀 손쉬운 물건이라면 선순위 임차인이 있어 인수해야 하는 경우 정도이다. 서울 강동구 암사동에 단독주택을 펀드멤버 명으로 낙찰 받은 것이 1999년이었다.

이 물건은 반지하 1층 지상 2층 주택으로 반 지하층에 3가구, 1층에 3가구, 2층에 2가구가 살고 있어 권리분석이 좀 복잡한 물건이었다. 1층에 방 한 칸을 보증금 1,800만 원에 세 들어 살고 있던 아주머니가 계셨는데, 저당권 설정 이후에 전입해 들어와 살고 있는 경우로 최우선보호에만 해당하여 소액으로 1천200만 원은 배당 받지만 600만 원은 날리게 된 경우였다. 낙찰 받고 명도 과정에서 당초에는 물어줄 생각이 없었다.

당시에는 명도소송을 통해 강제집행 한다면 대략 200여만원 정도가 소요되었다.

그런데 임차인 아주머니는 막무가내로 600만 원을 모두 내 놓지 않으면 절대 나갈 수 없다고 억지를 부렸다. 강제집행을 한다면 400만원 정도 절약(?)할 수 있다는 계산이었지만, 끝내는 600만 원을 인수하는 것으로 끝이 났다.

기본적인 대화가 안 되는 것이 오히려 쉽게 결론이 나게 만든 경우로, 당시에는 좀 분하다는 생각이 들었지만, 지금 생각해보면 강제집행 안하고 물어주고 내 보낸 것을 백 번 잘했다고 생각한다.

낙찰 받아도 차지할 수 없는 부동산도 있고, 또 강제집행해서는 안되는 어려움도 있다.