투자시장이 위축되고 물가가 오르면서 가계의 저축여력이 줄어가고 대출에 대한 부담은 점점 커져가고 있습니다. 대출은 레버리지(leverage)를 활용하여 자산을 늘려나가는 방법 중의 하나인데 잘못된 이해와 무리한 활용으로 오히려 어려움을 겪는 분들이 많습니다.

그렇다면 대출을 합리적으로 활용하고 빨리 상환 할 수 있는 좋은 방법은 없을까요?

먼저 대출에 대한 이해를 하는 것이 필요하겠습니다. 일반적으로 대출은 나쁜 것이고 절대로 지면 안되는 것이라는 인식이 있는데 이는 나쁜대출(bad debt)을 의미하는 것입니다.

나쁜대출이란 소비성대출을 의미하며 대출을 모두 상환 후 아무것도 남는 자산이 없는 것으로 대표적인 소비성대출이 바로 신용대출, 마이너스통장, 대출받아 주식투자를 하는 경우 등입니다. 이러한 대출은 현금흐름이 나쁘고 무리하게 투자를 하는 등 좋지 못한 자금관리 습관을 가지고 있는 경우 이용하게 되는 것으로 주먹구구식 돈관리와 잘못된 투자를 위해 활용하는 경우가 많습니다. 또한, 나쁜대출을 운영하면서 저축이나 투자를 하는 것은 제자리걸음을 하고 나쁜결과를 만들어 내는 효율성이 매우 떨어지는 무지한 자금운영 방법으로 실패를 하는 경우가 대부분입니다. 따라서 나쁜대출이 있는 경우는 다른 투자나 저축에 우선하여 먼저 상환을 하여 자산형성의 기본을 갖추는 것이 좋습니다.

 

다음으로 대출에도 좋은대출(good debt)이 있습니다. 이는 레버리지효과를 통해 자신의 가치를 높이고 자산을 불려나가기 위해 운영하는 대출로 대출을 상환하고 나면 자신의 가치나 자산이 늘어나게 되는 경우를 말합니다. 예를 들면 자기개발이나 사업을 확장하기 위해 활용하는 대출, 주택구입을 위해 활용하는 담보대출 등이 여기에 해당합니다. 이러한 좋은대출의 경우는 대출을 모두 상환하고 나면 주택이라는 자산이 생기거나 학위나 사업상의 매출증가로 이어지게 되어 유무형의 자산이 늘어나는 효과가 있습니다.

 

최근 무리하게 대출을 받아 현금흐름이 악화되고 주택가격이 하락하여 부채가 주택가격을 넘어서는 경우까지 발생하고 있는데 이러다 보니 아무리 좋은부채를 활용했다고 하더라도 좋은 결과를 얻지 못하게 되는 것입니다. 따라서 좋은부채를 잘 활용하여 좋은 결과를 만들어 내기 위해서는 좋은 부채를 활용하는 방법을 반드시 알고 운영을 해야 하겠습니다.

 

대표적으로 많이 활용하는 전세자금대출과 주택담보대출을 잘 활용하는 방법을 살펴보겠습니다.

주택가격이 많이 올라 주택구입을 위해서는 기본적으로 주택가격의 60%가량의 자금이 확보되어야 합니다. 그때까지 자금을 모으면서 주거의 문제도 해결할 수 있는 방법으로 전세를 활용하는 경우가 일반적입니다. 전세자금을 마련하기 위해서는 먼저 회사나 공제회 등에서 제공하는 낮은금리(3%전후)의 대출을 활용하면 낮은금리와 급여에서 차감하여 자동으로 대출을 상환하는 효과를 얻을 수 있습니다. 나머지 부족자금은 전세자금대출을 활용하는 것인데 2년만기로 3번까지 연장이 가능하므로 6년간 전세자금대출을 활용하여 대출상환플랜(debt cleaning plan)을 통해 대출을 조기에 상환하여 주택마련의 종자돈을 만들어 갈 수 있는 기간여유를 확보할 수 있습니다.

 

다음으로 요즘 상담 시 많은 분들이 고민하는 주택담보대출의 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 그 동안 부동산, 특히 주택시장은 낮은가격에 주택을 구입하여 주택가격이 오르면 차익을 남기는 방식으로 자산을 불리는 대표적인 수단으로 여겨져 왔습니다. 그래서 1980년~2,000년까지 단기 고도성장시기의 이러한 수혜를 경험한 부모님 세대를 중심으로 여전히 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높고, 이러한 부모님의 영향으로 자녀들도 주택우선주의의 함정에 빠져 무리한 대출을 통해 2~3채의 주택을 보유하고 집값이 오르기만을 기대하며 소득의 상당부분을 매월 대출이자로 부담하다가 집값이 떨어지고 물가가 오르면서 급매로 손해를 보고 처분하거나 매매가 이루어지지 않아 빚을 얻어 대출이자를 갚고 있는 경우까지 발생하고 있습니다.

하지만 주택시장은 인구구조의 변화에 따른 수요감소와 빠른 가구분화로 인한 1인가구의 증가 등으로 인해 과거만큼의 상승을 통한 매매차익을 얻기 어렵고 경제발전을 통해 부동산의 금융화가 진행되면서 과거의 자산가치방식(자산가치의 상승으로 인해 부를 늘려나가는 개발도상국 부의축적방식)에서 Cash Flow방식(자산에서 발생하는 현금흐름의 재투자를 통해 부를 늘려가는 선진국형 부의 축적방식)으로 변화되어 가고 있습니다. 따라서 주거목적의 주택마련을 중심으로 자산소득을 만들어 내는 임대부동산운영을 통해 자산을 늘려나가는 방식이 효율적인 운영방법이 됩니다.

그렇다면 주택구입을 위한 현명한 대출의 활용방법과 대출상환플랜(debt cleaning plan)에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 주택은 인생의 방향을 결정하는 매우 중요한 이벤트 중 하나입니다. 주택을 잘 구입해서 인생이 술술 풀리는 사람이 있는가 하면 잘못된 주택구입으로 시행착오를 반복하는 사람도 있습니다. 따라서 주택구입을 잘해야 성공적인 자산운영을 해나갈 수 있습니다.

그럼 현명한 주택구입 방법에 대해 알아보겠습니다. 주택은 핵심지역에 보유하시는 것이 향후 주택의 자산가치나 활용도면에서 메리트가 큽니다.

주택을 잘 구입하고 대출을 조기에 상환하는 주택의 원칙을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

 

첫째, 주거의 안정성을 고려하세요.

주택은 투자목적 이외에 주거의 안정성이 중요합니다. 따라서 투자를 배재하고 주택을 구입한다면 주거의 안정성에 포커스를 맞추시는 것이 좋습니다. 자녀계획이 있거나 자녀가 어린 경우 부모님 집 근처나 고향동네 등 익숙한 곳을 선택하는 경우로 주택이 있으면 전세가 올라도 걱정이 없고 심리적인 안정을 통해 향후 자산운영에 무리를 하지 않게 되므로 도움이 됩니다.

  

둘째, 투자가치를 고려하세요.

주거의 안정성과 더불어 향후 주택의 가격이 올라주기를 원하지 않는 사람은 없습니다. 따라서 투자가치도 고려를 해야 하는데 이때 고려해야 할 사항으로 직장과 가까운 지역을 선호하는 직주근접성, 쇼핑, 문화시설 등의 편의시설, 역세권을 선호하는 교통여건, 자녀의 교육선호에 따른 학군 등입니다. 이러한 요소들이 잘 갖추어진 지역이 바로 핵심지역입니다. 이 지역은 부동산시장이 좋을때 많이 오르고 요즘처럼 경기가 안좋아도 크게 떨어지지 않습니다. 따라서 시간이 조금 더 걸리더라도 주택은 핵심지역에 구입하는 것이 좋습니다.

  

셋째, 중소형주택 구입하세요.

주택은 향후 인구구조의 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 출산률저하, 1인가구의 증가와 빠른 가구분화속도, 베이비붐 세대의 은퇴로 인한 중소형 아파트의 선호 등으로 인해 과거 인기가 있던 40평형 이상의 주택은 선호도가 떨어질 수밖에 없습니다. 최근 대형평형의 아파트 가격의 하락폭이 큰 것도 세금과 관리비 등의 문제와 더불어 인구구조와 수요의 변화로 인해 중소형아파트에 비해 선호도가 낮아질 수 밖에 없다는 것을 보여주고 있습니다.

 

넷째, 아파트를 선택하는 것이 좋습니다.

우리나라의 주택정책은 단기간에 다량의 주택을 공급하는 정책을 취해왔기 때문에 아파트를 중심으로 한 주거문화가 발전해왔고 교통, 편의시설, 학교 등의 기반시설도 아파트단지를 중심으로 형성되어 있습니다. 따라서 아파트를 중심으로 한 주택인프라가 쉽게 바뀌기 어렵습니다. 그 동안 전원주택, 타운하우스, 주상복합 등이 실패했던 이유이기도 합니다. 따라서 주택의 형태는 아파트를 선택하시는 것이 좋습니다.

 

 다섯째, 대출상환플랜(debt cleaning plan)을 활용하시기 바랍니다.

주택을 구입하기 위해서는 대출을 활용하는 것이 좋은데 지나치게 많은 대출은 자칫 가계경제에 큰 어려움을 겪게 될 수 있으므로 현금흐름과 소득구조의 변화 등을 고려하여 대출규모를 결정하시는 것이 중요합니다. 대출의 형태는 크게 이자만 납입하는 거치기간과 원리금을 함께 상환하는 기간으로 나뉘는데 향후 저금리기조를 고려하여 거치기간을 가능한 길게잡고 대출상환플랜을 함께 시작하시는 것이 좋습니다. 그래야 대출을 조기에 상환할 수 있습니다.

거치기간을 고려하여 이자를 부담할때는 월소득의 10~15%를 넘지 않게 하시는 것이 적절합니다. 예를 들어 월소득이 500만원인 가정이라면 대출이율 5%를 기준으로 1억5천만원이 적정대출규모이며, 원리금을 함께 상환하는 경우라면 월저축여력의 50%를 넘지 않도록 하는 것이 좋으므로 월 저축여력이 200만원이라고 한다면 1억원이 적절한 대출규모입니다.

 

   최근 금리가 인하되면서 고정금리로 대출을 받았던 분들의 경우 대출변경을 통해 이자지출을줄이는 것이 필요한데요. 2년전에 대출을 받았다면 금리의 수준이 1%이상 떨어졌으므로 월 부담하는 대출이자도 10~30만원 정도 줄어들게 되고 중도상환수수료도 경과기간에 따라 줄어들게 되므로 고정금리대출을 이용 중이라면 9개시중은행을 비롯한 20여개 금융회사의 대출조건과 금리를 비교하여 최적의 대출조건을 찾아주는 대출금리비교사이트 등을 통해 대출을 갈아타 이자부담을 줄여 조기에 대출을 상환 할 수 있는 대출상환 플랜을 진행하는 것이 필요하겠습니다.

대출비교사이트 www.richvil.totalbank.co.kr

 

   최근 상담을 하신 분은 10년전에 주택을 구입하면서 1억원의 대출을 받았는데 10년이 지난 지금도 대출원금이 1억원 그대로였습니다. 대출을 모두 상환해야만 진정한 내 집, 내 자산이 되는 것입니다. 이러한 대출가이드를 지켜야만 대출을 상환하여 자산을 늘려나갈 수 있고 갑작스럽게 소득이 줄어들거나 시장상황의 급격한 변화에 적절히 대응할 수 있으며 자녀양육, 자동차구입, 은퇴준비 등의 다른 재무이벤트도 함께 준비하는데 무리가 없습니다.