이번 주 부동산시장은 판교 때문에 정신이 없었던 것 같습니다. 분양가를 조정하는 과정도 진통을 거쳤지만 정작 발표된 평균 분양가는1,172만원에 발코니 확장공사 등 실질적인 부분까지 따지고 보면 1,200만원을 훌쩍 넘는 것 같네요.

청약을 계획하고 있는 분들은 여기에 분양가의 4.4%에 해당되는 취·등록세까지 감안을 하셔야겠지요. 어쨌든 말도 많고 탈도 많은 판교 청약이 드디어 본격적인 막을 올린 것 같습니다.

 

그런데 가장 신경 쓰이는 것 중 하나는 바로 금전적으로 여유 있는 20평대를 지르느냐, 아니면 좀더 무리를 해서라도 시세차익 면에서 훨씬 더 나을 것으로 보이는 30평대를 지르느냐의 문제일 겁니다. 물론 절대적인 기준으로만 보면 30평대의 시세 상승폭이 단연코 압도적일 수 밖에 없습니다.

 

하지만 개인의 보유자산 규모와 현금 동원력에 따라서 취득비용이 달라지게 되므로 안정적으로 20평대를 구입하는 것이 부담스러운 대출을 떠안고 사는 30평대에 비해 수익성이 떨어진다고만 볼 수는 없습니다. 게다가 대출 부담이 큰 경우 10년 간 현금 유동성을 확보하기 위한 피눈물 나는 노력이 필요하고, 자녀교육/결혼자금 마련, 노후 준비가 취약해진다는 점 역시 간과할 수는 없기 때문입니다.

 

그럼 지금부터 아래와 같은 몇 가지 가정을 통해 각각의 선택에 대한 수익성을 한번 분석해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

위에서 문제가 될 만한 부분은 중도금 대출 비율입니다. 즉, 중도금 지급 시 분양가의 40% 한도 내에서만 대출이 가능하기 때문에 부동산, 임차보증금 등을 포함한 자산 총액과는 별도로 최소한 분양가의 40%에 해당되는 현금 동원력을 갖춰야 하며, 우선변제보증금, 취·등록세 비용까지 포함하면 실제로50% 이상의 현금 동원력을 갖춰야 실질적으로 청약이 가능하다는 점입니다.

 

따라서 중도금 대출 한도가 부족한 분들은 다른 방법으로라도 자금을 조달해야 합니다. 대부분 어떻게 해서라도 마련을 하실 것이므로 위 가정에서는 이러한 추가 조달 부분에 대해서는 고려하지 않겠습니다.

 

1. 24평형 청약 시

 

먼저 24평형인 대광로제비앙 1단지를 기준으로 분양가를 2억 7,400만원이라고 했을 때, 각 사례별 금융비용(대출이자 총액) 및 기회비용(대출 상환액에 대한 상대적 투자수익)은 아래와 같습니다. 필요한 현금 동원력은 계약금과 중도금 2회분인 1억 960만원입니다.

 

2. 32평형 청약 시

 

32평형인 한성필하우스를 기준으로 분양가를 3억 9,320만원이라고 했을 때, 각 사례별 금융비용 및 기회비용은 아래와 같습니다. 필요한 현금 동원력은 계약금과 중도금 2회분인 1억 5,720만원입니다.

 

 

 

위 취득비용에서 옵션 및 발코니 확장공사 비용과 취·등록세는 제외된 금액이므로 추가로 소요될 비용이 약 3~4,000만원 정도라는 점은 감안을 하시기 바랍니다.

 

여기서 사례 2의 경우 2016년까지의 시세상승을 20평대는 평당 2,200만원, 30평대는 평당 2,500만원 정도로 예상했을 때 각 평형대별 실질적인 수익을 계산해 보면 아래와 같습니다.

 

 

 

 보시는 바와 같이 10년 간 거의 올인을 하다시피 하여 30평대를 구입했을 때와 안정적으로 20평대를 구입했을 때를 비교해 보면 실질수익의 차이는 8,000만원 ~ 1억 1,000만원 정도로 생각보다 크지는 않은 것 같습니다. 또한 사례 2의 경우에는 대출로 인한 비용이 레버리지 효과보다 좀더 컸기 때문에 수익률 면에 있어서는 다소 손해를 본 것으로 측정되었습니다. 

 

위 가정은 실제 주택가격의 시세상승 정도에 따라 편차는 발생하겠지만 어느 정도 현실적인 경험치에 따라 산출된 금액이라고 할 수 있습니다. 또한 기회비용 수익률 역시 연 복리 5%를 상회할 여지는 높기 때문에 시세가 더 오를 것이므로 실질적인 수익도 늘어날 것이라는 기대를 충분히 상쇄하고도 남습니다.

 

대체로 사람들은 표면적인 시세상승폭만을 주목하기 때문에 20평대는 투자가치가 떨어진다는 인식이 퍼져 있지만 결과적으로 보면 절대적으로 불리한 것만은 아니기 때문에 자신의 상황에 따라서 효율적인 투자의 대상으로서 고려를 해볼만 합니다. 만약 무리를 해서 생활은 쪼들리고 자녀 관련 비용과 노후 준비 등 다른 중요한 목표들은 놓치고 간다면 반쪽 짜리 투자가 될 수 밖에 없으며, 정작 먼 미래에 가서는 집만 있고 수중에 현금이 없는 아이러니한 상황이 발생될 개연성도 충분히 있다는 점을 명심하셔야 합니다. 그리고 이는 비단 판교 뿐 아니라 대부분의 주택거래에 해당되는 이야기이기도 합니다.