‘3년안에 10억만들기’ , ‘땅투자로 부자되기’ ..

2002년부터 불어닥친 부동산 재테크현상이다. 2-3년 안에 서점의 베스트셀러로 거론되던 책들이라 귀에 참으로 익숙한 제목들이 아닐 수 없다..그래도 역시 부동산이 최고다..라는 말과 함께..

 

불과 몇년전만 해도 부동산 열풍이 전국민에게 이렇게 불게 될 줄을 과연 누가 얼마나 예상했을까?

 

하지만 대한민국 국민들은 그 짧은 시간 안에 너무나 크게 부동산 정책이 변화되고 그안에서 재산을 불리는 사람들을 보면서 한편으론 단순히 주어진 일을 하고, 저축하고 아껴가며 밤,낮으로 열심히 사는것만이 모든것은 아니라는 것을 깨닫기 시작하는 순간 너나 할것없이 부동산 열풍에 휩쓸렸다고 해도 과언이 아닐것이다.

 

 

8.31대책이 발표된지 어느덧 6개월이 지났다. 하지만 지난 10.29대책과는 달리 시장효과는 기대에 못미치고 있다. 대책이 발표된 지 얼마되지 않았음에도 불구하고 아파트가격이 불안한 모습을 보이고 있기 때문이다.  

 

 

특히 8.31정부정책으로 인해 양극화 현상이 두드러진 것도 문제이다.

우선 다주택자에 대해 규제가 집중되자 유망단지로 자산이 집중화되는 현상을 들 수 있다. 다주택자가 아닌 1가구1주택으로 유망한 단지 1채만 보유하려는 경향이 강해져 강남권과 비강남권, 유망지역과 그렇지 않은 지역간의 격차가 더 심해진 것이다.

 

 

또한 중대형평형과 소형평형의 양극화도 뚜렷해졌다.

작은 평수를 여러 채 보유하느니 똘똘한 중대형 1채를 보유하는 것이 유리하다는 판단때문에 중대형 아파트의 가격상승률은 높은 반면 수도권 외곽지역의 소형평형은 매물이 많고 거래는 드문 실정이다. 결과를 놓고 본다면 소형아파트를 가진 서민들이 더 넓은 아파트로 옮겨가는 것이 갈수록 힘들어진 셈이다.

 

 

얼마전 발표된 자료에 따르면, 서울 강남 개포동과 압구정동 아파트의 평당가가 처음으로

3천만원이 넘어선 것으로 조사됐다.

 

부동산정보업체가 현재 서울시의 동별 아파트 평당가를 조사한 결과 개포동과 압구정동이 각각 평당 3천173만원과 3천88만원을 기록, 전국에서 처음으로 평당가가 3천만원을 넘어섰다는 것이다. 또한 2005년 2월 평당가가 2천만원을 넘어선 곳이 개포동, 대치동, 도곡동, 압구정동 등 단 4곳에 불과했지만 올해 2월에는 무려 19곳으로 늘어났으며,

송파구 잠실동과 신천동, 강남구 삼성동, 청담동 서초구 반포동과 잠원동, 용산구 서빙고동 등이 평당 2천만원대로 새로 진입했다.

 

강남구는 총 12개 동 중에 8곳의 평당가가 2천만원을 넘어 구별로도 몸값이 가장 높은 양상을 보이고 있다.

 

그렇다면, 강남지역 집값 급등의 주요 원인은 무엇일까?

 

이는 강남지역의 아파트 증가율이 최근 5년간 서울시내 다른 지역보다 크게 낮아 집값 상승을 불러왔다는 공급론에서 원인을 찾을수 있다. 연세대 경제학과 서승환 교수의 `주요 대도시 주택 공급량과 가격변동 분석' 자료를 보면 강남지역 아파트 공급률은 서울 평균에 못 미치는 낮은 증가율을 나타냈다.고 보고하고 있다.

 

이처럼 강남지역의 원활하지 못한 주택 공급이 교육환경 등으로 인한 강남 선호 현상과 맞물리면서, 최근 수년 간 강남지역 집값 급등의 주요 원인이 된것이다.

 

 또한, 집이 없어도 차는 있어야 되는 풍조, 차로 그 사람의 능력이나 생활수준을 나타내는 풍조, 강북에 산다고 하면 그냥 지나쳐도 타워팰리스에 산다고 하면 다시 쳐다보게 되는 풍조 등으로 인해 안그래도 비싼 집값에 사람까지 몰려들어 값이 더 올라가게 된다.

 

주택보급이 형편없던 시절에는 주택을 보유하기만 하면 가격이 상승했었지만 이제는 주택보급이 나아져 주택에 대한 초점이 보유가 아닌 가치로 전환되었다고 봐야 한다.

 

 

이렇듯, 현재 주택은 거주라는 원래 목적을 넘어 재테크의 가장 중요한 수단이 되어버렸으며, 어떠한 선택이냐에 따라 차후 개인자산 증식에 심각하게 영향을 미칠수 있게 되었다.

 

 

 개인들의 재무분석을 토대로 살펴보면, 가장 시급하게 목표로 삼고 있는 것이 내집마련이었으며, 집을 소유하고 있는 개인의 경우에도 부동산을 통한 자산증식의 욕구가 상당히 크게 나타나 개인자산(재테크)관리에서 부동산이 밀접하게 자리잡고 있음을 다시한번 알수 있다.

 

또한 이들 대부분의 개인 총자산중 부동산이 차지하는 비율이 70%이상인 경우가 대부분이어서 내집마련 이외에 전문가 진단을 통한 현재 보유중인 부동산자산의 리모델링의 필요성도 많은 부분을 차지하고 있음을 알수 있다.

 

 

이에따라 부동산 전문가의 진단을 통한 부동산 자산의 분석과 이에따른 접근의 필요성 및 중요성을 인식하여, 금융재무설계 및 부동산 자산설계를 통한 종합적인 개인자산관리 컨설팅을 실시가 요청되고 있다.

 

 

다음은 부동산컨설팅 사례이다.

 

 

대기업 대리인 이민석씨(가명,34,남,기혼) 1남1녀(5세/3세)의 자녀를 두고 있으며,

연봉은 3,600만원으로, 현재 산본에서 2003년 10월에 산본주공13단지 개나리아파트 21평을 구입하여 거주하고 있다. 현재 이 아파트의 시세는 1억1천만원 정도 되며, 현재는 2000만원의 부채가 남아있는 상태였다.

따라서 이민석씨의 실제적인 총 자산은 약 9,000만원 정도이고, 주택청약통장(부금)에 1년2개월째 가입중으로, 1순위가 되려면 내년초가 되어야 한다.

 

 

이민석씨가 의뢰한 컨설팅은 아파트 매입과 관련된상황 이었는데 의뢰인이 생각하고 있는 부분에 대한 평가와 그에 따른 컨설팅 이었다.

 

 

1.본인이 판단하고 있는 현 상황

 

 1) 현재 산본 개나리아파트 2년4개월째 거주중

    => 시세증가 없이 이자상환만 매월 25만원선이 소요됨: 밑독없는 독에 물붓기라고
         생각하고 있음

 

 2) 재개발기대 : 준공후 12년 정도된 아파트이므로 재개발이익을 기대할수 없다

 

 3) 산본주위의 개발기대등 지가/주택가 상승의 호재 없음

 

 4) 아파트의 노후화로 인해 시간이 지날수록 매도가 어려울것 같다

 

 5) 1기 신도시중 가장 낙후된 지역으로 더이상의 신도시매력을 서서히 잃어가고 있다

 

 

2. 또한 그에따른 대안장소로 본인이 원하는 조건의 아파트

 

1) 자산가치가 상승할 수 있는곳을 분석하여 내집마련과 재산증식이 동시에 가능한
    아파트

    : 지가상승가능성고려/서울인접권(강남인접권)/교육환경고려/주거환경 등

 

 2) 현재 자산이 9000만원 이기에, 30평대 아파트를 구입하기에는 너무 큰 무리가
     있으므로  20평대의 아파트를 물색중이며, 초기투자이자부담이 곧 회수될수 있는
     위치의 아파트를 고려중

 

따라서, 이민석씨가 고려중인 지역으로는 용인, 오산 지역 주변의 아파트였으며, 추천 아파트와 중개 및 대출(모기지론/주택담보대출)관련 등의 원스탑 으로 실시 가능한 컨설팅을 원하고 있었다.

 

이에 대해 필자가 제안한 부동산컨설팅의 제안은 다음과 같다

 

- 산본은 1기 신도시 중 하나로 서민들을 위해 지어진 도시로서, 인구밀도가 평촌과 함께
    5개 신도시 중 가장 높은 지역임..  

 

- 특히 의뢰 아파트는 20평형으로 구성되었으며 산본의 가장 북쪽에 자리 잡은 아파트 임.
    따라서, 외곽순환도로를 이용하기에는 편리하지만 전철역을 이용하기에는 불편함이
    따름. 일반적으로 20~30평형 대 아파트는 교통이 편리한 아파트가 강세인 만큼
    소유하고 있는 아파트는 메리트가 없다고 보여짐.

 

- 산본 아파트 가격이 상승하려면 의왕 아파트 값이 올라야 하며, 의왕이 뜨려면 평촌이
    떠야하는데, 인구밀도가 높은 평촌이 뜨기 위해서는 자체적인 여건도 있어야 하지만
    외부적인 여건 또한 중요함.

    지난해 초 판교신도시 때문에 평촌 아파트 값까지 들썩거렸는데 이 영향이 의왕을 거쳐     산본에도 영향을 미쳤으나 30평형대 이상 아파트만 영향을 받고 20평형대는 미미했음.

 

- 차후 이사 희망지역인 용인은 지역과 평형대를 잘 선택해야함.

    용인이 개발되면서 분당 20평형대나 30평형대 거주자들이 평형을 넓혀왔으며, 대부분     30~40평형대 이상으로 넓혀가시느분들이 많았기  때문에 이 지역 아파트들은 30평형
    이상이 주류를 이루며, 죽전 역시 이런 점에서 30평형대가 인기를 누렸음. .

 

- 현재 의뢰인의 재산규모로는 용인에서 20평형대 아파트와 동백지역의 저평가된 30평대
    아파트를 추천할 수 있음. 추천할 수 있는 아파트는 죽전 ○○(23평형) 아파트와 용인
    동백 ○○(33평형)입임.

 

- ○○아파트는 90년대 후반에 지어진 아파트여서 그동안 인근 용인 지역 아파트에 밀리
    는 추세였으나 분당선 연장선 죽전역이 공사중에 있어 앞으로 역새권 아파트로 각광
    받을 것으로 보여짐.

 

또한 20평대 중소형 평형은 역세권 아파트라야 환금성도 높고 가격상승력을 가지게 되는면을 보거나, 20평형대지만 방이 3개이기 때문에 방이 2개인 아파트보다는 선호도면에서 높은 면에서 볼때도 지역 개발호재 이외 개별적 경쟁력 우위가 충분함.

 

한편, 동백○○아파트의 경우(33평형) 동백지구 밖에 있는 아파트지만 도로를 사이에 두고 있어 동백지구 시설을 이용하시는데 어려움이 없을 것으로 여겨지며, 초등학교도 지구내 초등학교 배정이 가능함. 동백지구내 아파트가 평당 1천만원 정도인데 반해 아직 9백만원대를 유지하고 있음, 현재 2억3천-5천대를 형성하고 있어 다른 30평대에 비해 다소 저렴하고, 동백지구 다른 30평형과 비교하여 가격 경쟁력 있음.

 

부동산컨설팅을 받은 이민석씨는 본인이 과거 그러한 것들을 고려 못하고 선뜻 주택을 장만한 점에 대해서 다시한번 부족했다고 생각하고 너무나 만족하며, 지금이라도 한두푼도 아닌 전재산이라고 볼수 있는 내집마련을 전문가 상담을 통하여 선택할수 있게 된점에 대해 너무나 큰 행운이라고 생각한다고 한다

 특히, 중개 및 대출까지도 one-stop으로 일괄 이용할수 있다는 점에서 대만족하며 내집마련으로 고민하고 있는 주변사람들에게도 적극 홍보하는 등  홍보대사로 역할을 하고 있다고 한다.

 

 

과거 주택을 매입할 때 고려하던 것중 택하지 않았던 다른지역의 주택은 지금의 본인의 집들과 비교하여 굉장히 많이 올랐다며 당시 자신들의 판단이 잘못되었음을 후회하고 있는 경우가 많다. 그러나 이제는 다시 그 지역으로 가고 싶어도 가격의 차이가 너무나 많이나 그지역으로 갈수도 없다고..

 

요즘 만나는 사람들의 많은 사람들이 현재살고 있는 집이 집값이 오르지 않는다며, 한탄하는 모습들이다.

그렇다. 과거에 알고 있듯이 이제 주택은 단순히 거주를 목적으로 하는  고유의 목적으로만 접근을 할수 없는 재테크의 주요한 수단으로 자리잡았다. 따라서 현재 집을 장만하려는 사람들이나 옮겨갈려는 사람들은 전문가의 컨설팅을 토대로 심사숙고하여 주택을 고려하는 것이 앞으로 2-3년후 주택 자산가치를 보고 웃을수 있는 길이 될 것이며, 금융자산과의 종합적인 재무목표를 가지고 접근한다면 분명히 성공적인 재테크, 행복한 인생을 영위할 수 있을 것이다.