한남·보광 뉴타운 지역 “입지 빼어나 추가상승 여력 충분”서울시는 한남동 등 강북 10개 지역을 뉴타운으로 재개발할 계획이다.  부동산 시장이 침체를 겪고 있는 상황에서 재개발되는 강북지역은 반사이익을 톡톡히 보고 있다.

 

1. 한남·보광     

2. 옥수·금호      

3. 노량진·흑석     

4. 길음·미아      

5. 불광·응암보광동

 

주거·상업 공존하는 고급 주택지 탈바꿈

강남·남산 가깝고 한강조망권 누리는 등 재료 풍성재개발 지분 사면 통장 없어도 로열층 당첨 가능한남 뉴타운지역은 단층불량주택 밀집지가 주거중심형 뉴타운으로 개발되는 곳이다. 2001년부터 추진되고 있는 용산 부도심 개발계획, 용산 미군기지 이전과 고속철도 용산역 건설 등이 맞물려 종합적인 대규모 개발이 진행된다.

 

지난 해 11월 2차 뉴타운지구로 지정된 한남 뉴타운은 이태원, 한남동, 보광동, 동빙고동 일대 33만5,000평으로 시가 추진 중인 12개 뉴타운 사업지 중 가장 노른자위 지역으로 평가받고 있다. 현재 한남, 보광뉴타운은 삼성물산, 대림산업, LG건설, 현대산업개발 등의 컨소시엄 형태로 개발이 이뤄지며 총 2만여 세대의 뉴타운 개발이 추진 중이다.

 

현재 이 곳은 폭 4m 도로가 73%에 달하는 열악한 도로환경을 지니고 있어 이를 개선하기 위해 25m의 주간도로 1개 노선과 12∼15m 도로 2∼3개 노선과 6∼8m  내부 도로망 등을 조성할 계획이다. 이 중 한남동 한남 1구역의 뉴타운지역은 반포대교 북단과 한남대교 북단사이에 있어 교통이 편리한 데다 한강조망이 가능한 곳으로, 이 곳은 뉴타운 사업을 통해 8∼12층 높이의 고급아파트 단지로 탈바꿈할 전망이다.

 

전체 2,144가구의 대단위 아파트가 들어서고 완만하게 경사지에 위치해 한강 조망권을 확보할 수 있다. 이 곳은 국철 한남역이 도보로 5분 거리이며, 대중교통이 풍부해 강남, 명동, 서울역, 대학로 등 이동이 편리하다. 한남 1구역은 서울시내 여느 뉴타운 지역, 개발 지역을 통털어 봐도 최고의 한강조망권을 자랑하는 지역이다.

 

주변의 고층 건물이 없어 막힘없는 조망권을 제공한다는 점이 최고의 강점이며 사통팔달의 교통여건과 외교의 메카로서 외국인 임대시장 형성이 용이하다는 점이 투자자들의 눈길을 끈다. 보광동 뉴타운 재개발 구역은 주거·상업이 공존하는 새로운 고급 주거지로 꾸며질 전망이다.

 

보광동 일대는 이태원역세권 쪽 보광구역 주택재개발 사업과 한강변 쪽 보광강변구역 재개발 사업 등 두 개 사업이 시작됐고, 이태원 상권을 중심으로 한 이태원 구역 재개발도 준비에 들어간 상태다. 이에 따라 재개발 사업이 완료된 이후에는 편의성 높은 주거 지역이 될 전망이다.

 

이 곳은 1,712세대의 아파트로 지어지며 현대건설이 시공할 예정이다. 남산을 배경으로 한강이 한눈에 펼쳐진 천혜의 입지 조건을 갖춘 명당자리이다. 지하철 6호선 이촌역이 도보로 15분 거리, 국철 한남역이 도보로 10분 거리에 위치하며, 이태원 일대의 상업·문화 거리 등이 인접해 있다.

 

한남동 재개발 지역은 몇 년 전부터 재개발 사업으로 인해 가격변동이 많았던 지역이며, 손바뀜도 잦았던 곳이다. 여기에 뉴타운 개발 발표로 인해 가격 상승이 높은 지역이다. 한남동 1구역의 경우 35평 입주가능 지분시세가 평당 1,500만∼2,000만원선, 40평형대의 경우 평당 1,400만원대이다.

 

이는 지난 해 보다 시세가 다소 올라 있는 상황이다. 한남 1구역은 대지 10평형대도 평당 1,700만∼2,200만원대 이며 보광 1구역도 대지 10평형이 평당 1,700만∼1,800만원, 20평형이 1,500만원선이다. 또한 30평형대 새 아파트에 들어가려면 대지 19평형, 20평형대가 안정권으로 평당 1,700만원에서 위치 좋은 곳은 2,000만원 정도에 거래된다. 이는 지난 해 400만원대 이던 가격이었다.

 

현재는 너무 높게 형성된 매매가격으로 인해 거래도 잘 되지 않는 편이다. 삼성공인 장희찬 대표는 “지난 해 2차 뉴타운 발표 시보다 올 들어 가격이 더 올랐다. 아직 추가부담금이 확정되지 않았지만 현재 인근 시세를 고려해 볼 때 아직 상승여력은 충분하다”고 말했다. 사실 이 곳은 많은 장점을 가진 곳이다.

 

용산 부도심 개발계획에 따라 개발사업이 추진되고 있고 고속철 용산역, 미군 기지 터에 대규모 도심공원 등 모두 호재로 작용될 요소들이다. 하지만 이미 가격이 많이 오른 상태여서 초기 투자비용의 부담이 크고 매물이 많지 않다는 단점이 있다. 하지만 전문가들은 아직도 충분한 투자 메리트가 있다고 조언한다.

 

프론티어 C&D 이왕범 사장은“한강 조망이 가능한 아파트는 어느 때라도 인기가 있다”며“부동산 시장이 위축되면서 보합세를 보이고 있는 지금이 오히려 실수요자들에게는 매입적기다”라고 밝힌다.실수요자의 장기투자는 충분히 승산이 있다는 말이다.

 

재개발 지분을 매입할 경우 청약통장이 없어도 한강조망이 가능한 로열층 아파트에 당첨될 확률이 높다. 여기에 일반 분양아파트나 재건축 아파트의 경우 전매가 자유롭지 못하지만, 재개발의 조합원 지분은 언제라도 거래가 가능하다. 그러나 무엇보다 재개발 지분매입은 상당수의 조합원 몫으로 책정된 로열층 시세가 동일 평형대 비로열층 시세보다 높아 투자수익이 큰 편이다.

 

세중코리아 김학권 사장은 “강남과 가깝고 남산과 인접해 있으며 미군부대 이전, 고속철 등의 많은 호재와 더불어 앞으로도 개발 계획이 많기 때문에 미래가치가 높다. 이로 인해 가격의 상승이 예상되며, 앞으로는 서울 어디에도 이런 한강 조망권과 공원을 가진 곳은 찾기 힘들 것으로 보인다”고 조언한다.재개발은 재건축보다 신중한 투자가 필요하다. 자칫 조합원 자격을 얻을 수 없는 경우도 있기 때문이다.  

 

재개발 구역에서 가장 눈여겨봐야 할 점은 쪼갠 지분에 대한 내용과 개발 추진 속도를 빠르게 파악해야 한다는 것이다. 분할지분 여부를 파악하는 게 가장 중요한데, 지난 해 12월 29일 서울시에서 도시 및 주거환경정비조례 공포와 함께 공포일 이전에 전용면적 18평 이하로 다세대 전환한 주택에 대해서는 분양면적 24평형 이하의 아파트만 분양하도록 했다. 같은 15평형 지분을 매입해 30평형대 입주 전략을 짤 경우, 지분이 분할된 15평형은 24평형 아파트 입주만 가능해 투자자의 손실이 불가피하다.

 

더불어 재개발 추진속도를 파악하는 안목도 필요하다. 통상 재개발 사업은 시공사가 정해졌다고 해도 구역지정, 조합설립인가, 사업승인 등 사업추진 절차가 복잡할 뿐만 아니라 시간도 많이 걸리는 게 일반적이다. 특히 조합원 내부 이견 등 사업지연을 야기할 수 있는 돌출 변수가 많아 투자자 입장에선 이런 부분에 대한 면밀한 검토 후에 투자여부를 조율해야 한다. 또한 중장기적인 입장에서 투자를 해야 하며 단기차익보다 실수요 측면에서 접근해야 한다.