청약보다 저렴한 가격으로 아파트를 분양 받을 수 있는 방법으로 택지개발예정지구 주택 구입이라는 방법이 있다. 높은 수익률을 올릴 수 있는 방법이지만 그만큼 위험도도 높은 방법이다.

택지개발지구라는 용어에 대한 정확한 이해가 먼저다. 택지개발지구는 도시지역의 주택난을 해소하기 위하여 정부의 택지개발촉진법에 의한 규제를 받는 지역이다. 주택건설에 필요한 택지의 취득, 개발, 공급 및 관리등에 관한 특례를 규정함으로써 주거생활의 안정과 복지향상에 기여하고자 건설교통부장관이 지정하고 대한주택공사, 토지공사 등의 단체 및 기타 민간 등록업자가 사업을 시행하는 지역을 말한다. 통상 신도시와 비슷한 개념으로 생각하면 이해가 빠를 것이다. 면적이 1백만평이상은 신도시로 불리고 있고, 그 이하는 택지개발지구로 정의하는 것이다.

 

현재 서울지역에서는 발산, 마곡, 장지, 세곡, 문정지역 등의 택지개발이 예정되어 있다. 특히 택지개발예정지구의 철거예정가옥을 매입하는 것이다.택지개발예정주택 매입으로 성공 재테크를 이루려면 매입시기가 가장 중요하다. 무엇보다 해당 지역의 가옥의 철거고시가 발표되기 전에 매입하는 것이 투자자에게 유리하다.

 

철거 고시 전에 철거가옥을 본인 앞으로 소유권이전 해 두면 철거민 자격으로 건물 가옥주가 되어 특별분양아파트 입주권을 획득하게 되는 혜택이 주어진다. 현재 철거민들이 택지개발지구에 접수한 입주권 거래는 법으로 금지되어 있기 때문에 반드시 철거고시 전에 구입하여야만 합법적인 거래로 인정 된다. 이러한 거래를 통해 서울특별시가 시행하는 도시계획사업, 시민아파트의 정리사업 등으로 인해 철거되는 주택의 소유주가 택지개발지구 아파트를 우선 분양 받을 수 있는 자격을 얻게 되는 것이다. 현재 "서울특별시철거민등에 관한 국민주택 특별공급규칙"에 의하여 철거되는 주택이 40㎡ 이상이면 33평형 아파트, 40㎡이하인 경우 25평형 아파트를 공급 받게 되게 된다. 현재 거래되고 있는 금액은 보통 5천만원에서 1억 원 정도 내에서 주택이 거래되고 있다. 그렇지만 만약 해당주택이 택지개발지구에 포함이 되지 않는다면 개발을 예상하고 매입을 하였을 경우에는 개발이 언제 시작될지 모르기 때문에 묻지만 투자방식이 되어 빠른 개발을 예상한 투자는 실패로 이어진다.

 

또한 택지개발예정지구의 주택을 구입하였다고 하더라도 무주택 소유주여야만 아파트를 분양 받을 수 있는 자격이 주어진다. 투자금액도 향후에 추가로 들어가는 점을 주의하여야 한다. 또한 단순히 이러한 철거가옥을 구입하는 것 만으로 투자가 모두 종결되는 것이 아니다. 기존주택구입비용에 특별분양권을 통한 분양가격도 있어야 한다. 취득에 따른 세금도 무시할 수는 없다.

 

철거가옥을 구입하면 매입자에게 특별분양권을 받을 수 있는 자격이 주어지게 된다. 이러한 특별분양권의 분양가격은 보통의 일반 분양가보다 40~50% 저렴하게 분양가가 산정되기 때문에 시세차익을 통한 투자의 장점이 있는 것이다.

 

2004년 3월을 기준으로 서울시는 강남ㆍ강북ㆍ강동ㆍ강서권등 4개 권역의 택지개발을 위한 용지선정작업을 마친 상태이다. 이에 따라 도시개발공사도 최근 4개 권역 택지개발예정지구 지정 제안을 위한 용역을 입찰공고 했다.

 

입찰공고 안에 따르면 택지개발이 추진중인 지역은 강남 권에서는 ‘강남구 세곡동 294번지 일대 31만㎡’, ‘서초구 우면동 297번지 일대 49만㎡’ 등이다. 강동 권에서는 ‘송파구 마천동 241일대 24만㎡’, ‘강동구 상일동 497번지 일대 58만5000㎡’ 등이다. 이어서 강서 권은 ‘구로구 항동 197번지 일대 28 만㎡’, ‘양천구 신정동 785번지 일대 19만5000㎡’다. 강북 권은 ‘중랑구 신내동 362번지’ 일대와 ‘도봉구 도봉동 4번지’ 일대, 마포구 일대 등을 포함해 모두 49만㎡다.

 

대략적으로 약 6만여 가구의 임대주택 단지에는 임대주택과 일반분 양분이 2대1의 비율로 들어설 예정으로 되어 있다.

 

도시개발공사에서 건설되는 택지개발지구 아파트는 입주권 접수가 이뤄지면 100% 해당지구에 입주하게 된다. 또한 선시공 후분양이므로 입주 전 6개월쯤에 동호수 추첨을 하게 된다. 동호수 추첨 후 당첨자가 계약금 16%를 납입하고 입주 전까지 중도금, 잔금을 납입하면 입주할 수 있게 된다. 즉. 당첨자 입장에서는 철거예정가옥 매입비만 최초 투자하면 입주 전 6개월까지 자금이 한푼도 안 들어가도록 금융비용을 최소화 하는 장점이 있다.

이전 택지개발지구 아파트의 분양된 평당 분양가는 상암지구(2003년 기준) 550만원, 신대방 보라매아파트는(2002년 기준) 500만원, 신정동 신트리아파트(2000년 기준)는 430만원으로 현재가격에 비하면 높은 투자수익을 올린 것을 알 수 있다.

 

결론적으로 적법한 거래를 통하여 거래의 안정성만 보장된다면 택지개발예정지구 주택을 구입하는 투자 방식은 높은 수익률을 기대할 수 있다. 그러나 투자기간이 평균 3년 정도로 길고, 일반화된 투자방식이 아니기 때문에 투자자의 내공이 필수로 요구되는 투자 방식이라 할 수 있다.