이번 글에서는 법원경매에서 초보투자자들이 간과하기 쉬운 것들에 대해서 살펴보기로 한다.

 

감정가격이 시세보다 항상 낮은가

 

법원경매물건이 일반적으로 시세보다 낮게 감정된다고 믿거나 그렇게 알고 계신 사람들이나 아주 많다. 부동산 경매를 잘 모르는 분들일수록 더욱 그렇다. 물론 그런 경우도 있지만 대부분은 오히려 더 높은 경우가 허다하다.

즉  알고 있는 것처럼 경매에 붙여지는 물건의 감정가격이 일반 매매가격보다 싼가?

사실은 그렇지 않다.

 

빚쟁이 부동산이 경매에 붙여지면 법원의 명령으로 감정평가사가 해당 부동산의 현장에 나가 이것저것 따져보고 확인해서 가격을 감정하여 법원에 보고하면, 법원은 이때 보고 된 가격을 통상 첫 회 입찰가격으로 삼는다.

 

그런데 문제는 이때의 감정가격이 시세를 정확히 반영했는가 하는 것이 문제다. 부동산을 감정할 때 감정사들이 일반적으로 사용하는 방법이 대체로 ‘거래사례비교법’이라는 방법을 쓴다. 거래사례비교법이란 것을 간단히 설명하면 인근의 유사한 부동산이 얼마에 언제 거래가 되었으니, 그것을 참고로 해서 해당부동산에 적용(빼고 더하기)해서 부동산 감정가격을 산정하는 방법을 말한다.

 

따라서 감정평가사의 주관적 판단이 개입할 여지가 많고, 부동산가격의 변동이 심할 때는 정확성이 떨어지는 단점이 있다. 시간 차이를 극복하기 위해 시점보정을 한다고 하지만 정확성이 낮다.

 

 낙찰자편이 아닐수 있다

 

전국적으로 거래시세가 매주 파악되고 발표되는 아파트라면 논란의 여지가 적겠지만, 거래가 빈번하지 않는 물건이나 매매가격의 파악이 어려운 물건들의 경우가 감정가격 신빙성에 문제가 된다. 즉 연립 등이나 단독주택, 그리고 시골의 임야나 전답 등은 시세하고 감정가격하고는 일치하지 않는 경우가 많다.

 

경매를 목적으로 부동산을 감정하는 경우 시세보다 오히려 비싸게 감정가격이 나오는 경우도 흔하다. 이것은 부동산 경매라는 구조적 시스템을 이해한다면 수긍할 수 있다. 부동산 경매를 위한 감정의 경우 시세보다 비싸게 감정된다면 모두가 즐겁기 때문이다.

 

이유는 채권자는 채권을 조금이라도 더 회수할 수 있고, 임차인은 전세보증금을 조금이라도 더 확보할 수 있으며, 감정평가사는 감정가격을 기초로 수수료를 받기 때문이다.

그러면 누구만 골탕 먹는가? 바로 시세조사를 정확하게 하지 않고 대충대충 조사하고 경매에 뛰어든 병아리 응찰자가 뒤집어쓰게 된다. 경매세계에서 대강 적당히 해서 좋을 일은 하나도 없다는 점만 명심하자.

 

가재는 게 편이다

 

그럼 어째서 이런 오해가 생기는가 하면 우리가 자신의 부동산을 담보로 은행에 제공하고 돈이라도 좀 빌리려고 하면 멀쩡한 부동산의 가격을 절반 이하로 감정해버리는 황당한 경우를 당한 적이 있을 것이다.

 

일반 매매로 10억 원은 충분히 나가는 단독주택을 가지고 융자 좀 받아보려고 은행에 문의하면 감정료를 선납 받아 70% 정도로 감정해버리고는 또 방한개당 1천600만 원 공제(지역에 따라 다소 다름)하고는 융자가능 금액이 1억 원도 안 된다는 환장할 소리를 들어본 일들도 있을 것이다.

 

그러나 그것은 채권자인 은행등의 입장에서 보면 당연하다. 최대한 짜게(낮게) 감정해야 대출금액이 작아지고 그래야 나중에 경매 넘어갔을 때 채권회수에 유리하기 때문이다. 경매 넘어갔는데 은행이 돈을 다 받지 못하면 그 대출을 실행한 담당 직원은 죽어나고, 심지어는 권고사직 사유에 해당한다고 하니, 이해해줘야 하지 않겠는가?

또한 감정가격을 시세이상으로 감정해서 은행에 손실이 발생한 경우에는 감정한 감정사나 감정회사에도 책임을 묻는다.

 이런 과정들을 보면서 감정가격이 시세보다 낮다는 인식을 자연스럽게 가지게 되는 것이다.

하지만 정확히 말하면 돈 빌리려고 할 때 형편없이 낮게 후려쳐 감정하지만, 채권회수를 목적으로 감정할 때는 거의가 시세이상으로 감정한다는 점을 명심하자.

 

감정이 경매가 목적일 때 감정가격은 높을수록 낙찰자 빼고는 모두가 즐거워 매매가격이나 시세보다 높아지게 되는 것이다. 따라서 응찰하려는 물건을 찾게 되면 법원 감정가격은 참고자료로 그치고 정확한 시세는 본인이 직접 발로 뛰어 파악해야 한다.

 

 해당 물건이 아파트라면 전문 사이트를 검색하는 것으로 어느 정도 가능하지만, 그렇지 못한 경우는 두 군데 이상의 중개업소를 통해 확인해야 한다. 확인 방법도 사려는 입장에서 두 군데 이상, 팔려는 입장에서 두 군데 이상 그리고 전세를 얻으려는 입장에서 또 반대로 전세를 주려는 입장 등 여러 각도로 확인하면 정확하다.

 

비싸게 감정되어 낙찰된 사례

 

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰된 가격의 비율로, 낙찰가율이 100%를 넘었다면 법원 감정가격보다 더 높은 가격을 지불했다는 것인데, 경매시장에서는 초보들이 종종 범하는 실수이다.

 

사례로 서울중앙법원 경매4계에서 2004년 4월에 낙찰된 물건인 강남구 청담동에 있는 ○○연립 45평형을 소개한다. 감정 당시 시세보다 1억 원 정도 비싸게 감정된 이 물건을 맘에 들어 했던 초보응찰자가 1차 유찰되어서야 비로소 시세와 비슷한 것을 2차 입찰일에 감정가격 대비 105%에 단독 응찰하여 낙찰 받는 데는 성공을 하였다.

 

낙찰 후에야 시세조사를 해 보고는 감정가격이 시세 이상으로 잡혔다는 사실을 알고 부랴부랴 법원에 이것을 이유로 낙찰불허가신청을 냈지만 받아들여지지 않아 고민 고민 하다가 끝내는 잔금을 납부하고 소유권은 취득하였다.

 

낙찰자는 그 동안의 마음고생은 둘째 치고 취득세와 등록세 그리고 이전비용을 따져 보면 줄잡아 시세대비 3천만 원 정도 비싸게 산 셈이 되었고, 더욱이 채무자(전 주인)가 살고 있던 이 연립을 넘겨받는데 이사비용 명목으로 300만 원을 추가로 지불하고, 그 동안 연체되어 있던 각종 공과금을 약 100만 원 더 물어주고, 또 집수리 비용으로 500여만 원을 더 들이고서야 전세로 임대할 수 있었다.

 

2002년 서울 서부법원 물건중 서울 서대문구 연희동 고급빌라가 2중경매가 진행된 사건이었는데 어찌된 영문인지 서로 다른 경매계에서 경매가 따로따로 진행되었다. 그런데 재미있는 것은 한 경매계에서는 3억7000만원에 감정이 되었고, 다른 경매계에서는 4억8000만원으로 1차 경매가 진행된 적이 있다.

 

경매종류

 

부동산 경매 종류에는 임의경매, 강제경매가 있다. 강제경매는 채권자가 채무자의 등기부상에 저당권 등 물권을 확보하지 못한(채무자가 동의하지 않기 때문에) 상태에서 받을 돈을 받기 위해 채무명의(=집행권원)에 의한 강제집행을 신청함으로써 진행되는 경매이다.

 

임의경매란 채무자가 돈을 빌려 오면서 자신의 부동산을 잡히는데 동의하여 채권자가 저당권 등 물권을 확보하고 있다가 이자와 원금 상환 등을 약속대로 이행하지 않자 채권회수를 목적으로 법원에 강제처분을 의뢰하여 낙찰대금으로 자신의 채권을 회수하려는 목적으로 진행되는 경매절차이다.

 

사실 경매를 신청한 채권의 종류가 어떤 것인가 하는 정도의 차이 말고는 별 차이가 없다. 즉 낙찰자 입장에서는 어떤 경로로 해당부동산이 경매시장에 공급되었는가는 그다지 중요하지 않다는 것이다.

 

하지만 그 내막에는 중요한 차이가 있다. 이렇게 진행되는 경매들이 아무런 변동이나 취하 연기 없이 예정된 대로 경매가 진행되는가 하면 그렇지 않다. 경매 진행에는 수많은 변수들이 있어 경매가 진행되다가 도중에 중단되는 경우들도 많은 데 이유는 대개 두 가지로, 하나는 채권자가 경매를 취하(대개는 자신이 받아야 할 목표치 이하로 가격이 떨어져 버리는 경유)하는 경우와 채무자가 채무를 변제하고 경매를 깨는 경우로 나눌 수 있다.

 

절차상 하자나 보완해야 할 점들이 있거나 채권자나 채무자가 타당한 이유를 들어 경매법원에 경매날짜의 변경이나 연기 등을 요구하면 받아들여진다. 임의경매보다는 임의경매가 소유권 취득에 더 안전하다고 말 할 수 있다.

강제경매가 더 안전한 이유

 

강제경매, 임의경매 중 낙찰자는 어느 쪽 물건에 응찰하는 것이 낙찰 받을 가능성이 더 있을까?  이왕이면 강제경매로 진행되는 물건이 낙찰자 입장에서는 안전하다. 이유는 다음의 네 가지 차이점 때문이다.

1) 강제경매는 채무명의(집행권원)를 얻기 위해 경매신청단계에서 한번 이미 채권채무의 진위에 대해서 심리를 거쳤고,

 

2) 임의경매는 절차상 하자와 실체상 하자가 발생할 수 있는 데 반해, 강제경매는 절차상 하자만 발생할 수 있고,

 

3) 공신력 문제에서 담보권 등에 채무부존재 등 하자가 존재한다면 낙찰의 효과에 영향을 미치게 된다.

 

4) 강제경매(가압류, 임차권등기 등)는 예고되지 않는 경매이고 임의경매(저당권, 전세권자)는 물권자가 진행하는 예고된 경매된 경매라는 것이다.

 

예고되지 않은 경매가 낙찰에 더 안전하다는 것은 무슨 뜻인가 하면, 채무자 입장에서 보면 저당권 등은 채무를 질 때 처음부터 자신의 계획에 따라 빚을 졌다는 말이다.

 즉 어떤 사업이나 투자를 하기 위해 자신의 부동산을 은행 등에 담보를 제공하고 돈을 빌려와 무슨 일을 한 것에 반해, 압류나 가압류는 사업 등을 하다 몰리는 바람에 채권자로부터 일방적으로 얻어맞은 경우로 강제경매사건은 채무자가 대비할 여력이 없다고 볼 수 있다.

취하 가능성 높은 물건 알아내기

 

예를 들어

ⓐ물건 부동산에는 1억 원짜리 저당권만 3개가 설정되고, 가압류는 한 건도 없고,

ⓑ물건 부동산에는 저당권이 1억 원짜리가 하나 있고, 1천만 원짜리 가압류, 500만 원짜리 가압류, 300만 원짜리 가압류 이렇게 3건의 가압류가 설정된 물건이 경매로 나왔다면,

 

채무 금액 면에서는

ⓐ물건 부동산이 3억이나 되기 때문에 더 심각하게 보일지 모르지만 경매가 중간에서 취하되거나 할 가능성은 ⓐ물건이 높다.

ⓑ물건 부동산은 비록 채무금액은 적지만 채무내용에서는 질적으로 더 악성으로 경매가 끝까지 진행될 가능성이 ⓐ물건에 비해서 높다.

 

즉 채무자가 채무를 변제하고 경매를 취하시킬 가능성이 ⓐ보다 낮아 낙찰자 입장에서는 소유권을 취득할 가능성이 높다.