재테크에 관심을 조금이라도 가지고 있는 사람이라면 강남 아파트를 모르는 사람은 없을 것이다.
과거에 강남의 아파트 가격은 “강남불패”라는 새로운 신조어를 창조했을 정도로 많은 투자자들에게 선망의 대상이였다.
강남의 아파트가 지금까지 많은 투자자들과 실수요자들에게 관심의 대상이 되었고, 지속적으로 가격의 상승이 된 원인을 몇가지 생각해 볼 수 있다.
첫번째, 강남은 80년대 한국에서 아파트문화가 시작하면서 정부의 계획 하에서 형성된 계획 도시였다. 계획도시이기 때문에 교통과 생활편의 시설이 강북과는 비교가 되지 않을 정도로 좋은 조건을 갖추었다.
특히 한국에서 백화점문화가 형성되면서 유명 백화점들이 강남으로 모두 자리를 옮기고 강남에 살아야지만 사회상류층의 일원이 될 수 있다는 생각들이 점차 짙어 지게 되었다. 이러한 원인이 많은 사람들에게 강남에서 거주해야만 하는 타당한 이유를 제공했고, 또한 이러한 이유는 많은 사람들에게 설득력이 있었다. 그러나, 교통과 생활편의 시설만으로 교육열이 높은 한국의 부모님들을 강남으로 이전시키기는 역부족 이였다.
두번째, 강남의 아파트값 상승의 가장 중요한 이유라고 할 수 있는 것은 좋은 학군이라는 데 이견을 달리하는 사람은 없을 것이다. 교육열이 다른 어떤 나라보다 높은 한국의 학부모들이 명문대를 보내기 위해서 더 좋은 고등학교, 더 좋은 친구들을 만날 수 있는 곳으로 모여들기 시작하면서 강남은 강북과의 차이를 더 큰 폭으로 벌려놓았다. 강북에 있던 많은 사립명문고등학교들이 강남으로 자리를 옮겼고, 그것과 동반해서 명문학원, 유명강사들이 모이기 시작하면서 강남은 이제 넘볼 수 없는 아성이 되어버렸다.
과거에 아파트 가격이 위의 두가지 조건에 의해서 결정되었다면, 앞으로 아파트가격을 지배할 수 있는 조건은 Community Premium이 가장 중요한 요건이 될 것이다.
최근 아파트가격의 상승은 위의 교통, 편의시설, 학군만으로 설명하기는 어려울 것이다. 대치동 타워팰리스, 삼성동 I-Park는 같은 지역의 아파트가격과는 비교가 되지 않을 정도로 높은 가격상승을 가져왔다.
그 이유는 타워팰리스와 I-Park에 거주하는 사람은 다른 부가설명이 필요없이 한국에서 최고의 대우를 받고 사는 사회계층이 되어가는 것이다.
예로, 한국에서는 모든 금융기관에 거래를 시작할 때 주소를 기입하게 되는데 타워팰리스나 I-Park의 주소를 기입하면, 금융기관의 지점장이 나와서 고객을 응대하는 일들이 비일비재하다. 이러한 최상위층의 대접을 내가 어디에 사느냐에 따라 결정이 나는 이러한 사회풍토가 존재하는 한 한국에서 주택가격은 향후 Community Premium이 지배하게 될 가능성이 크다.
마지막으로, 한국에서 최고의 주거공간이라고 한번 평가를 받게 되면 그 곳에 거주하는 사람들은 더 좋은 평가를 받을 수 있는 곳이 생겨야지만 이사를 갈 생각을 할 것이다. 그러면, 그곳의 가격은 현재의 최고보다 높을 수 밖에 없는 것이다.
이런 구조에서, 현재의 최고가 주택들은 향후 주택가격의 하락보다는 상승할 가능성이 더 커 보인다. 이제 아파트를 선택할 때는 투자자의 사회계층과 비슷한 부류가 모여 사는 곳으로 가게 될 것이고, 그것이 거주하는데 더 많은 편리함을 제공할 것이다.
이처럼 한국은 주거지를 근간으로 현재 사회계층이 형성되어 가는 초기 현상이 나타나고 있다. 멀지 않은 미래에 한국도 사회계층이 자연스럽게 존재할 가능성이 커지고 있는 것이다.
많은 선진국들은 법으로 제정하지 않았지만, 눈에 보이지 않은 사회계층이 존재한다. 이러한 세계적인 트렌드에 한국도 이제서야 진입하게 되는 것이다.
마지막으로 현재 내가 어디 거주하느냐가 미래에 내 계층을 만들 수 있음을 아는 많은 투자자는 강남으로 또는 같은 부류가 모이는데로 더 많이 모여 들 것이다. 이러한 사회적인 트렌드를 감안하여 향후 아파트를 구입해야 할 것이다. 그러나, 현재 강남의 중소형 아파트 가격은 최고가 주택과는 다르게 움직일 가능성이 크다.
다음 회 칼럼에는 강남의 아파트 가격에 대한 필자의 견해를 제시해보겠습니다.