언제까지 아파트의 인기가 계속될지는 모르지만 현재 주거용 부동산의 대세는 아파트이다. 개인적으로는 어릴적 뛰놀던 마당과 작지만 아름다웠던 화단이 너무나 그립다. 그러나 재테크는 현실이다. 투자와 거주목적을 만족시키는데 아파트 만한 자산이 없다. 소시민으로서는 평생을 통해 몇 번 선택할 기회가 없는 아파트 구매이다. 실전에 이르렀을 때는 돌다리도 두드려야 하는 만큼 어떤 아파트를 고르면 좋을지 모두 알고 있겠지만 검토하는 차원에서 살펴보도록 하자.
좋은 아파트 고르는 법
1. 먼저 자신과 호흡이 맞는 중개소를 고르자.
- 필자도 처음 부동산 투자를 시작했을 때 특정 지역을 염두에 두고 그 지역의 부동산 중개소를 찾았다. 부동산에 관심은 많았지만 아직 서투르던 시절. 첫 방문한 중개소의 강권에 덜컥 계약하게 되었다. 나중에 알게 되었지만 내가 산 물건의 가격이 다소 비싼 물건이었고 해당 지역에 적지 않은 매물이 있었다. 이런게 경영학 교과서에서 말하는 “학습비용”이구나 하고 자위하면서 넘어 갔지만, 여러분은 이런 불필요한 학습비용을 지불하지 않기를 바란다.
- 여러분이 관심지역을 방문했다고 가정해 보자. 중개소는 3군데 이상 들러 보셔야 한다. 중개소의 사장 혹은 직원이건 3곳 정도 방문하면 좋은 느낌을 받는 분이 있을 것이다. 그분과 차분한 상담을 해야 한다.
- 매물은 한 곳에서만 확인하는 것은 금물이다. 시세 확인은 현장에서 확인해야 한다. 인터넷시세, 인터넷매물은 참고이지 100% 신뢰는 금물이다.
- 특히 매물이 부족한 지역에서는 중개소와 인간적인 관계가 중요하다. 중개수수료는 너무 예민하게 반응하지 않는 것이 좋다. 평생에 있어 가장 비싼 거래를 훌륭하게 성사시켜야 하기 때문이다.
2. 부자가 많이 사는 아파트
- 앞선 글에서 부동산 차별화는 대세임을 강조 드렸다. 상류층, 부유층이 많이 거주하는 아파트가 비싸기도 하지만 앞으로도 더 오를 확률이 많다. 현실적으로 지금 이런 아파트를 살 수 없다면 장래에 부유층이 많이 거주할 수 있는 가능성이 있는 곳을 골라야 한다. 예를 들어 많은 신도시가 있었지만 왜 분당이 가장 성공했는가를 곰곰히 생각해 보시면 답이 있다. 부자들이 움직이는 이동선상에 분당이 있었던 것이다. 서울 복판에 내가 살고 있는 아파트가 왜 서울에서 한참 내려가 있는 분당의 아파트 보다 훨씬 가격이 낮은지 아쉽지만 그것이 현실이다. 멀리 장기적으로 보면 영원한 강남은 없다고 제가 말씀 드렸다. 대치동에는 투기꾼이라기 보다는 그곳이 좋아 오래 거주한 분이 많다. 오래 살다 보니 자산가치도 대폭 오르고 이보다 더 좋을 수 있겠는가. 그러면 다음은 어떤 곳일까. 여기에 미래 수익률의 갈림길이 나올 것이다.
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3. 로얄층, 로얄동 그리고 전망이 좋은 아파트
- 아파트 단지에는 각각 아파트 마다 로얄층과 로얄동이 있다. 현장에서 직접 확인할 필요가 있다. 아파트 단지 마다 다른 특성을 가지고 있으므로 일반론으로만 판단하면 안된다. 예를 들어 남향이 좋다지만 동향으로 시원스레 공원이 보인다면 상황이 바뀐다. 특히 매물이 부족한 지역일수록 이 점을 간과하기 쉽지만 명심해야 한다.
사기는 쉽지만 매도하는 시점에서는 천양지차이다. 계속 말씀 드리지만 차별화는 대세인 것이다. 한강이 보이는 층과 보이지 않는 층의 가격이 지금 100원의 차이가 있다면 나중에는 120원, 150원으로 차이가 확대될 것이다. 한강 조망이 정신건강에 좋은가 나쁜가 뭐 이런 이야기는 중요하지 않다. 우리는 재테크를 논하고 있기 때문이다. 돈은 거짓말을 하지 않는다. 조금 더 주고 로얄층, 로얄동을 매입하면 팔 때 흐믓함을 느끼실 것이다.
4. 역세권아파트
- 너무 강조되어 식상할 지경이다. 다만 역세권이라도 지하철과 대로에 바로 붙어 있어 소음이 많고 유흥가가 근접하여 교육환경이 열악하다면 피하는 것이 좋다. 돈도 돈이지만 자식들도 잘 가르쳐야 하지 않겠는가. 역세권 아파트는 실수요자가 많아 가격하방경직성이 강해 샐러리맨 투자 자산으로 최적이다. 그런데 탑 클래스층은 선택의 기준이 또 다를 수 있다. 평창동이나 우면동, 분당에서도 구미동 같은 곳은 지하철이라기 보다는 쾌적성이 좋은 곳이다. 기사가 운전하는 가정이라면 굳이 지하철이 필요 없는 까닭이 아닐까 싶다.
5. 교육환경이 좋은 아파트
- 한국이라는 나라의 부동산가격 특성을 설명하는데 이처럼 중요한 항목이 있겠는가. 이런 지역은 매매가 뿐만 아니라 전세가도 비싸다. 좋은 예로 중계동에서도 학원이 많은 특정지역은 아파트 가격이 매우 높다. 저도 들은 이야기인데 외국에 나가서도 자녀들 과외를 시키는게 우리나라 국민이라고 한다.
6.기타 요소
- 아파트 브랜드 : 보기에는 그 아파트가 그 아파트 같은데 요즈음은 브랜드가 중요하다. 장기적으로 후분양제가 정착되어 진정 아파트를 잘 지어 쌓은 브랜드 네임으로 승부하는 시대가 오길 바란다. 아파트 광고는 요란하지만 아직도 윗집과 아랫집이 소음을 공유하는게 현실이다.
- 대단지아파트 : 대단지아파트는 교통, 주차, 조경, 편의시설이 잘 갖춰지므로 유리하다. 그리고 관리비도 저렴할 확률이 높다.
- 사각형단지 : 재건축을 염두한다면 각이 잘 나오는 단지일수록 유리하다. 특히 사각형은 택지가 갖추어진 경우가 많아 조망이나 관리가 양호하다.
이와 관련 추가적으로 고려할 factor들은 제가 앞서 올린 “샐러리맨 부자되기 대작전 3”이라는 다소 선정적이고 자극적인 제목의 글들에 있으니 참고하시기 바란다.
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