8.31대책이 발표된 지 두달째로 접어들면서  정부가 의도한대로  부동산시장 특히 투기세력이 많이 몰렸던 재건축아파트와 토지가 상당한 하락폭을 보이고 있다. 시장이  상당히 얼어붙어있어 일각에서는  주택시장  거품이 적어도 내년 상반기까지 걷혀질 것으로 예측하고 있다. 

 

내년 상반기에 강남권을 중심으로 대폭 입주물량이  증가할 것으로 예상되고  금리인상에 대한 우려와 종합부동산세, 2주택자 양도세 강화 등 각종 악재마저  예고된 터라 당분간 이런 추세는 계속되리라 본다.

 

아파트의 경우  내년 1/4분기를 기점으로  투자목적으로 구입한 재건축아파트와 입주를 앞둔 분양권이 매도물량의 중심이 될 것이다.

 

기존 아파트는 내년 상반기가 매수시점

 

종합부동산세 과세 기준일이 매년 6월1일이라고 봤을 때 내년 상반기경에도 종합부동산세 회피용 매물이 상당부분 쏟아질 것으로 보인다.

 

하지만 부동산 경기가 국내총생산액(GDP)의 상당부분을 차지하고 있고 2006년 5월 지방선거와  2007년 대선을 남겨두고 있는 시점에서  매도물량 적체속에 장기간 주택시장이 횡보할 가능성은 없어 보인다.

 

또한   내년 3월 판교분양시점이 되면 다시 한번 주택시장에 대한 관심증폭으로 서서히 시장이  움직일 수 있다.   실수요자들은 시장이 본격적으로 움직이기 시작하기전 1/4분기에 급매물을 받아내면서 내집마련계획을 세워야 한다.

 

특히 강남권 입주 희망자들은 강남권 수급공백을 채울 송파신도시 입주시기가 2010년경이고 후분양제 시행으로  인한  청약통장을 사용해   노릴 수 있는  아파트가 당분간 거의 없다는 점도 체크해야  한다.

 

강남권 입주물량이 내년 상반기에 9400여가구로 사상최대인 점을 비추어 봤을 때 내년 1/4분기경 강남권에 둥지를 트는게 좋아 보인다.

 

총체적으로 보면 부동산 시장, 특히 매매시장,분양시장 할 것 없이  주택시장이  안정되어가고 있어  내집마련을 준비중이거나 집을 넓히려는   실수요자들  입장에서는 오히려 다행인 것이다.

 

요즘과 같은 주택시장이 내리막길을 걷고 있을때는  이사하거나 집을 넓히시기를 원하시는 분들은 반드시 먼저 자신이 살고 있는 집을 먼저 팔고 새집을 구해야 한다. 집을 먼저 구해놓고 살던집을 내놓을시는  제때 집이 안 나가  입주때 잔금도 못치르는 불상사가 생길 수 있기 때문이다.

 

주택 금융상품도 적절히 활용해야

 

10월 말경  '생애 최초 주택구입자금 대출’이 도입될 예정이다.

이 상품은 가족 모두가 주택을 소유한 적이 없는 무주택세대주가 생애 처음으로 주택을 구입할 때 정부가 저금리로 자금을 빌려주는 것으로  금리가 연 4.5%(고정금리) 수준으로 결정될 것으로 알려져 있다.  

 

대출요건은 기본적으로 세대주의 연소득이 3000만원을 넘지 않아야 하며 구입할 주택의 전용면적은  전용면적 18평~25.7평대 사이에서 결정될 것으로  보인다. 대출한도는 최대 1억원이며 대출금 상환은 1년 거치 후 최장 19년 동안 나눠내는 방식이다. 대출기간이 15년을 넘으면 연간 납입이자에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있다.

 

기존에 출시된 모기지론과는 별도로 모기지보험도 새로 시행되는데  마련해 비투기지역 내 전용25.7평 이하 주택구입자에 한해 주택담보대출비율을 높여줄 방침이다.

 

특히 정부정책에 의해 앞으로 품질이 개선된 서민들을 위한 아파트가 대량 공급될 예정이므로 청약저축의 인기가 상종가를 칠 것으로 예상된다.

 

2008년 송파미니신도시도 염두해둬야  

 

판교보다 분양가가 저렴할 것으로 보이는  송파미니신도시 분양일정이 2008년부터 잡혀있기 때문에 지금이라도  청약저축에 가입해 1순위자 요건을 갖추는게 중요하다.

특히 새로 조성될 송파신도시는 무주택 기간뿐만 아니라 재산.가구원수까지 감안해 가족이 많은 저소득층이 한층 유리해질 전망이다.

 

아울러 택지지구 내 전용면적 25.7평 이상 중대형 아파트 공급비율도 현행 40%에서 50%로 확대키로 했다는 점도 체크해야 한다. 가급적 장기적인 관점에서 주택 마련 전략을 수립하는 것이 바람직한데 실례로 채권입찰제가 적용된 중대형아파트를 원한다면 추가로 1~2억원 정도는 미리 준비해놔야 한다.

 

이와 함께 공공택지 내 분양권 전매 제한기간이 수도권의 경우 현행 5년에서 10년, 지방의 경우 현행3년에서 5년으로 강화되었다는 점도 숙지해야 한다.

 

강북권 재개발도 주목

 

강북권은  올해 안에 특별법을 만들어 강남에 버금가는 교육.문화 여건을 갖춘 고급 주택지로 개발하기로 했다.  소규모 정비사업을 통합한 최소 15만평이상의 광역지구로 지정하고 교통ㆍ문화ㆍ교육 인프라 투자로 수준높은 주거여건을 마련키로 했다.특히 특목고 설립 등 교육환경 개선도 대폭 이루어질 전망이다.

 

실수요자들은  사업추진이  빠른 곳 연내  공략 필요

 

 그 동안 반사이익을 누렸던 재개발분양권에 대해서도 재건축과 마찬가지로 내년부터  주택으로 인정하기 때문에  호가를 대폭 낮춘 재개발대상물건이 쏟아질 것으로 보인다.

따라서 철저하게 실수요자 입장에서 다주택자들의 매물이 집중적으로 쏟아질 내년상반기경에  강북 재개발 지역의 물량에 투자하여야  한다

 

특히  재개발 사업구역 중  사업추진이 비교적 빠른 곳 위주로 급매물을 잡는 지혜가  필요하다. 강북권에 마음을 두고 있는  청약자라면  강북권 연내 분양물량을 적극 공략해야 한다.

 

정부 안대로 강북권 주거환경이 획기적으로 개선된다면 1~3차 뉴타운 수혜지역 재개발 일반분양분을 적극 공략할 필요가 있다.

 

이중에서도 2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 왕십리뉴타운, 노량진민사역사개발과 재개발이 한창 진행중인 노량진뉴타운, 한강조망이 가능한 한남뉴타운과 재개발구역이 2배로 확대된 은평구 불광동 일대를 주목할 필요가 있다.

 

재개발 일반분양분이 대부분 전용면적 25.7평 이하이기 때문에 서울지역 기준 청약예금 3백만원과 청약부금 가입자들은 더욱더 강북지역 일반분양분에  신경을 써야 한다.

 

유망  분양물량은 연내에 잡아야

 

8.31대책이 건설업체들의 신규 분양시장도 상당한 영향을 미쳐 분양가 거품이 제거되고 있어 실수요자들 입장에서 오히려   내집마련의 찬스가 온 것이다. 하반기에는 청약자들이 관심을 가질만한  수도권 유망분양이 물량이 많다. 화성 동탄신도시와  하남 풍산지구 등이 대표적이다.

 

먼저  동탄의 경우전용면적 25.7평이하는 분양가 상한제가 적용되기 때문에 저렴하게 내집마련하려는 실수요자들은 관심을 가질만 하다.

 

오는 10~11월경 동탄에서 막바지 분양몰이에 나설  대우건설이23-33평형 978가구를 분양할 예정이다. 동탄 대우푸르지오는  분양가상한제가 적용 돼 분양가가 평당 700만원대 초반에서 결정될  전망이다.  

 

전용면적 25.7평이하의 경우 향후 5년간 분양권 전매가 금지되고 10년간 재당첨이 제한되기 때문에 철저하게 실수요위주로 청약전략을 짜야한다. 대우건설외 동탄에서 9월말~11월사이  풍성주택(438가구),이지건설(542가구), 우미건설(1316가구),제일종건(732가구)등이  분양물량을 쏟아낼  예정이다.

 

하반기 화성 동탄 주요 분양예정단지

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택지지구      분양월    건설업체    총세대수   평형         문의전화

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동탄       

              10~11월     신일건업       626      38~63       02-2056-1904

              10~ 11월    대우건설       978      24~32     031-283-0336

              10~11월     풍성주택       437      32          02-755-8959

              10~11월      우미.제일      1316     31~56      1588-9707

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송파신도시 후광효과가 기대되는  하남시 풍산지구도 주목해야 한다.

특히 하남 풍산지구에 공급될 중대형평형은 앞으로 강화될 전매규제와 채권입찰제를 동시에 피해갈 수 있는 장점이 있다.

 

이 곳은 서울도심에서 동남쪽으로 약 19km 떨어진 곳에 위치하고 있으며 강동,송파 등 강남권과 인접해 있다. 올림픽도로, 외곽순환고속도로,서울~하남간 경전철 건설도 계획돼 있어 잠재된 호재가 풍부하다.

 

총 5488가구가 건립되는 풍산지구는 민간건설업체 분양물량으로 △삼부토건  489가구(38평형) △동부건설, 168가구(33평형) △동원이엔씨 217가구(33평형) 등이 이르면 오는 10~11월경 분양할 채비를 갖추고 있다.

 

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)  박 상언 대표