부동산 투자의 결정시 대다수는 정부의 정책, 수급문제만을 감안한다. 정책적으로 풀어주고 있는지 조이고 있는지, 호재는 없는지, 공급이 부족해 주택이 부족한지 등을 살펴본다.

 

여기서 약간의 아이러니를 발견할 수 있다. 개별적인 호재보다 더 큰 틀은 ＇경제＇인데 금리 정도만 관심을 보일 뿐, 다수가 경기 여건보다는 정책이나 개별적인 재료를 더 중요하게 여긴다. 그것은 마치 숲을 보지 않은 채, 나무만 보고 숲 전체를 판단하는 것과 마찬가지이다.  

 

쉬운 예로 우리와 산업구조가 유사하다는 일본의 부동산을 보자. 부동산 버블 붕괴는 디플레이션을 불러왔고, 디플레이션은 부동산의 장기 침체를 불러왔었던 것을 살펴볼 수 있다. 금리 역시 제로금리라 불리울 정도로 전세계에서 가장 낮았다. 이것으로 판단하건데,  금리는 부동산 가격에 영향을 주지만 절대적인 요소는 아니다. 금리보다는 경기 상황과 사람들의 심리가 더 중요하다.

 

(※디플레이션: 경기침체와 물가하락이 수반되는 상태로 부동산 가격과 주가의 하락을 동반하게 된다.)

 

 

현재 경기 상황은 어떠한가.

 

미국의 경기는 전세계에 영향을 미치므로 항상 주시하여야 한다. 하반기 중 세계 제일의 경제대국인 미국을 중심으로 세계경기가 후퇴하고, 중국은 과열을 막기 위해 긴축을 시도하여 전 세계에 영향을 미칠 것이란 국내외의 전망과 경고들이 잇따르고 있음을 간과하기가 어렵다.  고유가, 금리인상 등의 요인으로 미국의 주택 경기가 둔화될 것을 우려하는 보도가 자주 발견된다. 실제 주택가격 상승세의 둔화 모습이 나타나고 있다.

 

또한 9년 만에 처음으로 국내의 월별 경상수지가 불안정해, 적자가 나타나는 달이 생겨나기 시작해 그늘을 드리우고 있다.

 

 

미국의 소비 감소가 부동산 투자에 미치는 영향은

 

미국은 IT 버블이 터지고 9.11 테러까지 나자 침체할 것이란 우려에 휩싸였다. 잘 아는 어느 애널리스트 분이 전세계 경기가 추락할 것으로 예상하고 자기 집을 팔고 월세로 가자 필자까지도 심란스러워했던 기억이 있다. 지금 돌이켜보면 웃기는 해프닝이었지만, 당시는 일부에서 그런 판단을 했을 정도로 불안감이 팽배했던 것이 사실이다.

 

그러나 전 FRB 의장인 그린스펀이 공격적인 금리인하조치를 단행하여 침체를 벗어나는데 성공했다. 금리인하를 통해 부동산을 부양하였다. 이것은 주택 등 부동산을 소유한 개인들은 부의 증식 효과로 인해 소비를 늘리는 효과를 가져와 미국은 무너지지 않고 성장을 유지할 수 있었다.  

 

이런 상황에서 주택 가격 상승세가 중단되면 사람들의 심리가 움추러들어 소비 증가세가 줄어들 가능성이 높아진다. 그리되면 가공무역으로 먹고 사는 우리로서는 당장 수출의 타격을 받아 경기가 어두워지게 되니 ＇강 건너 불＇처럼 여길 수만은 없다.

 

좀 더 객관적으로 살펴보기 위해 미국에 대한 수출 비중을 알아보자. 2006년 상반기를 기준으로 한국의 수출 비중은 중국 21.1%, 미국은 13.6% 이다. 중국에 이어 두번째로 큰 교역 대상국인 셈이다.

 

이것에 다소의 안도감을 보내면서 중국에 기대면 된다는 견해도 있으나, 실상은 그렇지 않다. 중국은 우리에게 이익을 주는 가장 큰 수출 시장임에 틀림이 없다. 그러나 중국은 아직까지는 전세계의 생산기지로서의 역할을 할 뿐, 그들의 내수 시장이 작아 소비시장으로서의 기능을 하지 못하고 있다.

 

제 아무리 덩치가 큰 차세대 맹주인 중국이라도 전세계 소비시장인 미국의 경기 둔화에 초연할 수가 없다. 다시말해  미국의 경기 둔화는 중국과 유럽 등에도 타격을 입히며 이것이 다시 한번 더 우리에게 영향을 미치게 된다.

 

기업들의 수출이 줄어들면 당연히 경기 침체를 유발시키는 요인이 된다. 경기침체시 부동산 가격이 탄력을 받기란 어렵다. 게다가 최근에는 전세계 자산의 움직임이 동조화를 보이고 있다는 점도 감안해야 한다.

 

 

주택의 양극화는 이어질 전망이다

 

분당, 일산 등의 5대 신도시 물량이 공급되기 이전에는 종종 주택 가격과 전세 가격의 폭등으로 일가족이 자살하였다는 보도들이 있었다. 현재는 상대적인 박탈감을 유도하는 지역격차와 질좋은 주택의 수요욕구 등이 문제이지, 주택 자체의 절대 부족 시대를 탈피하고 있어 다행이 이같은 기사들은 발견하기 어렵다. 이것을 정부는 일부 부동산의 폭등이 문제일뿐 서민 주택가격은 안정되어 있다고 자화자찬하기도 한다.

 

주택의 양극화는 인터넷으로 인한 빠른 정보의 유통과 소득 격차의 확대로 인해  벌어지는 현상이다. 좋다고 하면 사람들이 우르르 몰려들고, 좋지 않다고 하면 빠르게 나가는 쏠림 문제가 나타나고 있다. 또한 선진국 중 비정규직 근로자들이 가장 많다던 미국보다도 비정규직 근로자의 비율이 높은 상황이라, 소득의 격차가 크게 벌어지는 것도 한 몫한다. 주택 구매력을 가진 사람들이 주거 여건이 좋은 인기지역에 몰리고 있다는 요인들도 차별화를 불러왔다.

 

특히 한창 일하고, 결혼하여 내 집을 마련하여야 하는 젊은 계층에서 비정규직의 증가가 더욱 심각하게 나타나고 있어 문제이다. 현재 중장년층의 소유 물량을 받아줘야 할 젊은 사람들의 상당수가 자산을 축적하지 못하고 있다고 해석할 수 있어 주택의 양극화 문제는 쉽게 풀리지 않을 전망이다.

 

 

안정을 추구하는 부동산 투자가 필요하다

 

지방권은 이미  침체를 보이는 곳이 상당수 있으나, 수도권 일부 지역은 그렇지 않다. 특히 서울의  뉴타운  일부 지역은 진행 속도가 지지부진한데도 불구하고 특히 소형 지분들이 최근 급등하면서 과열현상을 보이기도 한다. 서울 이외의 수도권도 마찬가지이다. 대형 위락시설이 들어설 것이라든가  개발이 될 것이라는 등의  확실하지 않은 루머들이 유포되면서 지가가 상승한 곳도 있어 전문가들이 우려를 나타내고 있기도 하다.

 

경기 여건이 좋지 않아도 오르는 부동산은 분명 있으나 그것을 찾아내는 것이 쉽지 않고, 지난 몇 년간 꾸준히 상승하였다는 점과 세계 부동산 경기가 꺽이느냐 마느냐 한 시기란 점을 고려하여야 한다.

 

따라서 지나친 대출 등을 얻어 무리한 투자를 하는 공격적인 투자보다는 자신의 자산 상태나 예상보다 시간이 지체되어도 기다릴 수 있는 여력 등을 감안한 안정을 추구하는 것이 바람직해 보인다.

 

 

수도권 전세 가격은 불안정하다.

 

지방보다 수도권 등의 전세 가격이 더 큰 폭으로 오를 것으로 판단된다. 수도권에서는 전반적으로 사람들이 적극적인 매도나 매수 의사가 없이 관망세를 보인다. 다주택자들은 대선을 앞두고 완화책이 나올 것을 기대하고, 무주택자들은 하락을 기대하는 통에 매매가 끊어지는 대신 전세를 선호하는 현상이 나타나고 있어 전세가격이 완만하게 오르는 추세이다. 또한 뉴타운 등의 재개발이나, 재건축으로 인한 주택의 멸실이 나타나면 전세 물량의 부족현상이 나타나 전세가격의 상승은 좀 더 이어질 듯하다. 그 영향으로 주택가격 대비 전세가격이 높은 지역의 일부 주택들은 약간의 상승세를 탈 가능성도 점쳐지기도 한다.

 

다시 정리를 해보면 다주택자들은 정부의 정책 이외에도 경기의 흐름이 불투명하므로 경쟁력이 없는 주택은 처분하는 것이 필요하다.

 

반면 무주택자들은 전반적으로 매도자보다는 매수자가 우위를 점할 시기가 도래할 가능성이 높으므로 이를 잘 활용하는 것이 필요해 보인다. 입지와  시기를 잘 가늠해 내 집을 마련하자.

 

＇소유＇에서 ＇거주＇로 전환을 시키겠다고 하나, 전세계적으로 부동산은 부증성(늘어나지 않음)의 특징으로 인해 단기적으로는 가격이 요동을 쳐도 중장기적으로는(일본처럼 경제가 심하게 침체하지 않는한) 상승한 대상임을 생각해 보자. 보통 사람들에게 내 집은 단순히 자산 증식의 목적 뿐만 아니라  2년에 한번씩 이사를 하거나 전세가격을 올려주지 않고 안정적으로 ＇스위트 홈＇을 꾸릴 수 있는 장소인 동시에 노후에는 종신 역모기지론으로 조금이라도 안정적인 생활을 할 수 있도록 해주는 수단이 아닌가.