판교 지역의 기본적인 입지와 청약내용
판교는 박정희 대통령이 성남인근을 순시할 때 넓고 푸르른 판교일대를 보고 홀딱 반해서 보전하고자 그린벨트로 묶었다고 한다.
판교의 다른 “수도권의 설악산”이라고 일컬을 정도로 빼어난 편이다.
판교는 2001년12월 26일 택지 지구로 지정 됐으며 76년“남단의 녹지”로 묶여 건축행위가 제한된 뒤 25년 만에 개발이 가시화된 셈이다.
판교는 행정구역상 경기도에 속하지만 서울 강남에서 직선거리로 불과 10km떨어져 있다. 지리적으로 분당 신도시보다 가깝고 또 지하철 신분당선이 개통되었고 서울 양재를 있는 도로도 조만간 개설될 예정이다.
판교 신도시는 2005년 상반기 시범도시를 필두로 대략 26,447가구의 아파트가 지어질 예정이다. 이 가운데 전용면적 18.1평 이하 소형이 9,501가구(국민임대 6,000가구 포함)이고, 18.1~25.7평이 10,103가구, 25.7평 이상이 6,843가구(주상복합 1,263가구 포함)이다.
2005년 상반기 청약 때까지 판교 지구가 투기 과열 지구로 묶여 있다는 것을 가정하면, 아파트 당첨에 유리한 순서는 판교 택지지구 지정일인 2001년 12월26일 이전부터 성남시에 거주한 자가 가장 유리하다.
왜냐하면 이들에게는 전체 아파트의 30%인 7934가구가 우선 배당될 예정이고, 성남시 거주자에게 배당하고 남은 25.7평 이하 아파트 가운데 75%인 10,292가구는 서울, 경기, 인천에 사는 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 청약권이 주어진다.
수도권에 거주하면서 무주택 우선 청약 대상에 해당되지 않으면 1순위 청약을 해야 한다. 1순위 물량은 25.7평이상 대형 평형 가운데 성남시 우선분을 뺀 4,793가구와 25.7평 이하 물량 중 성남시 거주자 및 무주택 우선분을 뺀 3430가구 등 8,223가구이다.
내년 상반기 판교청약이 시작되면 1순위자는 최소한 450만 명에 이를 것으로 예상되고 있다. 만약 이들 수도권 1순위자가 모두 청약을 한다고 가정하면 판교 1순위 경쟁률은 540 : 1정도는 된다는 계산이다.
정부의 예정안 대로 했을 때 부동산이 장기간 침체되지 않는다면, 2005년 상반기부터 판교를 포함하여 공공 택지에서 공급되는 택지는 전용면적 25.7평 이하는 원가연동제를 실시하게 되면 현 시세보다 20~30% 싸게 분양 받을 수 있다.
또한 전용면적 25.7평이상은 채권입찰제로 지금보다 30% 이상 비싸게 분양가격이 책정되어 아파트 가격이 이원화 될 전망이다. . 따라서 택지지구 내에서 공급되는 주공아파트의 가격이 크게 낮아지고 판교를 비롯한 택지개발지구의 민간아파트는 중, 소형 아파트의 분양 가격과 대형 아파트의 분양 가격이 이원화되며 평당 APT분양가격이 크게 차이가 날 것으로 보인다.
또한 청약저축 가입자들은 판교 같은 공공택지지구에서 공공기관이 민간업체보다 싸게 공급하는 아파트를 노려야 한다. 주공이 저축가입자들을 위해 판교에서 서민들을 위해 공급하는 아파트들은 단지규모가 대부분 500가구 이상이고 기반시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문에 판교분양이 완전히 끝날 때까지 자격을 유지해야 한다.
또한 청약저축 가입자들을 위해 2012년까지 모두 50만 가구의 10년 임대 주택이 공급될 예정이므로 10년 의무 임대 기간 후 분양 전환을 염두하여 훗날 판교에서 공급되는 주택공사 물량을 적극적으로 노려야 한다.
따라서 판교 지역을 염두 해두는 중, 소형 청약자들에게는 정부에서 보다 싸게 분양 받도록 할 전망이어서 만약 당첨만 되면 수억 원의 시세 차익을 기대할 수 있다. 분양가가 대략 700~800만원 선으로 책정된다고 봤을 때 인근의 분당 아파트값 하고 비교해도 분양가대비 두 배 이상의 프리미엄을 보장 받는다.
내 집 마련 수요자들의 청약 전략은 앞으로 지역에 따라 크게 달라질 것으로 예상되므로 지역별 주택보유 유형별 판교청약전략을 살펴본다.
1. 서울에서 사는 데 만 35세 이상 5년 동안 집을 가진 적이 없는 분
주민등록상 만35세 이상이며 무주택 우선순위에 해당하시는 분들은 당분간 상승여력이 없는 서울 지역의 아파트를 굳이 분양 받기보다는 2005년 상반기 시범단지부터 순차적으로 분양하고 원가연동제가 되어 분양가 대비 2배 이상 프리미엄이 보장될 전용면적 25.7평이하의 판교의 중소형APT를 무주택 우선순위로 분양 받는 것이 유리하다.
2. 서울에 사는데 집을 가지고 있는데요?
공공택지 개발지구의 대형APT 분양 가격이 상승할 확률이 높아지기 때문에 판교 같은 인기 지역을 제외한 수도권 공공택지개발지구의 대형APT 분양실익이 많이 떨어질 것으로 보인다. 특히 판교 같은 공공택지개발지구내에서 공급되는 전용면적 25.7평이상 대형아파트의 경우 채권입찰제가 적용되어 분양가가 30%정도 오른다고 보더라고 실익이 있으므로 청약예금을 사용해 노리는 것이 좋다.
3. 2001년 12월 26일 전부터 성남시에서 살았고 무주택 우선순위에요 (바뀐 법에 따른 최대 수혜자)
성남시 무주택우선순위의 경우 판교 같은 공공택지개발지구에서 짓는 APT는 지역 주민에게 30% 우선 배정이 있을 뿐 아니라 무주택 우선 순위자 에게는 전용 면적 25.7평 이하는 75%가 우선 배정되기 때문에 당첨확률이 매우 높다.
특히 이번 조치의 최대 수혜자인 성남 무주택자 우선 순위자들은 총 공급량의 30% 범위 안에서 무주택 우선순위에 떨어져도 한번 더 성남1순위자끼리 경쟁이 가능하고 여기서 또 떨어져도 공급량70%의 범위 안에서 수도권 무주택자와 경쟁이 가능하며, 또 떨어지더라도 수도권 1순위와 경쟁이 가능해 총 4번의 기회가 있다.
4. 전 수도권에 사는데 집을 가지고 있어요.
판교 같은 공공택지 개발 지구의 중소형APT로 분양 받는 것이 좋다. 무주택 우선순위가 75%를 가져가기 때문에 불리하지만 지역순위 30% 우선배정에게 유리하기 때문이다. 그리고 지역에서 분양되는 민영개발 대단지 APT는 지역 주민에게 100% 우선 배정되기 때문에 민영개발 대단지 APT의 청약이 좋다. 민영개발 APT는 분양가격이 높게 나오는 단점이 있으나 판교 같은 기회의 땅은 프리미엄이 상당히 붙을 것으로 예상되어 청약해도 무방하다.
5. 전 지방에 사는데요 판교에 들어갈 수 있나요?
지방에 거주하고 있는 청약예금 1순위자 들은 주소를 이전하더라도 자격이 그대로 유지된다. 다만 지역변경에 따라 예치금의 규모도 바뀐다. 현재 전용면적 25.7평 이하 아파트 청약을 위해선 서울과 부산의 경우 3백 만원 예치통장이 필요하다. 그 외 광역시는 2백50만원, 기타 시.군.구는 2백 만원 통장으로 가능하다. 따라서 서울로 주소를 이전하게 되면 각각 50만원과 1백 만원을 추가로 납입해야 한다.
6. 저는 1989년 이전 청약 통장 가입자인데요?
지난 89년 3월 이전에는 서울지역의 경우 전용 25.7평 이하는 2백 만원 △전용 3 0.8평 이하는 3백 만원, △전용 30.8평 초과-40.8평 이하는 4백 만원, △전용 40.8평 초과는 5백 만원을 각각 예치하면 됐다. 하지만 지난 89년 3월29일자로 각각의 평형에 대한 예치금이 3백 만원, 6백 만원, 1천 만원, 1천5백 만원으로 상향 조정됐다.
따라서 지난 89년 이전에 4백 만원을 예치해 둔 청약통장 가입자라면 택지지구 내 전용 25.7평 이하 아파트를 청약할 수 있는 방법은 두 가지다. 2백 만원을 추가 납입하거나 1백 만원을 환급 받아 각각 현재 3백 만원, 6백 만원 청약 예금 가입자의 자격을 충족시키면 된다. 이때도 반드시 청약통장 가입 은행을 찾아 모집공고일 전까지 평형변경 신청을 해야 한다.
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