- 침체기일수록 차별화된 부동산을 골라야

적어도 내년하반기까지 주택시장 침체가 예고되어 있는 만큼 불황기에도 강한 알짜아파트 위주로 내집마련 전략을 취해야 한다.

적어도 아래와 같은 5가지 요건을 충족하는 아파트가 이에 해당된다고 하겠다. 

 

1. 목표를 정해라-교통이냐, 환경이냐

 

유망한 아파트를 제 아무리 전문가가 족집게 같이 찍어 준다고 해도 본인이 먼저 목표를 정확히 정하지 않으면 안 된다.
일반적으로 젊은 층이 선호하는 20~30평형대는 출퇴근하기 편한 역세권이 우선시되고  자녀가 성장한 40대이상의 세대들은 30~40평형대의 환경과 학군을 선호하는 경향이 있다. 물론 역세권이라도 지하철에서 너무 가까이 있으면 소음과 유해시설로 오히려 집값이 떨어질 염려와 환금성에 제한이 될 가능성이 있으므로  지하철역에서 도보로 5~10분대의 거리가 좋다.

또한, 환경적인 요인을 중요시하는 수요자들은 주변에 산과 공원이 있어 쉽게 산책할 수 있고 가까운 거리에 병원이나 할인점이 포진해 있으며 더구나 요즘 집값을 좌우하는 유명학원이나 유명중.고등학교가 있는 곳을 선택하면 금상첨화다.

 

2. 이왕이면 대단지 아파트를 골라라

 

살기 좋고 가격상승력도 내재된 대단지 아파트의 경우  강북의 경우 500가구 ,기반시설이 완비된 강남의 경우 200가구 ,택지지구 같은 경우는 수도권 500가구, 지방은 1000가구 정도는 되어야 한다.

대단지 아파트위주의 아파트는 시간이 지날수록  기반시설과 편익시설 즉 공원, 녹지, 할인점, 병원 등이 잘 갖추어져 있다.
설령 편의시설 미비로  살기 불편하더라도  대단지 주민들의 민원이 접수되면 지자체들은 거절하기가 쉽지 않다.   

가격측면에서  보더라도 지역별로  최소 가구수 이상 되어야 대세 상승기에 먼저 오르고  불황기에도 별로 떨어지지 않는 알짜 아파트인 것이다.   

 

3. 브랜드 아파트를 골라라

 

가격 상승율을 높고 비교했을 때 서울지역  비 강남권 같은 경우   지난 5년간  상위5대 브랜드아파트는 100% 이상 상승율을 보였고 非브랜드 아파트는  70% 가량 가격 상승율을 보였다.

 평균 평당가 측면에서도 2000년 8월 서울 강남권의 5대 브랜드 아파트 평균 평당가와 그 외 단지의 평당가 갭은 134만원에 불과했으나 올해 7월 현재 가격 289만원 갭으로 2배 이상 벌어졌다.

위와 같은 사례만 보더라도 브랜드와 비브랜드 아파트 간  분양가가 현격하게 많은  차이 가 나지 않으면 이왕이면 브랜드 아파트를 골라야 추후 시세차익을 많이 얻을 수 있다.

 

4. 웰빙아파트를 골라라

 

일반적으로  유망아파트라 하면 대단지이며 대형평형 그리고 브랜드 있는  아파트를 지칭했다.하지만  주택 보급율이 높아지면서  유망아파트 요건 중에  주택의 내적인 고급화와 외적인 환경을    훌륭하게 갖춰진 웰빙 아파트를 지칭한다.

산이나 강,호수 오늘날 같은 경우  골프장 조망이 가능하면서 맑은 공기를 마실 수 있는 웰빙 주거환경에 맞는  아파트를 골라야 가격 상승율이 높다.

조망권 가운데 가장 각광받는 것은 역시 한강 조망권이다.  강·산·공원 등  요소별로 조망권에 따른 프리미엄을 수치로 환산한 자료를 예로 들어보면 조망권별 확연한 차이를 알 수 있다. 지난해 봄.수도권 아파트들을 대상으로 하는  모 부동산정보 제공업체 의 조사만 보더라도    강·산·공원·호수 등의 조망권을 확보한 단지의 평당 매매가는 1172만원으로 그렇지 못한 단지(770만원)보다 402만원 비싼 것으로 나타났다.

 물론 지역별로 큰 차이가 있지만, 한강 조망이 가능한 단지의 평당 평균 매매가가 1,254만원으로 가장 높았고, 공원·호수를 볼 수 있는  단지의 평당 평균가격은 1,166만원, 산을 바라볼 수 있는 단지는 790만원으로 조사됐다.

신도시 중에서도 마을별 가장 높은 평당 매매가를 기록하고 있는 곳은 호수나 공원 등의 조망이 가능한 분당 중앙공원인근과 일산 호수공원 인근 아파트들이다 적어도 향후 10년 이상 웰빙트렌드에 의한 산이나 호수를 조망할 수 있는 아파트들의 강세는 계속될 것이며 재테크 차원에서도 우선순위라고 할 수 있다.

 

5.오래된 아파트보다 새 아파트에 눈길을 돌려야

 

정부의 잇단 부동산시장의 규제로 인한 불확실성으로 장기화가 확실시되는 재건축대상 아파트나 노후화된 아파트를 매입하는 건 자제해야 한다
장기화와 노후화로  인해 금융비용과  유지,보수비가 눈덩이처럼 늘어날 것이며 결국 재건축으로 인해 가격거품이 형성되었던 것이 서서히 제거될 가능성이 있다.
반대로  입주한지 5년 안팎의 새 아파트에 대한 관심을 가져야 한다.

입주5년 이내의 새 아파트들은  분양가 자율화 이후에 공급된 아파트는 과거에 비해 단지내 시설,신평면,빌트인 등이 잘 갖춰져 있어 과거의 아파트에 비해 비교할 수 없을 정도로 좋다.
참고적으로  입주가 임박하고 입지여건이 좋은 대단지 아파트의 분양권도 대안으로 떠올릴 수 있다. 대단지 아파트의 경우 입주전후로  기해 매물압박이 많은 만큼 실수요자 입장에서  비교적 저렴하게 내집 마련을 할 수 있다.   

박상언 유엔알 컨설팅 대표(02-581-0531)