최근 1~2년 사이 우리 입에서 자주 거론 된 얘기 중 하나가 재테크 관련 내용일 것이다.
재테크 중에서도 부동산에 관련된 얘기일 것이다. 이 중 내 집마련에 대해 이야기를 해 보겠다.
그도 그럴 것이 한 부동산 정보업체 통계에 의하면,
1. 2000년 이후 서울 아파트값 평균 상승 율: 80%
2. 1990년 ~2000년 서울 아파트값 평균 상승 율: 62%
위에서 나온 통계에 의하면 2000년 이후 서울 지역의 아파트값은 정말로 올라도 너무 올랐다는 생각이 든다. 물론 지역에 따라 다르겠지만 말이다….
최근 2~3년 동안 아파트 가격 상승세는 무주택자에게 허탈감을 줄 정도이다.
나 또한 현재 무주택자 이다. 그렇다고 실망과 좌절만 하지 말고 무주택자도 내집 마련을 위해 “한단계씩”, “차근차근” 준비하는 방법을 배워야 하지 않겠는가.
“위기는 곧 기회라고 했다.”
그렇다면 이 시점에 무주택자들은 어떻게 내집을 마련할 것인가?…..
우선, 내집 마련을 하기에 앞서 부동산 가격에 가장 크게 영향을 미치는 게 무엇이라고 생각 하는가?….
부동산의 개별적 요인, 지역적 요인 등 여러 가지 이유가 있겠지만,,,,
가장 우선적으로 고려해야 할 사항으로 “정부의 부동산 정책”을 먼저 살펴 보아야 한다.즉, 현 “참여정부”가 부동산을 바라보는 관점을 먼저 바라봐야 한다는 얘기다.
물론, 현재 대통령이 탄핵 상태 이지만, 여기선 참여정부가 앞으로 4년 동안 나라를 이끌어 간다는 전제 하에서…..
현 참여정부가 부동산을 바라보는 시각은 극한 말로 표현하면 “부동산 투기”와의 전쟁이라고 표현하고 싶다. 지난해 참여정부가 부동산 관련 정책이 얼마나 많이 나왔는가? (5.23대책, 9.5대책, 10.29대책 등등)
10.29 대책 중 몇 가지 예를 들면(부동산 관련 세금강화, 주택거래 신고 제, 재건축개발 이익 환수제, 분양권 전매금지, 모기지론 도입, 무주택자 우선 공급물량 확대 등등)
참여정부 정책들을 살펴보면,
1. 다 주택자들에 대한 규제 정책: 부동산 관련 세금강화(양도세, 재산세, 취득, 등록세등)
2. 무주택자 정책: 모기지론 도입, 무주택자 우선 공급물량 확대 등
3. 투기억제대책: 주택거래 신고제, 분양권 전매금지, 재건축 개발 이익 환수제등.
이러한 정책들은 투기 억제를 통해 부동산 가격을 안정시키겠다는 의지이며, 실수요자 중심으로 부동산 시장을 재편 하겠다는 것이다.
여기에서 “실수요자 중심이란” 무주택 세대주와 1세대 1주택자중 부동산을 갈아타는 자(주택을 옮기려는 세대)를 위한 정책으로 해석하면 된다.
그럼, 무주택자들이 주택을 마련하기 위해서는 우선,
기존 주택을 사는 사람은 해당이 않되 겠지만, 아파트 분양을 받기 위해서는 청약예금, 청약부금, 청약저축 중 한가지 상품에 가입 후 일정기간이 지난 후, 청약을 받고자 하는 지역에 일정금액을 예치해 놓아야 한다.
그런데 여기서 2004년 2월말 현재 ？약통장 가입자수를 보면
1. 청약예금 : 243 만 명
2. 청약부금 : 270 만 명
3. 청약저축 : 123 만 명 정도 된다고 한다.
3가지 청약관련 상품 중에서 무주택 세대주 이면서, “직장 새내기 or 30대 초반”인 사람은 청약저축에 가입을 권하고 싶다. 그 이유는
위에서 보듯 가입자도 청약예금, 청약부금에 비해 청약저축 가입자가 적다는 것을 알 수 있으며,
또한 청약저축의 장점을 살펴보면,
1. 우선 금리가 높다는 점.(6%)
2. 청약 당첨확률이 높다는 점.
3. 주공, 도시개발공사 짓는 아파트 우선 분양
4. 임대료가 인근 지역 아파트에 비해 저렴.
5. 공공임대주택은 5년 후 분양 전환시 인근 지역 아파트에 비해 저렴하게 분양전환이 이루어져 시세 차익도 볼 수 있다는 점 등이다.
그렇다면 청약 저축에 들면 어떠한 아파트를 분양 받을 수 있는지를 살펴보면,
“국민임대, 공공분양, 공공임대” 아파트를 분양 받을 수 있다.
1. 국민임대: 분양전환은 되지 않고, 2년 단위로 계약을 새로 하며 거주.
2. 공공분양: 일반 분양과 동일하게 아파트 분양.
3. 공공임대: 임대아파트에서 5년 동안 살며, 5년 후 분양전환 아파트
※ 국민임대 주택을 분양 받기 위해서는 일정조건 필요한데,
1) 전용면적 15평 이하: 전년도 도시근로자 가구 당 월평균 소득의 50% 이하
2) 전용면적 15~18평: 전년도 도시근로자 가구 당 월평균 소득의 70% 이하여야 한다.
[ 즉, 2003년 도시근로자 월평균 소득은 293만원 정도 였으므로 전용 15평 이하 신청자격은 월 146만원 정도 받은 자가 가능하고, 전용 15~18평 신청자격은 월 205만원 정도 받은 자가 국민임대 주택 청약에 가능하다.
청약부금, 예금 가입자는 일반 분양 아파트에만 청약 할 수 있지만,
청약저축 가입자는 “분양 아파트” + “임대주택” 에도 청약할 수 있는 기회가 있는 것이다 ….- ( 옛 속담을 빌리자면 “꿩 먹고 알 먹고”, “일석이조” ) ?
청약저축에 가입하라는 이유는 위에서 열거한 장점보다, 더 좋은 소식은,,,
현 참여정부가 무주택자와 서민 주거 안정을 위해 수도권 그린벨트 지역을 해제해서 그 지역에 임대주택을 건설 하겠다는 것이다. 그린벨트 하면 산으로 둘러싸인 지역이 많다 보니 주거의 쾌적성은 두말할 나위가 없다 하겠다. 물론 교통은 살펴 봐야 하겠지만,,
3월 둘째 주 모 신문에 난 기사를 보면,
임대기간이 10년 짜리 장기임대주택을 2014년 동안 50만호를 정부가 건설하겠다고 발표한 기사가 있었으며,
김포, 파주, 화성, 판교 등(4대신도시) 택지 개발지구내에 임대 아파트도 건설하니, 무주택자들은 참여정부 시기에 내집을 마련하기위한 전략을 세워야 하겠다.
그 전략의 1순위가 난 “청약저축” 이라 강조하고 싶다.
이렇듯 무주택 세대주들은 임대주택을 분양 받아 살면서 추후 발전 가능성 있는 지역이나 자기가 원하는 분양 아파트에도 다시 한번 청약을 통해 아파트를 분양 받을 수 있다.
또한 언제든지 자기가 원하는 평수로 갈아 탈 수 잇는 청약부금이나 청약 예금으로 전환이 가능하다. (단, 청약예금, 청약부금으로 전환 후 에는 청약저축으로 바꿀 수 없다.)
현재 나도 청약저축에 가입해 곧 1순위가 되지만, 무주택 세대주 중 청약관련 적금에 가입을 원하는 사람은 반드시 청약저축에 가입하라고 다시 함 강조 드리고 싶다.