앵커) 지난해 말 현재 미분양 아파트가 6만9133가구에 이르는 가운데 1, 2월 비수기라 요즘 신규아파트 분양을 찾아보기가 쉽지 않는데요 하지만 올 들어 아파트 가격은 지난해와 사뭇 다른 분위기여서 내집마련하려는 실수요자들은 조바심이 나기 마련인데요
부동산정보업체들의 설문조사만 보더라도 10명 중 7명이 내집마련 적기로 올 1분기를 꼽았는데요 실수요자라면 금융혜택이 있고 발전가능성이 있는 미분양 아파트에라도 눈을 돌려봐야 할 시기인 것 같습니다. 도움말주실 내집마련정보사 박상언재테크 팀장 나오셨습니다. 건설업계의 가장 큰 골칫거리였던 미분양이 새해들어 부동산 시장의 분위기가 바뀌면서 속속 팔려나가고 있다고 하는데요
박팀장) 지난해 주택경기 침체로 크게 쌓여던 미분양 물량이 수도권과 충청권의 대형 단지를 중심으로 빠르게 소진되고 있는 것으로 나타났는데요. 대우건설이 지난해 7월 천안에서 분양한 `쌍용 푸르지오'의 경우 12월에는 한달간 11가구가 팔렸지만 이달 들어서만 27가구가 주인을 찾았습니다. 특히 부동산 경기의 회복 조짐이 가시화된 이달 중순 이후에만 24건의 계약이 이뤄졌는데 지난 20일 수도권 전철이 천안까지 연장개통된 것이 호재로 작용한 것으로 분석됩니다. 지난해 11월 목포 남악신도시에서 분양된 `옥암푸르지오'도 이달 들어서 지난 12월(13건)의 3배가 넘는 46건의 계약이 성사되었습니다.
수도권 미분양 단지의 분위기도 바뀌고 있는데요, 대림산업이 오산에서 지난해 9월에 내놓은 `원동 e-편한세상'도 전철 연장개통의 수혜지역으로 주목을 받으면서 작년 말 하루 2-3건이던 계약이 5-6건으로 늘어났고 LG건설이 지난해 11월 성남에 분양한 `LG 신봉자이'는 이달 초만해도 하루 1-2건이던 계약이 요즘에는 평균 5건 안팎으로 늘었습니다.
특히 신봉지구는 판교신도시의 분양을 앞두고 수혜지역으로 거론되면서 미분양 물량이 급속히 소진되고 있습니다.
앵커) 자 그렇다면 미분양 아파트의 장점은 무엇보다 청약통장 필요없이 동과 호수를 직접 고를 수 있는 것 아니겠습니까? 업체들이 미분양 물량을 팔기 위해서 다양한 혜택 특히 금융조건을 제시하고 있는 것도 무시할수 없는데요 수요자들 조건에 맞는 발전가능성있는 미분양 아파트 몇곳만 추천해 주시죠
박팀장) 우선 자금이 부족하다면 중도금 무이자나 이자후불제와 같은 금융 혜택을 주는 미분양 아파트를 골라야 하는데요 중도금 무이자는 아파트를 분양받은 계약자가 중도금을 은행에서 대출받을 때 입주시점까지 이자를 업체가 부담하고, 이자 후불제는 대출시 이자를 매달 내지 않고 입주 때 한꺼번에 내는 것입니다. 대체로 지금과 같이 불황이 깊을수록 업체는 이자후불제보다 무이자 융자를 제시하는 편입니다.
※ 금융혜택이 좋은 미분양
=====================================================
시공사 위치 아파트명 총가구 평형
=====================================================
인정건설 광진구 노유동 이튼타워리버 260 33~54
-------------------------------------------------------------
우림건설 구로구 오류동 오류동루미아트 120 23~32
-------------------------------------------------------------
동부건설 부천시 역곡동 동부센트레빌 697 24~31
===========================================================
인정건설은
남양주시 덕소리 경남아너스빌과 호평동 신명스카이뷰, 인천 서구 우림루미아트, 파주시 문산읍 선유두산위브도 중도금 40∼60% 무이자융자의 혜택을 주고 있습니다.
또한 친환경 아파트 선호도가 날로 높아지고 있는 가운데 친환경적 아파트를 원한다면 내년 5월 입주예정인 서울 강서구 한강 월드메르디앙이 있는데요 2007년말 개통 예정인 지하철 9호선 양천향교역이 걸어서 5분 거리인 역세권에 위치해 있습니다. 단지 앞에 한강을 따라 만들어진 조깅로가 있고 한강시민 생태공원과 궁산공원, 구암공원을 이용할 수 있습니다.
광진구 노유동 이튼타워리버와 남양주시 덕소리 덕소아이파크, 수원시 망포동 신영통마젤란21 등도 친환경 아파트로 꼽힙니다. 끝으로 바로 입주를 원하는 수요자라면 이미 완공된 미분양 아파트도 메리트로 다가오는 데요 향과 층, 동, 내부마감재, 교통여건 등 생활기반시설들을 실제 눈으로 확인하고 결정할 수 있기 때문에 분양상태에서 계약하는 것보다 입주 후 만족도가 훨씬 높습니다.
그러나 입주때까지 상당기간 미분양으로 남아있었던 만큼 미분양 원인을 충분히 파악한 뒤 결정하는 것이 바람직하다고 하겠습니다..
앵커) 실수요자들이 선호하는 주택공사에서 공급하는 아파트에서 경기가 좋지 않아 미분양이 발생하고 있습니다 주공 미분양아파트는 만 20세 이상이면 청약저축 가입 여부와 관계없이 계약할 수 있다고 하는데요 나중에 알토란으로 변할 주공미분양 아파트 몇 곳만 소개해 주시죠
박팀장) 현재 주택공사 공공분양 아파트 미분양분은 총 6개 지구 800가 구에 이르는데요.
예년에도 일부 지방 주공아파트에서 미분양이 나온 적은 있지만 최근에는 물량도 많고 무엇보다 용인 보라, 양주 덕정지구 등 수도권 지역이 포함된게 눈에 뜁니다, 분양시장 위축이 그 만큼 심각하다는 방증입니다.
하지만 실수요자로서는 청약저축통장 없이 내집을 장만할 기회가 되는 만큼 분양조건을 꼼꼼히 따져 관심을 가질 만한데요
청약통장이 필요없고 투기과열지구 내 아파트 당첨사실로 인정되지 않아 다른 아파트에 청약해도 '5년 내 재당첨 금지' 조항을 적용받지 않습니다.
수도권에서는 특히 용인 보라지구와 양주 덕정지구에 미분양 물량이 많은데요
용인 보라지구는 32평형 단일평형으로 총 446가구 중 133가구를 선착순 분양하고 있습니다. 보라지구는 용인시 신갈ㆍ구갈ㆍ상갈지구와 연결되는 대규모 택지개발지구로 경부고속도로와 영동고속도로 등으로 접근하기 용이하고 인근에 민속촌, 경기 도 박물관, 에버랜드 등 문화시설도 많고. 지구 안에 유치원과 초등학교가 2개 있고, 경희대 명지대 강남대 등 교육인프라도 좋은 편입니다.
또 경기도 양주시 고암동에 들어설 양주 덕정지구에서는 29ㆍ33평형 466가구가 미 분양돼 주인을 기다리고 있는데요 . 총 608가구 단지로 입주는 2007년 6월. 서울외곽순환로 동부간선로와 연결되는 회암IC가 지구 동쪽 500ｍ 거리로 이미 입주한 덕정1지구 6700가구 대단지 생 활편의시설을 공유할 수 있습니다.
이 지역은 인근 덕계ㆍ고읍지구와 연결될 가능성이 있지만 도심에서 너무 멀다는 단점이 있습니다. 이 밖에 지방에서는 대전 인동지구, 대구 이천ㆍ봉산지구, 부산 안락지구에서 30~90가구 정도 미분양물량이 남아 있습니다.
특히 주공 미분양아파트는 일반 아파트처럼 중도금 무이자 등 추가 금융혜택이 없는 경우가 대부분이고 일반아파트에 비해 가격상승율에 제한이 있기 때문에 실수요자들은 주공미분양 아파트를 사실 때 이런점을 체크해야 할것입니다.
앵커) 미분양 아파트를 매입해 임대사업을 하려는 분들도 계실텐데요 마침 정부에서 중형아파트에 대한 임대아파트도 세제혜택을 주기로 했다죠. 어떤 내용입니까?
박팀장) 기본적으로 임대사업을 원하시는 분들은 임대사업을 목적으로 미분양 아파트를 매입하면 전용면적 25.7평 이하는 취·등록세 50%를, 18평 이하는 전액 면제받고 12평 이하인 경우 보유세도 면제됩니다.
또한 행정자치부는 임대주택 경기 활성화를 위해 중형 임대주택의 취득·등록세와 재산세 감면 대상을 확대하는 것을 주요 내용으로 하는 지방세 감면조례표준안을 확정해 광역 및 기초 지방자치단체에 시달했는데요 그동안 전용면적 18.2평(60㎡) 이하의 임대주택을 2채 이상 갖고 있는 소유자에 한해 취득·등록세 면제 등 세제감면 혜택을 주던 것을 45.2평 이하로까지 확대하고 18.2평 초과∼45.2평 이하의 임대주택도 최대 25%까지 세제감면 혜택을 주기로 했습니다.
하지만 부동산 투기를 막기 위해 중형 임대주택의 취득·등록세 감면 대상은 주택을 20채 이상 보유하고 10년 이상 장기임대를 하는 임대주택사업자로 국한시킬 방침이어서, 이 조치의 실질적 수혜 범위는 제한적이다고 할수 있고 이번 조치의 경우 취득·등록세는 시·도에서, 재산세는 시·군·구에서 조례를 개정해야 효력이 발생해 혜택을 볼 수 있다고 하겠습니다.
앵커) 이처럼 올해들어 부동산시장 분위기가 크게 호전된 것은 재건축아파트를 중심으로 한 집값 상승세가 일반아파트로 확산되고 있어 덩달아 미분양아파트도 수혜를 보지 않냐 라는 분석도 나오고 있는데요. 어떻습니까?
박팀장) 재건축아파트 가격 상승이 또다시 전체 부동산 시장에 영향을 미치고 있는데요 올 초 서울 송파구 잠실지구, 강남구 개포지구 아파트 가격이 개발이익환수제 실시 연기 호재로 오르기 시작하더니 꼭 한 달 만에 일반아파트 가격도 움직이기 시작했습니다.
이처럼 수요자들 사이에 부동산경기 바닥론이 확산된 것이 가장 큰 이유로 꼽히고 있는데요 올해부터 새로 입주하는 아파트에 대한 거래세율이 낮아져 세금을 줄일 수 있는 것도 한 요인으로 분석됩니다.
하지만 아직까지는 충청권과 수도권의 유망단지에 국한돼 있으며 다른 지역으로 확산될 지는 두고 봐야 할 것 같습니다.
앵커) 끝으로 임대사업자들이 미분양을 구입해 임대사업에 나설 때 또는 수요자들이 미분양아파트를 매입해 내지마련에 나설시 어떤점에 주의해야 할까요?..
박팀장) 임대사업용으로 미분양 아파트를 고를 때는 전통적으로 임대사업이 역세권 소형평형을 위주로 강세를 보여왔다는 점을 감안해야 하는데요 역세권은 미래가치를 평가할 때 가장 기본이 되므로 주변 전철이나 버스 같은 교통편리성을 우선적으로 고려해야 합니다. 또한 임대선호층으로 신혼부부나 독신남녀 등이 주류를 이루므로 큰 평수보다 작은 평형 수요가 많으므로 지나친 대형보다 중소형평형을 중심으로 물량을 살펴보는 게 좋습니다.
미분양아파트를 골라 내집을 마련하실 수요자 입장에서도 단지 규모가 일정 수준 이상이고 발전 가능성이 높은곳을 골라야 하겠는데요 반드시 발품을 팔아 현장을 확인해 왜 미분양이 생겼나 꼼꼼히 따져봐야 하겠습니다.
아무리 조건이 좋은 미분양이라도 실수요자입장에서라도 오를 가능성이 낮고 살기 불편한 미분양이라면 잡을 이유 가 없기 때문입니다.