종합부동산세(종부세) 납부 논란이 사회적 이슈가 되는 가운데 위헌 공방이 한층 가열될 전망이다.

국세청장이 종부세 과세 기자간담회에서 종부세는 1.3%에 해당하는 선택받은 소수 국민의 나눔의 실천이라고 말하지만, 납세자 입장에선 막상 종부세 자진신고 납부기간이 다가오자 절세 해법은 없는 지? 세금현실화에 발등에 불이 켜진 셈이다.

 

 

이번 종부세는 당해년도 1월 1일 기준으로 전년도 한해동안 시세의 70% 밖에 반영이 되지 않았지만, 새해에는 과표가 시세의 80% 수준으로 상향되는데다 단군이래 집값 상승폭이 가장 큰  2006년도의 시세를 반영하게 된다. 이는 새해 집값 하락과 무관하게 세금폭탄이 현실화된다면 가계존립 기반에도 상당한 영향을 미치리라 예상된다. 세무사 등에 의하면 공시시가(시가) 강남 6억5천만(시세 13억) 내외의 강남구 대치동 34평형 아파트인 경우 지난 9월 재산세를  210만원, 연말 종부세 20만원 정도 더 내는데 반해, 새해에는 과표의 10%상향, 전년도 1년치 시세 상승폭을 전부 반영할 경우 재산세는 올해보다 2배 수준 420만원 정도에, 종부세도 420만원 정도로 무려 20배 정도 오를 예정이다. 다만, 종부세와 재산세를 합한 보유세의 상한선이 올해 납부금액의 3배인 약 690만원 내외가 될 예정이다. 게다가 새해부터 1가구 2주택자 양도세 50% 중과와 양도세 실거래과세등 무차별 세금폭탄이 가시화될 전망이다.

경기하강 우려와 집값거품에 대한 사회적 여론도 비등해지는 가운데 대선정국을 앞둔 여야가 한치 뒤로 물러설 수 없는 입장이고 보면, 정부의 집값잡기의지는 어는 때보다 강하리라 본다. 달라지는 세제환경에 적절한 종부세 절세전략을 살펴본다.

 

◈ 무차별 세금, 종부세 절세전략

 

[질문Q1] 종부세 직격탄 세대를 위한 해법은 ?

 

- 연내 처분하거나, 자녀에게 증여나, 전세 놓고 작은 집에 이사도 대안.

 

[답변A] 이번 종부세 부과로 가장 어려움을 겪는 계층은 투기와 무관한 '1가구 1주택자'들로 봐요.

이들은 작년까지 강남 등지에서 오랫동안 살아오면서 정부의 강남집값잡기의 희생양이 되어 자택이 졸지에 호화주택으로 분류되는 바람에 종부세를 내어야 할 처지에 몰린 셈이지요.

특히, 집부자와 달리 달랑 집 한채로 고정 수입원이 없는 은퇴자로서는 수백에서 천만원 내외의 세금을 낼 수 없는 사람도 다소 있다고 볼 수 있는데요, 이들 지역은 대부분 투기지역에 실거래가 과세지역이라 세법상 마땅한 구제책은 없는 실정입니다. 현재, 정치권에서 국민주택규모(전용 25.7평)이하 주택인 경우 종부세를 면제하거나, 65세 이상 노인층을 위한 납부대상 제외규정등 개정논의는 있으나 당장은 지역별 형평과세등 여러사정으로 힘든 상황이구요.

 

△현재로선 본인이 결단이 중요한데, 새해에는 종부세 대폭 인상에다 집값전망이 어둡다고 본다면 연내 조정장세에서 시세보다 다소 낮춘 급매물로 처분하거나, 분가된 자녀에게 증여 내지는 전세를 주면 종부세와 소득세를 모두 피할 수 있는 작은 집으로 이사도 대안이 될 수 있습니다.

 

[Q2 ] 사례별 해법 제시

 

▶ 1가구 1주택자 중 6억초과 고가주택 보유자(오피스텔 한채 추가 보유자 포함)

- 자진신고로 세금 3% 경감(공통)

- 수익이 없는 자산이나, 오를 가능성이 낮은 부동산 조기 매각처분(공통)

- 전매허용 분양아파트, 등기전 매도 또는 증여(공통)

- 고가주택, 신규 매입시 공동명의로(공통)

- 해외부동산 신규투자도 대안(공통)

 

1가구 1주택자 중 6억초과 고가주택 보유자에 대한 종부세 절세전략은 여러 형태로 검토할 수 있는데요,

△종부세는 지방세와 달리 종합소득세처럼 본인의 관할 주소지 세무서에 자신의 과표를 정해 신고납부하는 제도입니다. 만에하나 고지가 안된 경우라도 본인이 국세청 홈피에서 반드시 납부대상 여부를 확인하고 낼 세금이라면 자진신고하세요. 성실납부하지 않으면 3% 세금할인도 못받고, 가산금까지 물어야 하는 불이익도 감수하게 됩니다.

 

△ 오피스텔이나 일반주택도 아파트 처럼 시가에 근접한 가격으로 주택가격이 공시되고 있어 양도세 부담이 크게 늘어날 것으로 보고 있습니다. 주거용 오피스텔 규제완화가 검토되고 있습니다만, 임대수익이 종부세등 충분히 감당하지 못하거나 오늘 가능성이 낮은 집이라면 매각처분도 고려해야 겠지요.

△분양을 받은 아파트 중 종부세 부과대상이면서 전매가 가능한 지역이라면 소유권 등기 이전에 매도 내지는 증여도 대안입니다.

 

△고가주택을 신규로 매입할 경우에는 공동명의로 등기를 고려할 필요도 있구요, △신규 투자인 경우에는 해외부동산 투자도 고려할 필요가 있어요. 해외부동산은 소재국 과세원칙이므로 우리나라의 종부세와는 무관하므로 투자메리트가 확실한 틈새상품을 골라 투자대안으로 삼을 수도 있구요.

 

▶ 1가구 2주택자

- 건설임대주택사업 내지는 기존임대주택사업 고려(공통)

- 가족간 증여나, 양도도 대안(공통)

 

△1가구 2주택자는 소유상황에 따라 임대주택사업 요건이 충족된다면 종부세의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 건설임대주택사업의 요건은 동일 시,도 소재 2호이상 임대사업을 하면서 임대기간 5년이상, 주택규모는 45평이하, 시가는 가구당 6억이하면 됩니다. 기존 임대주택사업의 요건으로는 지역에 제한이 없으면서 2호이상, 임대기간 5년이상 국민주택규모이하 시가가 가구당 3억이하면 되는데요, 주의할 것은 임대기간 중 요건을 다 채우지 못하고 매각하게 되면 나중에 종부세를 추징되는 사실도 유의하시구요.

 

△종부세는 개인이 소유하는 부동산을 합산하여 과세하는 세금이므로 자녀에게 재산을 사전 증여로 몸집(보유재산)을 줄이는 것도 절세의 대안이라 봅니다. 본인과 배우자는 아무리 주소를 달리해도 동일가구로 보기때문에 종부세 가구과세를 피해 나갈 수 없으나, 자녀인 경우에는 30세이상, 30세미만이라도 분가자녀, 20세이상 소득이 있다면 단독가구로  분가하여 종부세를 줄일 수 있습니다. 양도시기에 따라 종부세와 양도세 중과도 피할 수 있는데요, 2~3가구에 따라 양도세 중과가 다르므로 연내 매각하면 종부세와 양도세등 둘다 줄이거나, 새해 종부세 부과기준전인 5월말까지 매각하게 되면 종부세라도 절세하게 됩니다.

 

▶ 1가구 3주택자 이상

- 조세감면 대상여부 확인

- 지정면적이하 일정시가이하 양도세 중과 제외

- 임대사업 전환(앞서 공통)

- 자녀에게 증여나 매각처분(앞서 공통)

 

△외환위기 당시 정부의 주택시장 활성화 조치에 따라 특정기간 최초 미분양 아파트를 구입한 자에게 5년간 양도세 전액 감면특례조항이 있었습니다. 이 경우에는 5년 초과기간의 양도차익만 세금으로 내면 되구요.

△3주택자 중 한 채가 수도권에 소재하면서 재건축 및 재개발지역에 해당되지 않으면서 전용 18평이하 시가 4천만원 이하면 양도세 중과도 피할 수 있습니다.

△어짜피 다주택자라면 임대사업을 고려하거나 자녀에게 증여하는 것도 절세요령입니다.

임대사업은 국민주택규모이하의 시가 3억이하 주택을 추가 매입하여 임대사업을 등록하여 중과를 회피할 수 있는데요, 전세면 완전절세로 종부세나 소득세를 모두 피할 수 있어요. 그러나 보증금의 전부 내지는 일부를 월세로 돌린다면 월세부분에 대하여는 소득세를 내게 되는 것도 유의해야 합니다. 따라서 월세를 전세로 전환시 임대소득세는 내지 않아 좋지만 월세수익을 대신할 대안 투자처가 없다면 종부세 감면과 줄어든 임대소득을 잘 비교해서 결정해야 겠지요.

 

△시장전망이 어둡다면 매각을 할 것이고, 밝다면 가구를 분리하여 자녀에게 증여하는 것도 방법이 되겠지요.

증여를 할 경우에는 10년간 증여금액이 3천만을 공제해 주고요, 대출이나 전세보증금이 있는 경우에는 증여자의 채무을 인수조건으로 하는 부담부증여도 잘 활용하면 세부담을 줄일 수 있어요. 새해부터는 주택보유수에 따라 양도세 중과가 달라지고 있어 연내 매각하면 종부세와 양도세 중과를 동시에 줄이게 되나, 새해 과세기준일 전달(5월) 까지 매각하게 되면 종부세라도 줄일 수 있습니다.

 

▶ 1주택자과 상가(토지 소유자 포함)

- 나대지에 건축행위를...

- 농지나 임야등으로 지목변경을...

- 재료나 대안이 없으면 연내 매각검토...

 

종부세는 개인소유의 부동산 전체에 대해 과세를 하지만, 주택, 나대지, 사업용 건물등 종류에 따라 과세기준이 다릅니다. 각각 주택은 시가 6억, 나대지, 임야 등 비사업용 토지는 3억, 상가나 사무실등 사업용 토지는 40억의 넘는 경우에 과세대상이지요.  

△시가 6억이 넘는 나대지를 소유한 경우라면 종부세 과세대상이 되지만, 상가나 사무실등 건물의 부수토지로서 시가가 40억 초과의 토지만 과세대상이 되므로 나대지에 상가건물이나 용도에 맞는 건축행위를 하면 종부세를 면할 수 있는 방법이구요.

 

△종부세 부과대상의 나대지 보다 낮은 세율과 분리과세(0.7%) 되는 농지, 임야등으로 지목변경하는 것도 절세를 하는 방법인데, 임야라도 영림계획인가를 받는 곳이나, 종중 임야, 개별법령에 의해 재산권의 제한을 받는 곳을 제외하고는 종부세 대상이라는 것도 유의해야 합니다.

일반적으로 종부세 절세전략이라면 재산종류별 포트폴리(분산투자)를 잘 구성하거나, 몸집(보유재산)을 줄이거나(종류별과세기준이하), 이도 저것도 아니라면 조기 매각을 서두르는 것도 검토할 필요가 있는데요,11.15대책으로 수도권 계획관리지역의 용적률 상향 조정이란 대형 호재에 따라 용인, 이천등 민간아파트 사업용지나 고급타운하우스 부지를 찾는 수요가 부척 증가하리라 봅니다. 인기지역의 부지를 제외하고는 시장성을  감안하여 연내 매각하거나, 새해 종부세 부과기준일 전인 5월까지는 매각을 결정해야 합니다.

 

◈ 시장전망과 절세전략

새해 1월이, 집값 향배를 가르는 분수령이 될 것이란 시장분석이다.

이번 종부세는 한해동안 집값 폭등에 대한 시세차익에 비하면 약간이 세금에 불과한 지 모른다. 새해부터는 상황이 판이하게 달라진다. 종부세의 부과지역이 강남권권에서 버블세븐지역등 수도권으로 확대가 되고, 세금규모도 지금의 3배 수준이 될 전망이다.

 

게다가 양도세가 올해는 서울등 투기지역을 제외하고는 주로 공시지가로 세금을 신고해 왔는데 실거래 과세로 강화되면서 종부세등 보유세 상승속도가 높아지는데다 양도세 시가 현실화와 다주택자의 중과가 어우러지면서 무차별 세금이 잇다르는 세금폭탄의 투하 원년이 되리라는 분석입니다. 집값과 땅값의 향배? 연내 세금회피용 매물이 어느 정도 정리가 되고 정부의 추가대책의 수위를 가름할 수 있는 새해 첫달이 주목된다.

 

과거에는 성장성과 수익성이 겸비한 내집마련과 부동산 투자가 자리를 잡았다. 인제 그 정도는 부족하다. 갖고 있는 부동산도 세테크 환경에 맞게 잘 관리하지 않으면 앉는 자리에서 돈이 세어 나간다. 알뜰 세테크는 인제 필수다.

 

- 기사제공 : 진성효 드림랜드경제연구소장,유엔알컨설팅제주본부장

- 자료원 : 유엔알컨설팅