[부동산] 내집마련시 '대지지분' 계산법
- 작성자
- 최성준
- 등록일
- 2006/03/02
- 조회수
- 14194
내집마련시 '대지지분' 계산법
내 집 마련이나 주거용 부동산 투자 시에 반드시 확인해 보아야 될 사항중의 하나가 바로 ‘대지 지분’, 즉 땅의 크기입니다.
예전에는 주로 교통, 교육, 환경, 편의시설, 전용면적 등 입지조건과 시설의 편의성을 따져보는 것이 아파트 선택 기준의 전부였습니다. 물론 요즘도 위의 항목들은 기본적인 확인 사항이지만 지난 4~5년 동안 전국에 재건축 열풍이 불면서 추가된 것이 바로 대지 지분입니다.
대지 지분이란 한마디로 ‘아파트가 갖고 있는 땅의 면적’을 말합니다. 이 대지 지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부 등본에 표시되어 있습니다. 잠실, 개포 등 오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고 저층이므로 대지 지분이 넓어 재건축을 하게 되면 수익성이 높아지게 되므로 그 동안 가격이 많이 올랐던 것이지요.
우리는 흔히 아파트 가격을 비교할 때 ‘평당 가격’을 많이 따집니다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 ‘대지 지분에 따른 평당 가격’이지요. 바꿔 말하면 실제 땅에 대한 평당 가격쯤으로 생각하시면 됩니다. 만약 위치가 비슷한 곳에 평수가 같은 두 단지가 있는데 가격도 같다면 여러분은 어떤 아파트를 구입하시겠습니까?
저라면 당연히 대지 지분이 넓은 아파트를 살겁니다. 평당 가격보다는 전용 면적당 가격이, 전용 면적당 가격보다는 대지 지분당 가격이 더 객관적으로 아파트 가치를 평가할 수 있는 잣대가 되기 때문이지요.
그렇다면 한번 구체적인 예를 들어볼까요? 아래 그림을 한번 자세히 보시기 바랍니다.
<그림 1. 대치동 은마아파트 34평>
위에서 (대지권의 표시) 부분을 보면 ‘대지권비율’ 이라는 항목이 있지요?
239225.8분의 53.9 라고 기재되어 있습니다. 앞의 숫자는 은마아파트 단지의 총 면적을 의미하는 것이구요. 뒤의 숫자는 해당 동호수의 대지 면적을 의미합니다. 표시단위는 ㎡이므로 0.3025를 곱하면 평수를 알 수 있습니다. 각각 72365.8평과 16.3평이지요. 결국 대치동 은마아파트 34평짜리의 대지 지분은 16.3평이라는 얘기가 되고 시세가 8억이라면 대지 지분에 따른 평당가, 즉 땅값은 4,900만원입니다.
그런데 이 4,900만원이라는 대지 지분에 따른 평당가가 주변 시세에 비해 비싼 것일까요? 아니면 싼 것일까요?
비싼 듯 보이지만 실제로 이보다 땅의 지분이 적은 아파트들이 비슷한 시세를 보이기 때문에 결코 비싼 것은 아닙니다. 다만 정책적으로 재건축의 승인이 나지 않기 때문에 투자 수익을 회수하는 시점이 연기되었고 그 점으로 인해 시세가 주변에 비해 오르지 않았다는 것이지요. 한편으로는 자금의 여유가 있는 투자자나 실수요자의 경우 매물로 던지지도 않았습니다. 결국 버티기 국면이 되어버린 셈입니다. 하지만 10년 이내에는 재건축 프리미엄이 한 두 차례는 발생할 것으로 보입니다.
만약 올해에 아파트를 구입하실 계획이 있다면 위의 사례처럼 비슷한 입지조건을 가진 주변의 같은 평수 아파트의 등기부 등본을 꼭 열람해 보시기 바랍니다. 취득하고자 하는 아파트의 가격이 싼지 비싼지를 여러분 스스로가 비교할 수 있고 결과적으로는 재산의 손실을 최소화할 수 있습니다.
더불어 정부의 정책 기조에 따른 부동산 관련 세제의 변화, 예정되어 있는 아파트 공급물량, 금리 및 대출 조건의 변화, 인구 추계에 따른 주택 수요의 변화, 주식 등 금융 투자수단의 실질수익률 등을 모두 종합해 보면 앞으로의 투자의 방향을 명확하게 정할 수 있습니다.
올 2006년에는 효율적으로 내 집 장만의 소망을 이루면서 노후 준비 역시 지나치지 말고 작은 준비를 시작하시라는 의미로 가장 큰 재무목표이자 모든 이들의 주요 관심사인 부동산에 대해 구체적인 내용을 담아봤습니다.