판교시민되는 기본적인 전술과 전략
행정수도 이전에 대한 헌법재판소의 위헌 결정이 내린 후로 수도권 특히 판교신도시가 더욱더 가치를 발하게 되었다. 독자들 누구라도 당장 판교일대를 가보면 여기저기 시위성 벌건 플래카드를 쉽게 볼 수 있다.판교 주민들의 최종이주일자가 이번 달 10월 31일자로 확정되었지만 아직까지 보상기준과 여러 가지 문제 때문에 일부 주민들은 떠나지 않고 있는 것이다.
실례로 이주자용 택지보상 대상자 자격은 2001년 10월 17일 판교 신도시 공람공고일 1년 이전부터 수용지구에 거주하면서 가옥을 소유한 사람이다. 무허가 가옥은 89년 1월24일 이전에 지어진 집이다.
이들에게는 이주택지나 32평 이하 아파트를 분양 받을 자격이 주어진다. 판교주민들의 대부분은 택지를 원하고 있다.최종 대상자로 확정되면 80평 정도의 점포겸용 택지를 조성원가의 80%선에 분양 받을 수 있다.
8평 가량의 근린상가 분양권도 별도로 제공이 된다. 얼마 전 상담 차 필자의 사무실에 방문한 40대 주부는 수년 전부터 보상을 노리고 보상지의 주택을 매입해놨으나 실제로 거주하지 않아 보상에서 제외될 위험에 처해있다. 그녀는 점포 겸용택지의 프리미엄이 수억 원을 호가한다고 아쉬움도 토로했다.
당초 올 연말경에 건설업체들에게 택지를 공급하고 내년 5~6월경에 분당 야탑동에서 가까운 동판교 일대에서 5000가구를 분양할 예정이었으나 몇 개월 더 늦어질 것 같다.
내년 1~2월 경에 원가연동제와 채권입찰제가 적용된다면 건설업체들은 대략 3~4월 경에 택지를 공급 받아 각종 인, 허가와 모델하우스 설치 준비까지 생각하면 빠르면 첫 분양이 7월 이후가 될 전망이다.
이미 언론에서 많이 다룬 판교의 입지여건은 생략하고 간단하게 청약전략에 필요한 기초지식과 분양 가구수만 우선 소개한다. 판교와 같은 20만평 이상의 택지지구의 분양은 전체 물량 중 30%가 해당지역 거주자에게 우선 배정된다. 특히 성남시 거주자들(2001.12.26전부터 성남시에 거주)에게 공급물량의 30%가 배정된다. 그리고 나머지 70%는 서울 및 경기도지역 기타 거주자에게 분양된다. 전체 공급물량의 2만9,700세대 중 아파트는
단독주택 3,300세대(11.1%)를 제외한 2만6,400세대에 이르게 된다.
평형별로는 전용면적 18평 이하 소형이 9,500세대(36%), 18~25.7평이 1만100세대(38.3%), 25.7~40.8평이 5,800세대(22%), 40.8평 이상 대형이 1,000세대(3.7%)가 될 예정이다. 이를 다시 크게 나누어 보면 전용면적 25.7평 이하의 소형이 총 74.3%, 그보다 큰 중대형평이 25.7%가 되므로, 소형대 중대형 비율은 3:1 정도로 된다.
원가연동제가 적용된 판교에 당첨(평당 800만원 분양시)되기만 해도 인근의 분당아파트 30평형대 시세가 평당 1200~1300만원인 점을 감안하면 1억5천~2억원 사이의 시세차익이 기대된다. 판교의 입지조건과 발전성이 향후 분당을 앞지를 것으로 예상하면 더 높은 시세차익도 기대된다. 우선 기본적인 청약 전략 몇 가지를 소개하고자 한다.
첫번째 청약통장 변경 미리 점검하기
본인이 가입한 청약통장의 종류부터,즉 저축인지,부금인지,예금인지 먼저 확인하자
판교신도시 시민되기만 눈이 빠지게 기다리면서 수년간 불입한 통장종류도 구별을 잘 못하는 사람들도 간혹 있다.
기본적으로 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환이 가능한 반면 청약예금 가입자는 청약저축으로 전환이 되지 않는다. 변경 후 임대주택은 다시 청약할 수 없다는 것이다. 또한 판교에 청약하기 위해 통장을 전환하거나 평형변경을 했다면 2년 내에는 평형변경을 할 수 없으므로 신중해야 한다.
두번째 원가연동제와 채권입찰제 점검하기
원가연동제와 채권입찰제가 판교신도시에 적용된다는 가정하에 청약전략에 임해야 한다.
원가연동제가 시행되면 전용면적 25.7평 이하 분양가는 지금보다 １０～20%정도 저렴해 지는 반면, 채권입찰제에 해당되는 25.7평을 초과하는 물량은 분양가가 오히려 지금보다 20~30%정도 오를 전망이다.
그러므로 무주택1순위자 들과 청약 경쟁을 피하기 위해 중·대형 평형에 청약한다면 평당 가격이 1200만원 이상도 될 수 있다. 그래도 향후 강남대체신도시로서의 발전가능성을 보았을 때 충분히 투자가치가 있다.
청약하기 전 미리 예산을 짜보고 자금 조달을 위해 은행 대출 가능액을 미리 확인하는 작업도 병행하면서 투자전략을 세워야 한다.정부에서는 청약 과열을 우려해 당첨되더라도 입주 후 2~3년 후에나 매매가 가능하도록 검토하고 있기 때문이다.
세번째. 무주택우선순위 점검하기
무주택 1순위자란 판교 같은 투기과열지구 내에서 만 35세 이상의 사람으로 5년간 당첨사실이 없으면서 무주택자인 세대주를 이르는 말이다. 바뀐 법에 의하면 무주택 세대주에게 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 분양물량의 75%를 우선 공급하게 되어있다. 그러므로 판교분양시기인 2005년~ 2008년까지 무주택1순위 요건에 해당이 된다면 아파트 당첨확률이 그만큼 높아진다. 무주택 세대주 요건 중 가장 상담이 많았던 부분은 '5년'의 의미이다. 무주택 기간은 최근 5년간 연속해야 하지만 세대주 기간은 과거 합산해 5년이 넘으면 된다. 또한 함께 살고 있는 부모가 주택을 소유해도 부모 중 어느 한쪽이 만 60세를 넘었다면 호주 승계 예정자(장남 등)는 무주택자로 간주된다.
상담자중에는 무주택 우선 공급자격이 안 되는 경우 갖가지 방법을 동원해도 별 탈이 없는지 문의하는 사람들이 많다. 세대원 중 당첨 경험이 있는 사람은 적극적으로 세대분리도 상담하고 있다. 부모나 형제. 자매는 세대만 분리하면 당첨 여부를 따지지 않는다는 점 때문이다.
남편 이름으로 주택을 한 채 이상 소유한 경우 부인 명의의 통장을 자녀 이름으로 명의 변경한 뒤 세대를 나누면 된다. 판교 같은 투기과열 지구 안에서는 세대원이 판교에 당첨되면 5년 동안 1순위로 청약할수 없다는 것을 염두해 둬야한다. 지방에까지 판교 시민되기 열풍이 불었는데 올 봄 기업체초청으로 강연 차 방문했던 광주지역의 한 주부는 필자에게 이런 질문을 했다.
'제 남편이 당첨사실이 있는데 판교 청약을 위해 서류상 '협의이혼'까지 할 생각입니다.’ 라고 부부는 단순히 세대만 분리할 경우 양쪽의 당첨 사실을 모두 따지기 때문이다.
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