21일 헌법재판소가 신행정수도 이전 위헌결정이 내려지므로서 부동산 시장이 심각한 파장은 물론, 피해 당사자인 충청권 시장은 초상집 분위기로 정부 조기 고강도 대책이 없는한 부동산시장은 공황까지도 예상되고 있다.
현 상황을 보면 아파트시장은 분양가이하 깡통 아파트가 쌓이고, 토지시장 또한 묻지마 투자에서 무조건 팔자의 장세가 연출할 만큼 정상가격이 어떻게 형성될지 망연자살, 한치앞을 내다 볼 수 없는 안개장세가 연출되고 있다.
2002년 9월말 충권권 신행정수도 공약발표를 점화로 12월말 총선, 작년 12월 특별법 통과, 올해 6~7월 후보지 발표등 호재가 이어지면서 충청권시장은 '88당시 투기장세를 방불케 하면서 그동안 토지값은 보통 3~6배, 아파트값인 경우 대전과 조치원 호재지역인 경우 보통 3~4천에서 많게는 7천 대전 일부지역인 경우 2억까지 프리미엄이 형성될 정도였다.
지난 7월 신행정수도이전 헌법소원으로 이를 전후 발빠른 투기꾼 내지는 전문가들은 대다수 충청권시장에서 상당 빠져나가고 막차를 탄 외지인 40% 정도와 대출받고 기존 집 팔고 올인한 투자자가 일반 서민이라는 후문이고 보면 그 휴유증 또한 심각하리라 본다.
우선 정부가 검토하는 대책으로는 헌재 판결내용에 위반되지 않는 범위내에서 최소 기업형 복합형 신도시, 과천 행정타운형 신도시에서 크게는 청와대와 국회 그리고 대법원을 제외한 정부와 산하기관 최대 245개기관까지 이전 대상에 놓고 종래 신행정수도에 준하는 특별행정도시를 신중히 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다.
이와 병행하여 당초 신행정수도 및 기업도시 건설이 ‘07부터 예정되면서 내년 건설경기 물량감소등 시장 악재 반영등 침체된 국내 경기 활성화 해법을 동시 찾고자 한국판 뉴딜정책까지 연내 발표할 계획이다.
아무튼 그동안 참여정부가 추진해 온 국토개발계획이 충청권을 중심축으로 전국 2시간대 ?ㅁ자형 전국 균형개발계획은 상당 수정 내지는 후퇴하게 됨에 따라 충청권은 직격탄 그리고 광주 및 부산등 영호남권은 중장기적으로 상당 악재로 작용가 예상되면서 부동자금이 지역별 기업도시등 테마별 차별화 현상이 뚜렷해 지면서 규제가 덜하고 지가 덜오는 지역으로 자금 이동현상이 나타나리라 본다.
김포, 파주등 수도권 전이현상, 평택과 화성등 신도시 행정도시, 고속도로 개통 호재로 부상중인 원주등 강원권과 기업도시 및 대단위 리조트 후보에 있는 새만금일대 그리고 전원형 해안주거단지등 제주권이 반사이익이 기대된다.
그러나 국내 경기상황이 외환위기이후 가장 어렵고 지속적인 고유가, 소비와 투자가 냉각된 다가 무엇보다도 그동안 정부의 정책을 믿고 투자한 대다수의 건설업계와 금융권 그리고 일반 국민들이 상당한 투자손실을 입는 입장에서 정부 정책이 신뢰하고 시장이 정상 회복하기 까지에는 상당한 기간이 소요되리라 본다.
◇ 충청권 땅값 거품 상당 빠질 것...
충청권 시장 직격탄, 영호남 중장기 악재, 수도권/강원권/제주권등 호재
▷ 공주 및 연기지역
- 연기군 남면, 금남면, 전의면, 전동면 전답 : 연초 5만원 -> 15만원
▷ 충북 청원 및 조치원
- 청원 논 평당 1백만원 -> 70만원
- 조치원 월하리, 봉탄리 전답 : 연초 20~30만원 -> 50~60만원
- 조치원 신흥리 : 연초 50만원 -> 200만원
▷ 오송 강내면
- 농지 평당 30만원
- 대지 평당 1백만원(3~4년 보다 4~5배 폭등) ...
작년 10,29 부동산대책이후 강남 재건축 아파트에 대한 개발이익환수제 및 용적율 제한등 집중 개발규제가 시작되자 연일 폭등하던 아파트 값이 폭락이 이어졌고, 틈새시장을 따라 규제가 적은 토지시장으로 눈을 돌리면서 때 맞춰 김포와 파주, 화성과 판교등 2기 신도시등 잇달은 정부의 무책임한 개발정책 발표 중 핵 폭탄격인 신행정수도 개발정책이야 말로 88~89당시 토지값 10배 폭등을 연상하는 망국병이 재연될 만큼 토지의 효자시대를 맞이하였다.
작년 상반기 고속전철, 신도시 개발 그리고 과학단지 및 지방산업단지 개발계획 발표로 천안과 아산, 오송과 오창지구 필두로 토지시장이 투기세력의 표적이 되면서 7월 신행정수도특별법안 입법예고로 신행전수도 후보지로 거론되면서 공주시와 조치원, 연기군등이 급부상을 하였고, 확정되자 그 투자세력들은 청양과 홍성으로 지역을 이동하며, 정부가 태안, 예산, 당진, 서산,태안, 홍성, 논산, 청양등을 투기지역으로 지정하자 최근에는 서천, 부여, 보령, 보은등 충청 외곽지역으로 확대되면서 지역과 입지에 따라 차이는 보이지만 최근 2년새 보통 3~5배 정도 지가 상승을 보여왔다.
아무튼 이번 신행정수도이전이라는 대형 호재가 단절된 안개장세에서 2년여 동안 상당 폭등해 버린 지가 거품이 거치고 정부의 종합대책이 연내 발표, 시장 호재로 받아드려지지 않은 한 토지시장이 정상화되기까지에는 상당 기간 대다수의 일반 투자자들은 장기간 자금이 묶이는 상황을 피할 수 없을 것으로 보인다.
가득이나, 최근 4년이래 경기가 가장 어려운 시기에 내년 농업시장 구조조정과 맞물려 예상치 못한 메가톤급 위헌사건으로 인해 정부정책을 믿고 땅 매수에 막차를 탄 60% 이상이 대대수 지역농민들이 농촌주택을 팔고 모자란 자금은 대출이 용이한 고금리 금고등 2금융권 대출로 투자한 실정이고 보면, 투자원금 회수는 물론, 일부 지역은 최근 투자원금의 30%이상 손절매에도 시장이 냉담한 상황이다.
특히, 금고 및 지역 농협등 제2금융권에서 보통 담보인정비율이 70% 정도로 향후 기대치를 감안하여 가격하락에 따른 과잉 대출된 상태에서 만에 하나 가격이 급락하고 자금관리등 부실금융 방지차원에서 앞다퉈 대출자금 회수에 나설 경우 대부분 지역 주민인 경우 2년전 그동안 상승폭 만큼 폭락할 가능성 도 배제할 수 없는 상황이다.
이는 곧 가계 및 건설업계 그리고 금융권등 줄도산으로 확산되어 지역경제 회생에 상당한 타격으로 남을 수 있다.
2탄 곧 올립니다.
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