부동산의 매도 타이밍을 잡기는 너무나 어렵다.

 

특히 지금과 같은 시장의 분위기에서는 매물로 던져 봤자 가격 하락만 초래하지 쉽게 팔리지도 않는 실정이다. 또한 부동산시장은 가변성이 너무나 많은 시장이므로 정확하게 매도 타이밍을 잡는다는 것은 신이 아닌 이상 어렵다고 봐야 한다.

 

하지만 부동산시장의 특징으로서는 주식시장처럼 변동성이 순식간에 이루어지는 것이 아니라 어느 정도 예열의 기간을 반드시 둔 상태에서 뜨거워졌다가 차가워지는 현상을 반복적으로 이루어진다는 사실이다.

 

예를 들어서 1가구 2주택 자들의 양도소득세 50% 중과세 한다는 사실은 미리 예비적으로 경고의 의미를 부여한 이후에 2007년부터 실행을 하는 것이다. 따라서 1가구 2주택 자들 중에서 양도소득세를 많이 납부하는 사람은 2006년 말까지 미리미리 매물로 던져서 양도소득세를 절세하라는 경고를 미리 준다는 것이다.

  

부동산 매수자의 매수 타이밍에 있어서도  신도시를 개발한다는 사실도 이미 신도시 발표를 나기 이전부터 언론을 통하여 누구에게나 공평하게 정보를 공개한다는 사실이다. 또한 지방 광역시의 경우에는 분양권 전매가 가능한 “부동산투기과열지구”에서 해제 한다는 사 실이나 2009년 상반기 중으로 50,000원, 100,000원 권의 고액권이 나온다는 사실은 누구에게나 똑같은 정보의 크기만큼 전달이 되었다.

 

이처럼 부동산에 관련된 모든 대책과 정책을 유심히 살펴본다는 <지금 당장 실행> 이 아니라 <앞으로 실행> 이라는 공통점이 있는 것이다. 또한 법이 실행되기 이전에 이미 언론을 통하여 충분한 매도타이밍과 매수타이밍을 준 상태에서 몇 달이 경과한 후 부동산대책이 발표 되는 것이다. 그만큼 이러한 정보를 내 정보로 받아들이는 사람에게는 정보를 흡입한 만큼의 이윤이 창출되는 것이고, 내 정보로 인식하지 못하는 경우에는 못한 만큼의 부동산 자산의 감소를 의미하는 것이다.

 

기본적으로 이러한 지식을 인식한 상태에서 매도의 타이밍에 대하여 알아보면 먼저 사례를 알아보자.

 

 A씨는 1가구 2주택이다. 작년에 32평 아파트를 매도할 기회가 있었지만 지하철 개통으로 인하여 시세차액이 발생할 것이라고 생각하여 아파트를 매도하지 않았으나 필자는 A씨에게 지방의 지하철은 투자에 있어서 별의미가 없다. 오히려 지하철이 뚫리는 순간에 대기 매도자들의 매물까지 쏟아짐으로써 오히려 가격하락을 예상할 수 있으며 특히 07년에 아파트를 매도할 경우에는 1가구 2주택 자로써 양도소득세 50%의 중과세를 납부해야 한다. 라는 상담을 드렸지만 결국 인간의 욕심으로 인하여 결국 작년에 매도하지 않고 올해 매도하게 되었는데 양도소득세로 93,000,000원을 납부하게 되었다.

 

위의 사례에서 본다면 첫 번째 매도 타이밍을 알 수 있는데 부동산에 관련된 법이 개정되어 실행되기 이전에 매도해야 된다는 것이다. 지금 당장은 현실에서는 자산의 감소와 증가를 느끼지 못하겠지만, 법이 실행되는 시점부터는 “작년에 팔지 못한 것이나 안한 것에 대하여 많은 후회”를 하게 되어 있기 때문이다.

 

두 번째 사례 B씨는 지방에 아파트 분양권이 있는데 입주하는 시점은 07년 3월이다. 이 분은 작년 10월경에 만났는데 기회가 된다면 지금이라도 분양권을 매도하라고 하였다. 매도하는 이유는 이미 언론을 통하여 추석이후 급등한 부동산가격을 잡기 위하여 강력한 부동산 대책이 나온다는 사실을 누구나 알 수 있었기 때문이었다. 부동산 대책이 나오면 부동산 시장은 그 즉시 요동을 친다. 부동산에 대하여 아는 것이 없는 사람들도 부동산대책이 나오면 반기는 분위기이며, 매수타이밍을 노리는 사람들에게는 부동산대책이 매수 타이밍을 뒤로 미루는 계기가 되므로 부동산 가격은 당연히 하락할 것이라는 것은 누구나 알 수 있기 때문이다.

 

하지만 B씨는 “지금 팔면 가격 상승이 별로 라서 재미를 크게 보지 못하였으므로 입주하는 시점에서 분양권가격도 올라갈 것 같으므로 그 때 팔겠다.”라는 기대감으로 인하여 매도하지 않았다. 이윽고 06년 11.15 부동산 대책, 07년 1.11대책, 1.31대책으로 인하여 지방의 분양권시장이 침체를 벗어나지 못하였고, 결국 입주하는 시점에 단기차액을 노렸던 B씨는 오히려 단기차액보다는 단기손실이 발생하여 시세보다 마이너스 1,000만원에 분양권을 넘기고 말았다.

 

필자의 경우에는 분양권이 전매가 가능한 지역 (지방의 광역시급 대도시의 경우에는 분양한 지 1년이 지나면 분양권전매가 허용된다.)의 분양권을 취득한 경우에는 부동산의 시장 특히 정부의 부동산정책 방향성에 따라서 부동산대책이 나올만한 시점에는 시세보다 1000만원이든 2000만원이든 일단 매물시장에 던지고 본다. 시세보다 1000만원이나 싸게 매물로 던지면 아직 부동산 대책이 발표가 되지 않은 상태이므로 매수자가 있기 때문이다.

 

부동산대책이 나온 이후에는 대부분의 경우에는 급매물이 증가되고 매수세가 급속하게 감소 된다. 이럴 경우에 매물이 많고 매수가 없기 때문에 당연히 부동산가격은 하락세를 변치 못하게 되는 것이다. 중요한 것은 부동산시장을 규제하는 부동산대책이 나오기 2~3달 전부터 언론을 통하여 앞으로의 부동산대책은 이러이러한 대책이 나온다. 라는 사실은 누구에게나 미리 공개가 되는 것이다. 즉 언론에 이런 기사가 뜨게 된다면 정확한 시세를 파악한 후 시세보다 매우 저렴한 가격으로 미리 부동산에 던져야 한다는 것이다.

 

결론적으로 간결하게 요약을 하자면, 어쩔 수 없이 부동산을 매도하게 되었다면 가장 피해야 되는 것이 부동산규제대책이 나온 이후에 매물로 던지는 것이다. 이를 매수인이 없으므로 부동산거래 자체가 쉽게 이루어지지 않으므로 부동산 가격을 많이 낮추어서 매물로 던져도 나갈까 말까이다.

 

즉 이런 시장에서는 매물로 던지는 것 보다는 지금의 바닥 다지기가 끝난 이후에 매물로 던지는 것이 가장 좋은 방법이며, 투자의 목적으로 매수한 경우에는 부동산규제대책이 나오기 전에 미리 먹구름이 끼었다면 싸게라도 던져야 한다. 본의 아니게 그 때 던지지 아니한 경우에는 장기투자자가 될 수 있기 때문이다.

 

이처럼 부동산의 매도 타이밍에서 가장 중요한 것은 시장의 분위기 즉 부동산의 대책이라고 생각한다.

 

 

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