◇ 내집마련 시기는 빠를수록 좋다.

자동차는 소비형 재산이지만 주택은 수익형 재산입니다. 조기 내집마련의 중요성은 제가 가장 강조하고 싶은 사항이라고 말할 수 있겠습니다. '집 있는 연봉3천만원이 집 없는 연봉8천만원보다 풍족하다' 이 말이 모든 것을 대변해 줍니다.

 

 

◇ 집값 상승의 3대 요소를 꼭 기억해 두자.

* 집값상승의 가장 큰 영향력을 끼치는 요소

1) 전철역 개통

2) 거대한 테마파크 조성

3) 재개발/재건축 정비구역 지정

 

좀더 세밀히 들어가면.. 강남을 관통하는 전철노선, 대규모의 랜드마크 공원, 소규모의 민영재개발 방식보다는 지차체나 공공기관 주관의 뉴타운/촉진지구 방식의 이벤트가 있는 지역을 접근하시기 바랍니다.

 

 

◇ 투자수익률 분석의 시작은 부동산정책 분석이다.

* 부동산 정책 분석법

1) 현 정부의 부동산정책이론을 하나하나 분류한다.

2) 분류한 정책이론을 하나하나 정확히 이해한다. (특히, 정책의 정확한 시행시기가 중요하다.)

3) 그 이론의 순기능과 역기능을 언론의 보도기사와 전문가부동산칼럼을 통해 파악한다.

4) 순기능과 역기능이론을 현장에 대입한다.

5) 순기능이냐 역기능이냐를 분류한다.

6) 분류한 순기능과 역기능의 데이터를 종합하여 최종결론을 도출한다. 

 

 

◇ 아파트입주 3년후에 처분하자.

현재 주택의 대부분을 차지하고 있는 일반 판상형아파트는 시대적 트렌트의 변화에 대처하지 못하여 오래전부터 하향곡선을 그리고 있습니다. 판상형 아파트도 물론 새아파트 프리미엄을 취할 수 있습니다. 하지만 판상형 아파트의 새아파트 프리미엄은 3년으로 제한되어 있습니다. 흔히 표현하는 '아파트의 감가삼각시점은 3년'이라 말이 바로 이런 뜻입니다.

 

좀더 공격적으로 표현하자면 자체 개발이벤트가 전혀 없고 주변환경개선이 이루어지지 않는 일반 판상형아파트는 절대 오르지 않습니다. 이러한 현상은 타워형 아파트의 보급이 본격적으로 시작된 현재의 시점부터 더욱 두드러지게 나타날 것입니다.

 

 

◇ 전세가 상승은 매매가를 밀어올린다.

전세가 상승은 매매가 상승을 예시합니다. 전세 매물이 들어가고 값이 오르면 매매가 대비 전세가율이 높아집니다. 이렇게 되면 전세 수요자 중에 매입의 여력이 있는 자들이 전세에서 매매로 하나둘씩 눈을 돌리게 되죠.

비싼 전셋집에 사느니 아예 내집을 사겠다는 심리가 싹트게 됩니다.

높은 상승률을 보이던 서울의 전세가는 2002년 가을을 기점으로 하락세로 돌아서게 됩니다. 이후 전세가는 하락의 긴 터널을 장시간 벗어나지 못했습니다. 매매가는 전세가가 하락세로 반전된 이후 정확히 한달만에 하락세로 돌아섰습니다. 이처럼 전세가는 매매가와 일정 시간을 두고 시장의 변화를 알여주는 매개체 역할을 합니다.

 

 

◇ 다수의 소형아파트를 소유하는 것보다는 똘똘한 아파트 한채가 낫다.

부동산 투자란 부동산 정책 분석에 따른 융통성이라고 말할 수 있을 정도로 부동산 정책은 투자수익률에 큰 비중을 차지하고 있습니다. 다수의 소형주택을 통한 투자는 현 부동산정책을 흐름과 역행하는 패턴입니다. 환금성이 떨어지는 비인기지역의 소형아파트를 여러채 사들이는 투자행위는 지양하여야 할 대표적인 투자의 패턴이며, 환금성이 훌륭한 인기지역에 랜드마크 대형아파트 한채를 소유하는 투자의 패턴을 지향하여야 합니다.

 

 

◇ 집값은 시장경제의 원리에 따라 변동한다.

집값은 시장경제의 원리(수요/공급의 원칙)에 따라 움직입니다. 수요가 공급을 초과하면 가격은 상승하고,

공급이 수요를 초과하면 가격은 하락한다는 이치입니다. 모든 전문가들이 시장가격을 예측할 때 가장 우선시하는, 가장 기본적인 원리입니다.

 

여기서 좀더 깊이있게 들어간다면, 부동산에 적용되는 시장경제의 원리란 주택트렌드에 따른 가변적 수요/공급의 원리라는 것입니다. 도심으로 집중되는 수요/공급, 환경프리미엄이 뛰어난 곳으로 몰려드는 수요/공급, 인구는 늘어나지만 가족구성원수는 줄어들고 독립세대수는 늘어나는 트렌드적인 성격의 수요/공급이 핵심키워드란 것입니다.

 

부동산을 예측할때 숫자만으로 표현할 수 있는 단순한 수요/공급의 통계는 의미가 없습니다. 진정한 시대적 트렌드를 예측할 수 있는 '숫자 이념'의 통계만이 가치가 있다는 것입니다. 시장의 현실과 주택트렌드를 무시한 단순통계만으로 진행하는 우리 참여정부의 부동산정책의 한계성을 쉽게 catch할 수 있는 부분이기도 합니다.

 

 

◇ 투자금액과 투자기간을 명확히 설정하라.

투자금액(가용한도) 설정은 투자의 안정성으로 대변되고 투자기간(매도시점) 플랜은 투자의 수익성을 가리킵니다. 바꿔말하면, 투자 안정성과 투자 수익성은 투자금액과 투자기간의 설정에 따라 달라진다는 것입니다.

그만큼의 큰 중요성을 가지고 있는 말입니다.

 

 

◇ 커뮤니티의 수준을 파악하라.

커뮤니티의 수준이란 기존 커뮤니티를 형성하고 있는 원주민의 수준 뿐만아니라 해당 지역으로 유입되는 수요층의 수준을 파악하라는 것을 의미합니다. 특히, 대규모 재개발 지역의 경우 지금 현재의 커뮤니티 수준보다는 사업이 완료되었을때의 수준을 예측하는 것이 중요합니다. 달리 말해 '현재가치 보다는 미래가치에 포커스를 맞춰서 접근하라' '현재가치 대비 미래가치가 높은 곳을 접근하라'라는 말과 일맥상통하는 개념입니다.

 

 

◇ 9월 이후엔 재개발 주택을 노려라.

9월 청약가첨제 시행, 점점 더 거세지는 분양권 전매 제한/재건축 규제의 강화로 인해 재개발 조합원 지분의 메리트가 상대적으로 높아졌습니다.

 

이제, 부동산 투자 마인드가 바뀌어야 할 시점이 도래한 것입니다.

 

아무리 분양가 상한제가 도입이 된다 하여도 조합원수와 건립세대 비율이 양호한 지역은 일반분양가 및 실제 아파트가격의 절반이하 금액으로, 최고의 프리미엄을 취할 수 있는 단지내 로얄층으로 진입할 수 있는 유일한 방법이 바로 재개발 조합원 주택이라 할 수 있습니다.

 

'최고의 주거환경을 자랑하는 우리집'의 개념은 물론, 최고의 투자수익률곡선을 자랑하는 재개발 주택의 메리트 상승은 1990년대에 재건축 아파트가 고공비행을 했듯이, 21세기의 대표적인 투자 패턴으로 자리매김하고 있습니다.

 

 

저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗, 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식