2007년은 내집마련을 준비 중인 무주택자나 평형 갈아타기 할 가구 또 포트폴리오 수정이 필요한 가구 할 것 없이 그 어느 해보다도 혼란스러운 한 해이다. 이렇게 부동산 시장 환경이 바뀜에 따라 상담내용 또한 변하기 마련이다. 부동산가격 상승기에는 투자가치 극대화를 위한 공격적인 성향의 상담이 많고 지금처럼 혼란기에는 보수적인 성향의 상담이 대부분이다. 2007년 상반기 역시 9월부터 청약가점제의 직접적인 수혜를 보게 될 가점이 높은 무주택자를 제외하고 거의 대부분이 현재 부동산시장의 동향과 앞으로의 전망,그리고 그에 따른 내집마련 전략을 궁금해했다.

 

2007년 상반기 컨설팅 사례들을 크게 세 부류로 분류 해 볼 수 있다.

첫째,사회초년생과 신혼부부 또 청약 가점이 턱없이 부족한 무주택자

둘째,평형을 갈아타기 할 1주택자

셋째,보유중인 토지,상가,주택 등 전반적인 자산관리에 대한 포트폴리오 수정

 

먼저 사회초년생과 신혼부부 또 청약 가점이 턱없이 부족한 무주택자들은 9월부터 분양가상한제 및 청약가점제 등 새로운 부동산 정책에서도 소외받게 되어 조급하다. 그리고 평형을 갈아타기 할 1주택자들은 상대적으로 투자가치가 떨어지는 기존 주택을 매도하고 투자수익률이 높은 곳으로 갈아타기를 원한다.하지만 지금처럼 장기적인 조정기에는 기존 주택을 매도하고 싶어도 매수자가 없고 예전처럼 일시적 2주택의 처분조건부 대출이 거의 힘든 실정이다. 마지막으로 자산가들은 보유중인 토지,주택,상가의 전반적인 포트폴리오 수정을 원했고 알토란 주택을 제외하고는 주택의 비중을 줄이고 있는 추세이다. 특히 강남의 재건축에 대한 관심은 여전하였다.

 

정부에서는 부동산 버블 운운하며 추가적인 주택 가격 하락을 자신해 왔지만 상반기 동안의 성적은 저조했다. 전국 평균 0.88% 하락했을 뿐 하반기에 추가 하락 가능성도 크지 않다. 하반기 역시 여름 비수기를 지나면 9월부터 대선 정국으로 들어서 소폭 상승이 예상된다.

 

그동안의 강력한 부동산 정책에도 불구하고 아직까지 불안감을 해소시키지 못하는 근본적인 원인을 공급부족에서 찾을 수 있다. 9월부터 시행되는 분양가상한제로 인해 민간 공급 물량이 하반기에만 70%나 감소할 예정이고 이 감소 추세는 해마다 빠르게 진행되면서 향후 1~2년 후에 또다른 부작용으로 돌아 올 가능성이 크다. 또한참여정부에서 공급정책으로 준비중인 신도시들의 공공주택 물량들은 2009년 이후부터 본격적으로 공급되게 될 전망이어서 수도권의 공급부족으로 인한 우려의 목소리가 높아지고 있다.

 

서울시 시책을 따라가라

현재 서울시는 세계적인 관광도시를 위한 총 20개 이상의 서울시 시책과 한강 르네상스 프로젝트를 통한 수변도시로의 탈바꿈을 위한 준비가 한창이다. 즉 앞으로의 내집마련 전략으로 서울시 시책과 한강르네상스 프로젝트를 따라가면 100% 성공할 수 있다.서울시책 중 내집마련에 필요한 4가지 프로젝트로는 도시균형발전,한강르네상스,경제문화도시마케팅,미래첨단산업단지조성 프로젝트가 있다.

 

이번 칼럼에서는 도시균형발전 프로젝트부터 살펴보기로 한다.

[자료:서울시청]

 

도시균형발전 프로젝트는 권역별로 크게 4지역으로 구성되는데 도심창의산업벨트,동북NIT산업벨트,서남첨단산업벨트,동남IT산업벨트로 나눠진다. 도심창의산업벨트에는 동대문 디자인클러스터,상암 DMC단지,여의도,용산 국제업무단지가 있고, 동북NIT산업벨트에는 공릉 NIT미래산업단지,성동 준공업지역,홍릉 벤처밸리가 있다. 서남첨단산업벨트에는 마곡 MRC,구로 디지털단지가 있고, 동남IT산업벨트에는 테헤란밸리,포이밸리가 있다. 앞으로 서울은 이 지역을 중심으로 도시균형발전을 이루며 계속해서 진화할 것이다.

 

도시균형발전 프로젝트 지역의 내집마련 전략

첫째, 미래가치가 충분한 지역을 선정하고 목표를 세워라!

둘째, 종자돈을 항시 준비한 후 발품을 팔아라!

셋째, 급매물이 나올 때 나비처럼 날아 벌처럼 쏴라!

넷째, 주변부 직,간접 수혜지역의 저평가 단지를 노려라!

 

현재 서울시 전역은 각종 개발호재로 인해 미래가치까지 다 반영되어 너무 부담스럽다. 이럴 때일수록 철저한 준비와 냉철한 판단력이 필요한 때이다. 먼저 미래가치가 충분한 지역을 선정하고 목표를 세워라. 그런 후 무주택자는 종자돈을, 1주택자는 상대적으로 투자가치가 떨어지는 기존 주택을 처분하여 시간과 공간에 발품을 팔아라. 다음으로 도시균형발전 프로젝트 지역에서 간혹 급매물이 나왔을 때 자금계획에 무리가 없다면 고민하지 말라.

 

그래도 자금계획에 부담이 있다면 주변부 수혜지역의 저평가 단지를 노려라. 예를 들자면 고양시 행신택지지구 내의 행신동은 2009년경 경의선 복선전철이 개통되는 지역으로 향후 용산까지 30분 이내, 상암DMC까지 10분 이내로 출퇴근이 가능하다. 특히 용산과 상암DMC는 서울시가 도시균형발전 프로젝트를 진행하고 있는 핵심지역으로 그 파급효과는 막대하다고 할 수 있다.

 

이처럼 도시균형발전 프로젝트 핵심지역 또는 주변부의 저평가 단지들을 노린다면 내집마련과 동시에 자산가치 상승이라는 두 마리의 토끼를 잡을 수 있을 것이다.

 

유엔알컨설팅 www.youandr.co.kr (02-525-0597)