실전 사례로 본   게스트 하우스 투자법

 

 

 

전전대(sub-lease)로  소액 투자로 고수익도 가능

 

 

분당 상가를 매도한 자금 10억원과  퇴직금 일부를 정산 받은 성 민호(55)씨,
어디에 투자할까 궁리하던 중  나를 찿아왔다.  적당한 물건을 고르러 현장 여기저기를 비교한 끝에 ,  홍대 주변인  마포구 연남동에 위치한  대지면적 70평 4층규모 ( 침실 30여개) 의 게스트하우스를 15억원에 매입(대출 4억) 위탁관리하여 , 현재 월 2천만원가량(평균객실율 75%) 수익을 내고 있다. 

 

 

 

마포구 연남동에 위치한 게스트하우스는(숙박업신고) 그 자리에 있던  단독주택을   전문업체에서   2억원을 투자해 주방과 휴게공간까지 갖춘 최신식 게스트하우스로 리모델링 한 것으로  위탁 관리까지 대행해주고  있다. 

 

 

한층당 방이 3개가 있는데 침실이 1인용부터 6인용까지 다양하다. 2층침실이 놓인 6인용 침실은 간단한 아침식사를 포함해 3만원이고 1인용 룸은 십만원을  받고 있는데   비수기에도 평균 객실율이 70%가 된다. 10억원 이상인 반면 도시민박업은 1억원 수준사용료는 보통 1인당 1박 기준 2만~5만원 선이지만 강씨처럼 욕조와 화장실이 구비된 방을 내주면서 10만~20만원을 받는 경우도 있다. 규모는 방 4~5실이 일반적이지만 60실 이상 규모에 카페를 겸하는 대형 게스트하우스들도 생겼다. 홍대 상권의 경우 게스트하우스 창업 열기로 서교동·연남동의 단독·다세대 건물이 2012년 이후 거래도 늘고 임대료도 10% 정도 올랐다.

 

역삼역 근처 침대 15개 규모의 게스트 하우스를 컨설팅 업체 소개로 보증금 1억 5천에 월 300만원을   주고  전전대로 얻은 민 지영(45,주부)는  위탁업체에서 꼬박꼬박 월 700만원 정도을 입금해주고  있다.    주변 부동산에서 프리미엄을 붙여 팔아주겠디고 하는데 마땅한 투자처가 없어 몇 년 더 보유할 생각이다.

 

 

 

■임차시

 

 

초기자금 1억원 게스트하우스로 리모델링된 다가구주택을 임대할 경우 전용면적 200㎡(방 9개, 화장실 3개)의 임대비용은 보증금 1억~1억500만원, 월세 500만~600만원 선이다.

 

 

 

 지하철역 인근으로 입지가 좋다면 추가 권리금으로 3000만원 이상이 웃돈으로 붙는다. 평균 10억원 이상 초기투자금이 들어가는 원룸임대사업에 비해 도시민박업은 적게는 1억원 수준으로도 임대를 통해 초기 투자가 가능하다는 것이다.호스텔업은 건축, 소방, 교육청 심의 등 관광사업계획승인을 받아야 하는 등 등록절차가 복잡하지만 도시민박업은 상대적으로 구청에 신고하고 운영하면 돼 간단하다. 원룸 임대사업보다 초기투자금이 적고 공실률 걱정도 없어 문의가 많다.

 

 

 

서초동에 거주하는 교육공무원 심 재성(48)는 남는 방 한 개를 도시민박업으로 등록,활용 단조로운 생활에 활력소를 찿았다. 경제적인  도움뿐만 아니라 아이들도 자연스럽게  외국문화와 언어도 배우게 되어   만족해 하고 있다.