우리가 2008년 부동산 시장을 전망하기 위해서는 과거로 거슬러 올라가 볼 필요가 있습니다.

 

1987년 6월 29일 이른바 6.29 민주화선언 이후 2007년 노무현정권까지는 전반적으로 민주체제, 저성장시대였다고 할 수 있군요. 한쪽 민주주의는 얻었지만 한쪽 경제는 IMF 구제금융 신청 등 잃어버린 측면이 있구요.

 

수십년간의 세월을 놓고볼때 경제가 흥할때는 민주주의를 갈망했고 민주주의는 잘 되어있으나 경제가 잘 안돌아가니 이제는 국민들이 경제성장을 갈망하고 있습니다. 경제성장, 민주주의 체제가 동시에 이루어지면 좋으련만 아쉽게도 신은 우리에게 두가지 영화를 함께 주지는 않는군요.

 

1997년 IMF 구제금융 신청 이후 현재까지 일부 재벌사, 고소득층은 IMF를 벗어났다고 할 수 있지만 중산층은 아직도 캄캄한 터널속입니다. 지나간 10년은 중산층에 있어서는 고통의 세월이라고 할 수 있습니다.

 

필자가 이를 부동산시장에 접목시켜 보면 고소득층=강남권역, 중산층=소외권역으로 규정짓고 싶네요.

 

강남권역 부동산은 경제가 전반적으로 취약한 2001~2005년까지 집값 상승이 선반영된듯 하고 강북, 수도권이북 소외권역은 2006년 하반기부터 집값 상승이 꿈틀되고 있습니다. 지나간 잃어버린 10년을 되찾기 위해서 중산층은 경제성장을 갈망하는데 이러한 염원에 발맞춰 차기 정권에서는 강력한 성장 경제정책을 펼칠 것으로 예상되며 향후 경제성장이 본격화되면 중산층 부동산이라고 할 수 있는 특히 지방 부동산시장이 꿈틀될 것으로 예상됩니다.

 

이말인즉슨 중산층을 위한 경제가 본격적으로 살아나면 종전 고소득층, 저소득층 양극화에서 이제는 양극화 해소 과정으로 갈 수 있다는 말입니다. 양극화 해소 과정은 수도권, 비수도권 부동산 가격 갭을 줄여주는 역할을 할 것입니다.

 

미분양분 적체로 지방 부동산경기는 최악의 상태이지만 최근 정부는 지방 투기과열지구 전면 해제를 적극 검토하고 있습니다. 이는 수도권.비수도권 건설, 부동산시장을 정부가 조율해 주는 측면이 있다고 보구요.

 

이제는 더 이상 지방 건설 시장을 방치할 수는 없고 수도권과 비수도권 차별화된 건설(부동산) 정책을 펼쳐야 한다는 정부의 시각입니다. 이러한 맥락에서 보면 거의 모든 분들이 비관적으로 전망하고 있는 지방 부동산시장을 필자는 향후 낙관적으로 보고 있습니다.

 

지금 지방 부동산시장의 상황은 동트기 전이 가장 어둡다는 말이 딱 어울리는 것 같습니다. 얼마전 지방에서는 이례적으로 아산신도시 복합단지 '펜타포트'내 주상복합아파트가 최고 8.9대 1의 순위내 경쟁률로 청약이 조기 마감된데 이어 청약 당첨자 가운데 98.4%가 계약을 마쳤다고 하는데 향후 지방 부동산 경기 회복의 좋은 징조로 보입니다.

 

필자는 대선이 끝난 후 즉 12월에 집값 반등한다는 글을 올렸는데 버블7지역을 포함한 강남권의 경우2001~2005년까지 큰 시세가 났기 때문에 향후 큰폭의 가격 상승은 어렵다고 보고 낙폭을 줄이는 수준에 불과할 것으로 예상됩니다.

 

과거 강남권 부동산 경기가 턴할때는 재건축아파트가 선두에 나서 여타 집값을 끌어올린 경향이 있는데 이번에도 개포 주공아파트를 필두로 하여 집값이 다소 회복되리라고 생각됩니다. 일부 분들은 2006년 하반기부터 현재까지 강북, 수도권이북, 소외된 지역 집값 반란이 있었기 때문에 이제는 강남 부동산이 바톤을 받을 것이라고 하는데 필자가 볼때는 그렇게 보지않습니다.

 

그 이유는 아래 강북, 수도권이북 부동산 시장을 전망할때 말씀드리도록 하겠습니다.

 

강남권 집값은 2000년대 들어서서 부터 워낙 큰 시세가 났기 때문에 향후 부동산 경기가 살아나더라도 또 다시 강남권 부동산이 전국 부동산시장을 주도하기는 어렵다고 보고 다만 한강변 압구정동 현대아파트 등의 초고층화건설계획, 언젠가는 실현될지 모르는 잠실 제2 롯데월드 건설시 수혜가 예상되는 잠실 주공5단지 일대, 강남 3개구 주요 리모델링 추진 단지(강남구 일원, 개포, 대치동/ 서초구 잠원, 반포, 방배동/ 송파구 풍납, 오금, 가락동 일대), 풍납동 등 저평가지역, 부동산 상품 중 고평가 아파트를 제외한 저평가 오피스텔.상가 등 수익형 부동산, 저평가된 땅 등은 좋게 보고있습니다.

 

철저히 지역별, 상품별, 가격 고.저평가별 분석에 따라 투자에 임하시라는 얘기입니다.

 

작년 하반기부터 시작된 강북, 수도권이북 부동산 대세는 현재까지 진행 중이고 최근 의정부시 집값이 급등하여 의정부시를 종전 버블7지역에서 하나 더 추가하여 버블8지역으로 해야한다는 얘기가 들려오네요. 수십년간의 서울 도시개발 역사를 살펴보면 1989년 4월 분당, 일산 등 신도시건설계획을 발표할때 부터 대부분의 개발은 이들 5개 신도시(분당,일산,평촌,산본,중동) 주변 위주로 이루어 졌습니다.

 

이미 여러번 말씀드렸지만 1989년 4월 신도시건설계획을 발표할때 애초 동두천시 아래편 일대도 신도시 후보지로 올라 가 있었는데 안타깝게도 탈락되어 수십년동안 개발의 뒤안길에 있었습니다. 그러나 주한 미군 공여지 개발, 작년말 경원선 개통. 올 년말 수도권외곽순환도로 완전 개통 예정, 양주.동두천 국제자유도시 건설계획 등으로 향후 이 일대 부동산 시장을 상당히 낙관적으로 보고있습니다.

 

강북, 수도권이북 중에서도 용산 국제자유업무지구가 발표된 용산구 일대, 용산구 인근 성동구, 마포구, 세운상가~동대문운동장~왕십리뉴타운(황학동 포함)~왕십리역~한양대~뚝섬 라인, 은평뉴타운, 성북동 등 옛 부촌(성북구) 일대, 강북구, 노원구, 도봉구, 의정부시, 남양주시, 양주시, 동두천시 나아가서는 철원까지가 좋은 투자처로 보이네요.

 

강북, 수도권이북 서측편보다는 동측편의 개발 전망을 더 좋게 보고있는데 왜냐하면 1989년 4월 일산 신도시건설계획 발표이후 그동안 그 일대 고양시 화정, 파주, 심지어는 문산까지 비약적인 발전이 있었으나 총체적으로 볼때 이 일대가 20여년동안 발전할동안 상대적으로 의정부~동두천시까지는 소외되어 있었습니다.

 

이번에 경원선 전철 개통 등 개발 호재를 맞아 그동안 일산 일대가 발전했는 것처럼 향후 20여년동안 이 일대의 비약적인 발전이 있을 것으로 예상됩니다. 참고로 경기도청이 수원시에 소재하고 있는데 수원시 일대는 그동안 비약적으로 발전했습니다.

 

경기 남,북도를 분도해야 한다는 말이있는데 만약 분도가 실행되면 경기북도청은 당연히 의정부시에 들어서야 할 것입니다. 필자는 서울 중심부에서 남,북 비교적 비슷한 반경에 위치한 의정부시가 향후 수원시만큼 발전 가능성이 잇다고 말씀드리고 싶습니다.

 

그만큼 의정부시 일대는 현재 개발 대세 진입중에 있구요. 최근 버블7지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)에서 의정부시 하나를 더 추가하여 버블8지역으로 명하자는 얘기도 들려올만큼 의정부시는 승승장구?하고 있습니다.

 

의정부시는 한마디로 수십년동안 잠자던 지역이 한번 용틀임하면 무섭다로 얘기로 표현하고 싶네요. 과거 일산신도시 등이 건설되므로 해서 보상금이 인근 파주시, 문산읍 등으로 흘러들어가 그 일대 땅값이 많이 올랐다고 할 수 있는데 향후 의정부시, 양주시 일대도 대대적으로 개발되면 그 보상금이 결국은 동두천시, 전곡, 철원 등으로 흘러들어갈 것으로 예측되어 향후 수십년동안 지속적인 땅값 상승이 예상됩니다.

 

용산 국제업무지구 사업자 선정으로 향후 용산이 천지개벽합니다. 용산을 필두로 하여 향후 수십년동안 강북, 수도권이북 지역은 비약적으로 발전할 것입니다.

 

일부 전문가들은 작년 하반기부터 현재까지 강북, 수도권이북 부동산 시장이 주도했기 때문에 앞으로는 강남 부동산 시장 대세가 다시 올 것이라고 예측하고 있는데 도시 개발 흐름의 큰틀에서 볼때 필자는 앞으로 부동산 경기가 살아나도 직전처럼 강북, 수도권이북, 소외된지역이 계속 부동산 시장을 주도할 것으로 예상됩니다.

 

왜냐하면 작년, 올해 집값이 올랐어도 절대금액으로 보면 아직도 강남권에 비하여 현격히 집값이 싸기 때문입니다. 2006~2007년은 강북, 수도권이북, 소외된지역 특히 소형아파트의 가격 상승이 컷는데 2008~2010년 정도 까지는 이들 지역 저평가 중, 대형아파트 투자가 좋아보이네요.

 

일부 증시 전문가들은 2009년까지 코스피지수 3000포인트를 예상하고 있습니다. 증시와 부동산 경기는 일정한 시차를 두고 움직이는 관계로 증시 대세는 부동산시장에 있어서 긍정적인 측면이 많습니다.

 

2009년 고액권 지폐 발행 예정, 유가 고공행진 등은 인플레를 촉진하는 요인이 됩니다. 차기 정권때는 성장 경제정책 및 대규모 국토개발계획을 발표할 것으로 예상됩니다. 이러한 여러가지 상황을 놓고볼때 필자는 향후 부동산 시장을 낙관적으로 보고있습니다.

 

글쓴이; 재테크맨 투자클럽(http://cafe.daum.net/tooojaaa) 카페지기 이주호