우리가 부동산 투자를 함에 있어서 부동산 정책, 국토.도시 개발, 경기 싸이클의 파악은 대단히 중요한 부분을 차지합니다.

 

대선을 몇달 앞둔 지금, 대권 유력 후보의 부동산 정책(개발) 공약을 나름대로 파악하여 투자에 대비하는 것 도 훌륭한 투자 방법이라고 할 수 있습니다.

 

또 국토.도시 개발을 예측하기 위해서는 개발 역사를 아는 것 도 대단히 중요합니다. 필자는 강북 대세, 용산구와 강남구는 닮은 꼴이란 타이틀로 용산 및 강남 도시 개발의 역사를 서술하고 나름대로 미래를 예측해 보도록 하겠습니다.

 

미래를 예측하기 전에 먼저 용산구와 강남구 땅 형태에 대해서 말해 보겠습니다. 용산구는 한강지향 아래 볼록형, 강남구는 한강지향 위 볼록형 땅 형태라고 할 수 있습니다.

 

우선 땅 형태로 봐서 한강을 기준으로 용산구와 강남구는 요철(凹凸) 형태이며 비교적 닮은 꼴입니다. 한강을 기준으로 용산구(포괄적으로 중구, 종로구도 포함) 인근 청계천과 강남구 양재천은 비슷한 반경에 위치해 있을 뿐만아니라 하천 형태 또한 닮은 꼴이네요.

 

서울 도시 개발의 흐름은 큰 틀로 봐서 1960~1970년대는 강북 개발, 1980~1990년대는 강남 개발 전성 시대라고 할 수 있습니다. 1960년대 말에 영동 개발이 시작되고 1970년대 중, 후반에 압구정동에 현대, 한양아파트가 들어서 강남 개발이 태동하였지만 1980년대 전반 대치동 빅3 아파트의 분양을 시작으로 1984년 5월 22일 강남과 강북을 잇고 서울 시내를 순환하는 지하철 2호선의 개통으로 비로소 강남시대가 도래했다고 할 수 있습니다.

 

1980년대 초반만 하더라도 국내 재벌회사들은 강북 을지로, 종로 일대 재개발구역내 빌딩 건설에만 열을 올렸는데 강남 테헤란로 일대는 도시설계에 관한 법과 제도가 정착된 1980년대 이후 비로소 고층 건물이 건설되었습니다.

 

참고로 테헤란로 일대 도시설계구역 공고일자는 1987년 2월 4일이며 면적은 1,399,218제곱미터에 달했습니다.

사실 강남이 제대로 부상할 수 있었던 것 은 테헤란로를 중심으로한 국내 대기업과 외국계 기업들의 업무타운 조성입니다.

 

무슨 일치인지는 몰라도 강남 시대를 알리는 지하철 2호선이 1984년 5월 22일날 개통되었는데 그로부터 정확히 20년 뒤인 2004년 4월 1일날에 강북 시대를 알리는 교통 혁명의 대명사 KTX 용산,서울역이 개통되었습니다.

 

또 1987년 2월 4일 테헤란로 일대 도시설계구역 공고로 강남 업무타운이 본격적으로 조성되었는데 그로부터 정확히 20년이란 세월이 흐른 이번 2007년 최근에 용산국제업무지구 조성사업의 개발 후보지로 삼성물산-국민연금 컨소시엄이 선정되었네요.

 

이상은 큰 틀로 봐서 강남, 강북 개발의 20년 시차입니다.

 

위 개발을 토대로 강남이 1980년대 중반 이후 2000년대 중반까지 20년동안 강남이 개발의 영화를 누렸듯이 2000년대 중반부터 향후 20년동안은 과거 강남이 그랬듯이 강북이 개발의 영화를 누릴 것 으로 예견됩니다.

 

용산국제업무지구에 대기업 업무타운이 조성되어도 강북 용산이 강남의 학교를 따라 줄 것이냐고 반문하시겠지만 용산국제업무지구 주변에 초고층 주상복합 아파트등의 건설로 직주근접이 이루어지면 교육여건은 자동적으로 따라 올 것입니다.

 

삼성컨소시엄의 개발계획(안)을 보면 용산이 직주근접 효과 면에서 강남에 결코 뒤지지 않는다는 것을 알 수 있습니다.

 

자~ 그러면 강남구 한강변에서 양재천 사이 지역과 강북 용산구 한강변에서 청계천 사이 지역에 가 보도록 하겠습니다.

 

한강변~양재천 사이 지역엔 대한민국에서 내노라하는 압구정동, 신사동, 삼성동, 논현동, 역삼동, 대치동, 도곡동 등이 포진되어 있는데 한강변~청계천 사이 지역인 이촌동, 서빙고동, 용산동, 보광동, 한남동, 이태원동, 남영동, 용문동, 청파동, 원효로 등과는 현재 너무나 비교가 되는군요.

 

이미 용산 청파동 신계동 효창동 산천동 한강로 일대는 용산 국제업무지구 개발이 가시화되면서 아파트 가격이나 재개발 지분 가격이 급등했고  현재 원효로 일대 33㎡짜리 다세대주택 값은 3.3㎡당 5000만원선으로 한달 전보다 3.3㎡당 1000만원이 뛰었다고 합니다.

 

이유있는 가격 상승으로 보이구요.

 

향후 한강변~청계천 사이 지역은 예를들면 용산구청, 이태원동으로 청사를 이전 예정.. 이를 위해 용산구청은 2003년에 이태원동 아리랑 택지부지를 국방부로부터 548억원에 매입했었슴 등 약간의 개발 호재라도 나오면 아주 민감하게 가격 상승이 있을 것으로 예상됩니다.

 

이래저래 용산구와 강남구는 땅 모양뿐만아니라 도시 발전상도 닮아 보이네요.

 

여기서 얘기가 약간 빗나갑니다마는 동, 서 같은 축인 지하철 2호선 성내역과 합정역 일대도 너무나 닮은 꼴이네요.

 

서울시 시범 균형발전촉진지구인 합정역 일대 합정1구역 도시정비사업이 본격적인 공사에 들어갈 예정이라고 합니다.

 

참조하시구요.

 

필자의 눈에는 한강변~청계천 사이 땅이 한강변~양재천 사이 땅처럼 황금으로 보입니다.

 

도시 개발은 살아 움직이는 생명체와 같다고 말씀드리고 싶네요.

 

그리고 도시 개발은 역전에 역전을 거듭하면서 도시는 발전하고 있습니다.

 

20년 뒤에 한강변~청계천 사이 지역이 어떻게 발전되어 있을지 사뭇 궁금합니다.

 

@ 위 글 내용 중 일부는 기사를 인용했슴을 알리오니 양해바랍니다.

 

 

글쓴이; 재테크맨 투자클럽(http://cafe.daum.net/tooojaaa) 카페지기 이주호