부동산개발사업에 있어 프로젝트파이낸싱(이하 PF)은 반드시 필요한 부분이다. 시행 및 시공이 직접 가능한 건설사나 일부 대규모 시행사를 제외하고는 대부분의 시행사들이 부족한 자금을 외부 차입 즉, 금융권 PF를 통해 충당하고 있는 현실에서 PF 없이는 개발사업 자체가 진행될 수 없기 때문이다. 물론 자금여력이 있다고 해도 사업비용 전체를 자가 비용으로 충당하는 경우는 거의 없기 때문에 PF에 대한 중요성은 매우 높다.
이에 따라 시행사들은 개발사업용 토지를 물색하는 단계에서부터 PF를 염두에 두고 접근한다. 과거 소위 분양성 높은 지역이나 물건 등을 찾아내는 것이 사업의 성패를 결정짓는 요소였다면 이제는 개발자금에 대한 차입을 통해 적재 적소에 투입하는 것이 중요하게 됐다.
하지만, PF를 통한 자금 동원은 개발사업에 있어 여간 어려운 작업이 아니다. 금융권으로부터 자금을 차용하는 것이기 때문에 금융권이 요구하는 다양한 조건을 충족해야 한다. 게다가 부동산 시장이 전반적으로 얼어붙은 현실에서 미분양 증가 등의 시장상황은 금융권 PF를 더욱 힘들게 하는 요인으로 작용하고 있다. 이에 따라 자연스럽게 사업성에 대한 선별작업이 중요시되며, 전보다 더욱 엄격한 심사기준을 적용할 수 밖에 없는 것이다.
이러한 관점에서 PF를 일으키려면 기본적으로 해당 개발사업의 수익이 우수해야 한다. 물론 PF 자체가 해당 프로젝트를 보고 대출해주는 프로세스인 만큼 사업수지 측면에서의 접근은 당연하다. 이는 개발사업을 통해 어느 정도의 수익이 보장되어야 원금과 이자에 대한 확보가 가능하기 때문이다. 이에 따라 PF를 진행하는 금융권 담당자들의 경우 해당 프로젝트의 사업수지 및 자금흐름표(Cash-Flow)를 반드시 요구하며, 시행사와는 별도로 자체 기준에 맞춰 다시 한번 사업성을 검토하게 된다. 이 때, 외부 전문업체로 하여금 해당 프로젝트의 타당성에 대한 객관적으로 검증하는 경우도 종종 있다. 금액 자체가 워낙 큰 만큼 혹시나 발생할 수 있는 사고를 대비해 철저하게 검토할 수 밖에 없는 것이다.
사실 시행사의 입장에서는 해당 프로젝트의 사업성이 높고 인허가 등 사업을 진행하는 데 아무런 문제가 없다고 주장하고 이에 맞춰 다소 낙관적인 결과물을 제시하기 마련이다. 대표적인 사례가 수익률을 임의적으로 15~20%대로 조정하는 것이다. 하지만 실제로 PF를 진행하는 금융권의 입장에서 보면 이러한 결과물을 곧이 곧대로 믿을 수 만은 없다. 토지비를 부풀린다거나 기타 비용을 늘려 다른 용도로 자금을 유용하는 경우도 종종 발견되는 만큼 부적절하게 자금이 집행되어서는 안되기 때문이다.
그렇다면 이렇게 해서 사업성이 우수하면 PF가 이루어지는 것일까? ‘프로젝트파이낸싱’이라는 말에 의하면 당연히 그렇게 되어야 한다. 하지만 현실에서는 그렇지 않은 경우가 비일비재하다. 기본적으로 시공사의 지급보증이나 시행사의 담보 등을 요구하게 되는 것이다. 즉, PF 대출에 따른 위험성을 햇지하기 위해 시공능력평가 순위가 높은 건설사를 시공사로 선정할 것과 PF 금액에 대한 원금 및 이자지급 보증을 요구하게 된다. 결과적으로 건설사의 지급보증을 통해 자금지원에 따른 위험성을 회피하려고 하는 것이다. 또한 만약을 대비해 현물 담보 등을 요구하는 사례도 있다. 이에 따라 프로젝트파이낸싱이 아니라 결국에는 담보대출이 아니냐는 지적이 나오고 있는 상황이다.
최근 대한주택보증에서 아파트 PF대출에 대한 보증상품을 출시한다는 보도내용이 있었다. 금융권 PF대출에 대한 위험부담을 감소시켜 금융권의 개발업체 대출 활성화를 유도하자는 취지로 보인다. 하지만 이 역시 시공사의 신용평가등급이 B이상이고, 시공능력평가순위 100위 이내로 한다는 단서조항이 달려 있다.
물론 여기에 몇 가지의 더 요구되는 내용이 있는 것으로 안다. 결과적으로 상품은 나왔지만, 실제로 이를 이용할 수 있는 사업장이 얼마나 될 것인가에 대한 근본적인 의문이 제기된다. 이 역시 또다른 벽에 막혀 시행사들의 어려움을 각인시켜주는 사례가 아니기를 바란다.