벌써 새해가 되었네요.^^ 복은 많이들 받으셨는지요?

일본의 버블 형성 시기라 할 수 있는 1985∼1989년간 일본 내  연평균 실질 국내총생산(GDP)는  4.5% 인 반면 주가와 지가는 같은 기간 각각 26.4%와  24.4%의 고성장을 보였고 주가는 1989년 12월 말 최고 38,915 (닛케이 평균주가)까지 치솟았다는 이야기까지 드렸었습니다.

‘화무십일홍(花無十日紅)’이란 말이 있습니다. ‘시들기 때문에 열흘 이상 붉은 꽃은 없다’ 란 의미의 말로 보통 아름다운 여인에게 사용을 하게 되는데 나이가 들면 아름다움을 잃는다는 의미로사용을 합니다. 투자도 마찬가지입니다. 아무리 하늘을 치솟을 것 같다 해도 언제나 끝은 있게 마련입니다.

하이테크 산업의 최강자라는 위용을 과시하며 38,915엔까지 치솟았던 일본의 주가는 1990년 1월 들어서면서 갑자기 급락하기 시작하여 그해에만 주가는 38.7%가 하락하였습니다. 1991년 주가는 비교적 안정세를 나타내자 바닥이라는 생각으로 많은 사람들이 투자에 뛰어들었지만 1992년 들어 다시 급락세를 보여 연말에는16,924엔까지 떨어져 3년 동안 반토막이 났습니다.

 

우리의 경우 IMF 이후 종합주가가 1,000 포인트를 찍고 500 까지 흘러내렸을 때의 상황과 유사합니다. 많은 사람들이 더 이상 빠질 것이 없으니까 사라고 했잖아요. 일본 사람들도 마찬가지였습니다. 반토막이 나자 주식에 투자를 한 사람들이 생겨났는데도 주가는 1층 아래 지하실이 있다는 이야기처럼 계속 하락해 2003년 4월에는 7,699엔에 기록하여 1989년 말에는 최고치 대비 80%가 하락하였습니다.

주가란 것은 경기의 선행 지표입니다. 주가가 이 모양인데 부동산은 온전했겠습니까?

당연히 아니지요. 통계적으로 주가와 부동산은 1년~1년 반의 시차를 가지고 있다고 합니다. 최근에는 그 시차가 줄어 거의 동행을 하는 경향을 보여 줍니다.

 

일본의 부동산가격은 주가가 폭락을 하기 시작한 1년 후인 1991년부터 빠지기 시작해 이듬해 상반기까지 동경 15.1%, 오오사카 23.8%, 교토 27.5%가 하락하였고 그것이 지속적으로 이어졌습니다. JREI(일본부동산협회) 의 자료를 보면 현재의 동경 상업지 가치는 최고치 대비 19.2%이고 일본 6대 도시의 상업지는 15.9% 라고 합니다. 주식이 1/5 토막이 난 것과 유사하죠.

 

부동산 하락은 대도시에서 시작해 지방으로 점차 확산되며 가계부문은 약 140조엔, 법인부문은 약 180조엔의 자산을 공중에 날려 버리도록 만들었습니다. 지가의 경우는 90년부터 93년까지 534조엔에 이르는 토지자산액이 감소했다고 합니다.

이 같은 과정이 진행되는 중에도 얼마나 많은 사람들이 투자를 했다가 파산을 했겠습니까?

교수였는데 투자를 잘못한 죄로 파산을 해 이혼을 당하고 실직까지 하여 노숙자로 전락한 사람의 글을 읽은 적이 있습니다. 또한 경기가 침체되니 일자리가 사라져 일자리를 구하지 못해 부모에게 얹혀사는 젊은이들 등 많은 고질적인 사회 문제들이 양산이 되었구요.

 

일본의 버블 형성기 당시를 살펴보면 주택담보대출 비율이 좀 이해가 가지 않습니다. 120%까지 올랐었거든요. 100만원짜리 집을 사기 위해 120만원을 대출 받을 수 있었다는 이야기이니 비정상 아닙니까?

 

그러나 생각을 해보면 현재가 아닌 미래의 상승분까지도 대출에 반영이 될 지경으로‘부동산=상승’이란 공식이 얼마나 깊이 자리 잡고 있었는가를 알 수 있습니다. 그러니 1990년 일본 도시의 지가는 세계 유수 도시지가의 7배 정도에 달할 수가 있었겠지요.

이 시기에 우리도 부동산의 4차 파동을 겪었습니다.87년부터 91년까지 3년 8개월 간 강남 지역을 기준으로 아파트 가격에 졸지에 4배가 상승을 했고 이때 처음으로 평당 가격이 천만원을 넘어서기도 했습니다. 그 이후 5대 신도시 등의 양산으로 서서히 하락을 하다 IMF 때 폭락을 했었습니다.

주식 시장은 1986년 1월 160.4 포인트에서 1989년 3월1,003.3 포인트를 기록했습니다.

그리고 1992년 9월 513.8 포인트까지 빠졌다가 94 년 무렵 다시 1000 포인트를 기록 했습니다. 여기서도 또 한번 볼 수 있네요. 주식 시장이 선행을 했던 모습을 말입니다. 89년 주식 시장이 고점을 쳤고 부동산은 91년에 고점을 쳤습니다.

 

현재는 3개월 정도의 시차로 주식 시장이 약간 빠르게 움직입니다. 그래서 부동산 투자를 선호하든 주식 투자를 선호하든 두 시당 모두를 이해하는 것이 유리합니다.

 

두 시장 모두 유동성에 의해 움직이는 것이므로 전혀 다른 시장이 아니라 함께 양립을 하는 시장입니다. 정책이나 다수의 심리 문제로 어느 한쪽이 상대적으로 강한 모습을 보이고 다른 한쪽은 약한 모습을 보일 수는 있습니다. 다시말해 그 폭의 크기가 다를 수 있어도 한쪽은 막 상승을 하는데 한쪽은 막 하락을 하지 않는 다는 이야기를 드렸습니다. 자전거의 두 바퀴로 이해를 하시면 됩니다.

2003년 부동산 시장이 상승을 할 때 주식 시장도 상승을 했었습니다. 단지 내국인에 의한 상승이 아니라 외국인들이 상승을 일으킨 것이죠. 일반인들도 투자에 가세를 했다면 상당폭 크게 올랐을 것입니다만 여러 문제로 일반인들은 외면을 하는 모습을 보여 주었습니다.

2004년에는 모두 좋은 모습을 보여주지 못했구요.

 

최근 우리의 코스닥 시장이 강세를 보이는 듯 합니다. 모든 종목들이 그렇지는 않고 위성멀티미디어 관련주나, 줄기 세포 관련주 그리고 환경 관련주 등이 환율로 인해 불안한 시기에 틈새  종목으로 약진을 하고 있습니다만 과거 기술주 버블이 극심할 때를 회상해 봅시다. 코스닥에 등록만 되면 그 회사가 도대체 무슨 회사인지도 모르고 투자를 했었고 상장을 한 업체들은 돈이 남아돌아 기술 개발은커녕 룸살롱에 가서 돈을 뿌린다는 이야기들이 비일비재했습니다. 결국 버블은 붕괴되었고 경쟁력이 없는 업체들은 거의 무너지면서 많은 사람들의 투자자금이 공중으로 날아갔습니다.

하룻밤에도 코스닥의 종목을 사두기만 하면 수 백 만원에서 수 천 만원을 벌 수 있다는 맹목적인 믿음이 자리 잡았을 때 버블이 왔었습니다. 강남불패의 믿음이 자리잡았을 때 강남의 아파트 가격들이 많은 정책의 타깃이 되며 하락을 하기 시작을 했구요. 많은 사람들이 한 가지 생각으로 차오를 때가 상투라는 말 늘 새겨 볼 필요가 있습니다.

지난해 우리의 수출액은 2,500 억불로 사성 최대를 기록하고 있어 경상수지의 흐름이 자산 가치의 흐름을 좌우한다는 것을 살펴볼 때 우리가 일본처럼 된다고 단정을 지을 수는 없습니다.

경상수지 흑자가 난다는 것은 해외에서 돈이 많이 벌어들여 국내의 돈의 총량이 늘어난다는 것이라 유동성이 증가를 해 실물 자산의 상승세를 유발시킵니다.

그러면 2004년에는 최대치를 기록했는데도 왜 상승이 안났을까요?

정책이나 심리의 문제도 있지만 환율 방어를 위해 풀린 돈들을 걷어주고자 통안 증권을 발행을 해 시중의 유동성이 많이 증발을 했었답니다. 현재 통안 증권 누적액이 140 조원 정도  된다고 합니다. 통안증권은 채권으로 시중의 돈의 총량을 줄여주기 위해 발행을 하며 걷어 들인 돈을 창고 같은 곳에 넣어둡니다. 돈이 햇빛을 보지 못하도록 말입니다.

하락의 폭에 대해서 다루어 보았는데 다음 이야기는 버블 붕괴 촉발 요인 및 불황 장기화에 대해 다루겠습니다.

 

모두 건강하세요^^