상가 투자, 낙찰가율보다 수익률이 중요하다.

 

 

 

 

낙찰가율보다 수익률을 파악하는 것이 중요하다

 

 

단지 내 상가에 지나친 투자 수요가 몰리면서 낙찰가율이 300~400％를 육박하는 과열 양상을 보이고 있는 점은 주의해야 한다. 한정된 업종이 들어서는 단지 내 상가의 입지 여건상 높은 임대 시세를 받아내기가 쉽지 않고, 직접 입주할 경우에도 초기 비용을 회수할 수 있을 만큼의 적정 수익을 내기도 어렵기 때문이다. 일반적으로 LH에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 내정가 대비 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수 있다.

 

 

 

하지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이기 때문에 내정가가 이미 최고가의 가격으로 산정되는 경우도 있다. 그렇기 때문에 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가 낙찰이 될 수 있다. 적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 본인이 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다. 그러기 위해서는 분양받고자 하는 상가와 비슷한 규모의 주변 상가 임대 가격을 조사해 볼 필요가 있다.

 

 

 

 감정평가금액보다 받을 수 있는 임대료를 봐라

 

 

감정평가금액은 절대로 시세가 아니다. 경매를 통한 상가 투자를 위해서는 ‘진짜’ 시세를 파악하는 것이 중요하다. 과거 핵심 상권으로 군림했던 테마상가 매물이 다수 등장하고 있다. 감정가 5,000만 원이 넘는 물건이 끝없이 유찰돼 500만 원대까지 떨어졌음에도 입찰자가 나타나지 않고 있는 물건이 많다. 즉 분양가와 이론적 감가상각만을 통해 산정되는 감정가가 현실적인 매매가와 괴리가 큰 것이 가장 주된 원인이다. 상권이 어려워지고 시장가치가 반영된 조사가 이루어지지 않는 것이 대부분이기 때문이다. 아무리 가격 메리트가 높아졌다고 해도 초보자가 테마상가 물건을 덥석 물었다가는 수익 없이 애꿎은 관리비만 매달 나갈 가능성이 크다.

 

 

따라서 현장에 직접 답사를 나가서 받을 수 있는 임대료(보증금, 월세)를 확인하고 공실률은 얼마나 되는지와 수요를 파악해야 한다. 이 중에서 가장 중요한 것은 실제로 받을 수 있는 임대료다. 특히 경매정보지상에 신고된 임차인의 임대료 신고 금액도 배당금을 많이 받아내기 위해 허위로 임대차계약서를 위조하여 제출하는 경우도 많아 주의가 필요하다. 낙찰 가능 가격이 유난히 낮은 매물은 유치권, 지분매각, 법정지상권 등의 특수 권리가 있는지 여부를 봐야 한다.

 

 

 

상권분석을 치밀하게 하라

 

 

상가 투자는 수익성이 높은 만큼 위험성도 크다. 투자 전 반드시 상권 분석을 치밀하게 해야 하는 등 일반인들이 투자 결정을 내리는 데는 어려움이 많다. 게다가 요즘에는 전반적인 경기 침체로 인하여 상가의 공실률과 매출 하락이 눈에 띄게 늘어나고 있어 그 어느 때보다 선택에 신중을 기해야 한다.

특히 창업을 목표로 하는 상가 투자자들은 잘못된 상가 위치 선정으로 단기간에 가족들을 길거리에 나앉게 할 수 있기 때문에 더욱더 신중해야 한다. 통상 업체 측에서 상가는 상권이 안정되어야 결국엔 빛을 발한다며 장기투자를 역설하더라도 곧이곧대로 믿어서는 안 된다.