30년 만에 청약제도가 추첨제에서 가점제로 바뀌게 된다. 2007년 9월부터 시행이 되는 가점제 방식의 청약제도는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 가점을 매겨 점수가 높은 사람이 우선적으로 당첨되게 되는 새로운 주택분양방식이다.

 

하지만 청약제도가 실시되기 전임에도 불구하고 청약가점제에 대해 잘못 이해를 해 무분별하게 청약통장을 해지하거나 잘못 가입하는 경우가 많다. 실제 언론에서도 선정적으로 보도하기 위해 이를 부추기고 있는 실정이다.

 

 

▶ “가점이 낮은 중소형 청약예?부금 가입자라면 청약기회가 상대적으로 많아지는 청약저축에 새로 가입하라” => 함부로 옮기면 득보다 실이 큰 경우가 많다.

 

청약저축의 경우 변경되는 청약가점제와 무관한 여러 가지 이점이 있고 이율면에서 다른 청약통장보다도 유리하다. 하지만 이미 중소형 청약예?부금 1순위인 상태에서 청약저축으로 함부로 갈아타는 것은 바람직하지 않다.

 

청약저축의 특성상 5년이상 무주택세대주이면서 납입횟수가 60회이상이고 납입총액이 많은 사람이 우선적으로 당첨이 돼 납입금액이 적어도 5년 이상 불입하여 600만원은 넘어야 청약저축으로 유망분양물량에 당첨을 기대해볼 수 있다. 같은 청약저축 1순위라 할지라도 당첨자를 결정하는 방법은 청약저축 순위에 의하여 선정하되, 동일 순위내에서 경쟁이 있을 경우 5년이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액이 많은 자, 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자, 저축총액이 많은 자, 납입회수가 많은 자, 부양가족이 많은 자 등의 순이다.

 

이에 괜찮은 지역의 청약저축으로 청약가능한 물량은 5년 이상 무주택세대주는 기본이며 불입액을 놓고 당첨여부가 갈리게 되는 것이다. 즉 청약저축은 장기플랜에 적합하다. 장기적으로 무주택을 유지하면서 청약저축에 불입해야하는데 청약가점이 낮다고 해서 청약저축으로 새로 변경하는 것은 심사숙고 해야 한다. 청약예?부금을 해지하고 새로 청약저축에 가입한다는 것은 매월 10만원씩 불입하면서 5년 이상 무주택기간을 유지할 각오가 있을 때 변경해야 하는 것이다.

 

5년이 아닌 단기간에 내집마련을 계획하고 있거나 청약할 계획이 있다면 청약저축에 새로 가입하는 것보다는 중소형 청약예?부금을 윗단계인 청약예금통장으로 전환하는 것이 좋다. 청약예금 30.8평 이하로 청약할 수 있는 청약예금 통장의 경우 전용면적 30.8평 이하로는 모두 청약이 가능해 선택의 폭이 넓은 이점이 있다. 이는 자신의 상황에 맞게 전용면적 25.7평 이하 또는 30.8평에 청약할 수 있기 때문에 가점제와 추첨제 비율에 있어 자신에게 유리한 쪽을 택해 청약할 수 있는 것이다. 물론 공급평형 38평형이라면 분양가격이 올라가기 마련이므로 자금계획을 철저히 세워야 한다.

 

 

▶ “청약부금 및 중소형 청약예금 가입자는 9월 청약가점제가 실시되면 당첨 기회가 크게 줄어든다” => 사실이 아니다.

 

부양가족수와 무주택기간, 청약통장 가입기간 등을 점수로 매기는 청약가점제 도입으로 중소형 청약예?부금의 당첨확률이 크게 줄어든다고 한다.

 

청약가점제가 시행되면 무주택기간과 청약통장 가입기간이 길고 부양가족수가 많을수록 당첨확률이 높아지게 된다. 이에 무주택기간과 청약통장가입기간, 부양가족수 등에 따라 가점이 매겨져 가점이 높은 사람이 유리하게 되는 것은 맞다.

 

하지만 청약부금 가입자가 청약가점제의 도입으로 당첨기회가 크게 줄어들었다고는 볼 수 없다. 왜냐하면 청약가점제가 적용되기 이전인 지금도 투기과열지구인 수도권 지역 내 전용면적 25.7평 이하인 분양물량의 경우 만 35세 이상 5년이상 무주택 세대주에게 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 건설량의 75%를 우선 공급하게 되어있기 때문이다.

 

즉, 지금도 만 35세 이상 5년이상 무주택세대주가 아니라면 어차피 나머지 25% 물량에 당첨을 기대해볼 수 있다는 얘기이다. 청약가점제가 도입 이후 전용면적 25.7평 이하인 분양물량의 75%를 가점제로, 나머지 25% 분양물량을 추첨제로 분양하게 돼 무주택기간이 짧거나 30대초반의 당첨 가능성은 별반 차이가 없는 것이다.

 

결과적으로 청약가점제로 인해 청약부금가입자의 당첨가능성이 줄어드는 것은 아닌 셈이다.

 

 

▶ “청약기회 이번이 마지막 기회다. 가점이 낮다면 무조건 9월 이전에 청약해라“ => 마지막 기회가 아니다.

 

청약가점제가 도입되게 돼 청약기회가 8월이 마지막 기회라고 한다. 하지만 청약가점제가 시행된다 하더라도 마지막 기회는 아니다. 청약가점제 시행 이후에도 전략을 잘 세운다면 나름대로 좋은 물량을 분양받을 수 있기 때문이다.

 

우선 전용면적 25.7평 이하인 분양물량은 75%를 가점제에 의해 선별해 뽑고, 나머지 25%를 추첨제로 하게 돼 당첨확률이 전무하지는 않다. 앞서 말한바와 같이 추첨제 물량의 당첨가능성은 만35세 이상 5년이상 무주택세대주가 아닌 바에는 지금과 같다.

 

또한 25.7평 초과인 분양물량의 경우 채권상한액이 같을 경우에만 가점제가 활용된다. 채권액을 가장 많이 써낸 사람을 우선적으로 뽑은 뒤 채권상한액이 같아 경쟁이 있을 경우 50%는 가점제로 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 선정하게 된다. 물론 송파나 광교 등 유망분양물량이라면 청약자 대부분이 당첨을 위해 채권상한액대로 써낼 것이 자명하므로 가점을 따지겠지만 이런 초특급 물량이 아니라면 일단 채권액을 많이 써낼수록 당첨확률이 높아지는 셈이다. 결국 채권액을 많이 써낸다면 당첨확률을 높일 수 있는 것이다.

 

아울러 이달이 마지막 기회로 알고 아무 곳이나 분양을 받아서는 안 된다. 곳에 따라서는 10년간 전매제한까지 적용받을 수 있어 소유권 이전에 제약이 많아지기 때문이다. 해당기간만큼 재산권행사를 못하기 때문에 이달이 기회가 없는 것으로 알고 청약통장을 함부로 사용해서는 안 된다.

 

 

▶ “가점이 낮다면 무주택을 유지해 가면서 청약가점을 늘려라.“ => 무조건 무주택기간을 늘리는 것은 기회비용면에서 좋지 않다.

 

우선 청약가점제가 시행되면 무주택기간이 짧은 경우 청약가점에 불리해질 수밖에 없다. 하지만 가점을 늘리기 위해 전세로 살면서 무작정 무주택기간을 늘려 청약만 고집하시는 것은 바람직하지 않으며 적당한 분양물량을 물색한 뒤 기한을 정해 청약과 기존주택 매입을 함께 고려하는 것이 좋다. 지역에 따라 다르지만 무작정 무주택으로만 있는 것은 기회비용면에서 좋지 못하기 때문이다.

 

결과적으로 무주택기간이 어느 정도 된 사람이 가점제에 유리하게 전략적으로 무주택기간을 늘려가야지 이제 30대 초반인 사람이 유망분양물량을 목표로 무주택기간을 늘리는 것은 바람직하지 못하다. 4~5년 늘린다 하더라도 여전히 유망분양물량에 당첨되기가 쉽지 않기 때문이다.

 

만일 무주택기간이 짧다면 무작정 무주택년수를 늘리는 것보다는 재개발 지역 내 괜찮은 빌라를 매입해 장기적으로 내집마련을 계획하는 것을 고려해볼 수 있다. 재개발 지구내 주택을 매입할 경우 장기적으로 볼 때 현금 유동성이 좋다. 초기투입자금은 상대적으로 덜한 반면 몇 년 뒤 추가부담금만 납입하면 아파트에 입주할 수 있다. 이럴 경우 청약통장은 계속 유지하면서 분양물량 가운데 추첨제 물량을 노려볼 수도 있는 것이다. 청약예?부금의 경우 1주택이라면 가점제가 아닌 추첨제에서는 자격이 동등하기 때문이다.

 

 

▶ “가점이 낮다면 청약통장을 깨고 주식이나 펀드에 투자하는 게 낫다.” => 새아파트를 마련할 기회를 없애는 길이다.

 

최씨 : 용인 성복이 좋다던데 이번에 그걸 분양받으려고 하는데 어떤 평형대가 좋을까요?

키맨 : 무슨 청약통장을 보유하고 계신가요?

최씨 : 청약통장 없는데요.

키맨 : 헉!!! 청약통장이 없으면 분양 못 받는데요.

최씨 : 그래요? 그럼 프리미엄 좀 주더라도 그냥 사죠 뭐.

키맨 : 네??? 투기과열지구라서 입주 때까지 전매가 안 되는데요.

최씨 : 정말요? 몰랐어요.

키맨 : -.-;;

 

청약통장의 경우 새아파트를 분양받을 수 있는 열쇠라고 할 수 있다. 열쇠가 없으면 새아파트를 분양받을 수 없다. 또 없앴다가 다시 가입한다 하더라도 2년이 지나야 1순위가 돼 통장이 필요할 때 갑자기 만들어도 바로 1순위로 쓸 수 없다.

 

게다가 현 주택에서 갈아타려할 때에도 청약통장이 없다면 미분양분이나 기존단지를 매입할 수밖에 없다. 반면 청약통장이 있다면 분양까지 함께 고려할 수 있어 선택의 폭이 그만큼 넓어지는 것이다. 또한 여러 사람들이 들어가고 싶어 하는 단지는 경쟁률이 치열하기 마련인데 청약통장이 없다면 이들 단지들에 입주하는 것은 꿈도 꾸지 못한다. 특히 일반분양 물량이 20가구이상인 아파트라면 청약을 통해 분양하기 때문에 특별한 상황이 아니라면 여유분으로 하나쯤은 만들어 놓는 것이 좋다.

 

결과적으로 단기적으로 내집마련이나 갈아탈 기회를 엿보고 있다면 청약통장을 보유하는 편이 좋고 단기간에 청약통장을 사용할 계획이 없다면 청약통장을 해지하고 펀드나 주식에 투자하는 것을 고려해볼 수 있을 것이다. 다만 청약할 계획이 없더라도 청약통장 보유기간에 따라 가점이 달라지므로 무주택자라면 해지여부를 심사숙고할 필요가 있다.

 

 

자료제공 : 투모컨설팅 김정용 투자자문본부장  <www.toomo.co.kr>