급등하는 아파트값을 잠재우기 위해 투기지역에서 6억원이상의 아파트를 구입시 대출을 강화하는  3.30대책이 발표된 뒤로 필자가 운영하는 유엔알컨설팅사에  아파트구입상담문의에 대한 상담이  눈에 띄게   줄고 있지만 발상의 전환만 한다면 지금이 기회일수 있다.  

 

대출 축소 여파와 재건축 개발이익환수로 인해   강남 재건축아파트값이 최고 1억원 이상 빠지고 있다.

 송파구 잠실동 주공5단지의 경우 3월  한때 11억5000만원 이상을 요구하기도 했던 이 아파트 34평형은 현재 10억원대 초반에 걸쳐있고 13억원을 호가하던  강남구  개포동 개포주공1단지 17평형의 경우 매수희망자들이 11억원 이하를 요구하면서 매도가격과 매수가격이 2억원이상의 갭이 벌어져 거래 공백상태에 이르렀다.

 

1.3 30 대책을  꼼꼼히 체크하라

 

  많이 혼돈되는 것 중의 하나가   이번 3.30 대책에서 골자인 6억원 이상인 아파트에 대한 담보대출  규제가 전국 어디서나 똑같이 적용되는걸로   인식하는 경우가 많다

주택담보 대출규제는 투기지역인에서 6억원 이상의 주택을 구입했을 때 대출을 강화하는 걸로  인식해야 한다.  

투기지역내에서 6억원이상 아파트를 분양받으려는 사람들도 종전에는 분양가의 최대 40~60%까지 대출이 가능했지만 지금은 분양가의 20∼30%만 받을 수 있다는 말이다. 만일 주택담보대출 이외에 마이너스 통장을 사용하고 있거나 금융권에 다른 채무가 있다면 대출가능 금액은 이보다 더 줄어들게 된다

 

 

하지만 비투기지역내 분양단지나 지난 4월  5일 이전에 분양이 끝난 단지들은 3?30대책의 영향을 받지 않는다 또한  서울 광진구와 관악구  같은  투기지역이 아닌 곳에서 고가아파트를 구입 했을 때는 예전과 같은 대출기준이 적용된다는 점도 알아둬야 한다

 

2.최대한  장기로 주택담보 대출을 신청하라

 

만일 연소득 5000만원인 무역상사에 근무하는 김 홍렬씨가   시가 6억원의 아파트를 산다고 할 때, 종전의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용하면 6억원의 40%인 2억2000만원을 빌릴 수 있었다.

하지만 현재는   투기지역에서 6억원 이상아파트  구입시    3년 만기로 (연 5.6% 금리 가정)로  5000만원을 빌릴 수 있을 뿐이다

 

 하지만 김 홍렬씨가 장기대출로 빌렸을 경우  △ 15년 2억원 △20년 2억4000만원 까지 빌릴 수 있다. .

또한  소유권 이전등기 3개월 이후에는 주택담보대출로 대체할 수 있기 때문에 현재 규정상으로는 본인의 집으로 주택담보대출을 받은 후 3개월후에는  장기대출을  상환할 수 있다. DTI를 계산할 때 '맞벌이 부부'의 소득은 모두 인정된다는 점도 체크해야 한다.

또한  원금균등상환보다 원리금 균등상환을 선택하고 거치기간을 최소한으로 줄이는 것도 대출한도를 조금이라도 늘리는 방법이다.

 

3.매도자의 기존 주택담보대출을 승계하면서 장기 대출로 전환하겠다는 특약서를 은행에 제출하라.   

 

3.30대책에서 새롭게 선보인 DTI 적용도 매수자가 기존 주택담보대출을 승계할 경우는 이번 대책에서 자유롭기 때문에  자금이 좀 부족한 분들은 대출이 들어있는  주택을  구입하는 것도 좋은 전략이다

(단 매도자의 단기대출 약정 기간(대략 3년)이 일정기간 남아있을 때, 매수자가 향후  장기대출로 바꾸겠다는 특약서를  은행에 제출하면 새로운  DTI 가 적용되어  대출승계가 가능합니다)

 

3.30대책에서 선보인   DTI는 4월 5일 이후 새로 구입하는 아파트에만 적용되고 그 전에 대출을 받았다면 원래 금액으로 만기를 연장할 수 있다.

 대출금을 증액해 기한을 늘리거나 거래 은행을 바꿀 경우에도 그 동안 변한 아파트 시세를 감안해 새로 대출한도를 정하게 되는데 이 경우에도 대출한도는 DTI가 아니라 LTV로 정해진다.

 

4.현재 쓰고 있지 않은 마이너스 통장은 없애라

 

DTI를 계산할 때 가령 다른 은행 대출이나 마이너스 대출을 쓰고 있다면 이 부분 만큼은 대출가능금액에서 차감되기 때문에 체크해야 한다

특히 쓰지 않고 개설만 해놓은 마이너스 통장은  개설은행을 방문해 없애는게 조금이라도 대출을 더 받을 수 있는 길이다    

 

마이너스통장은 통장에서 돈을 인출하지 않더라도  통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문이다

DTI는 '주택담보대출 원리금상환액+기타부채의 이자 상환액'을 고객의 총소득으로 나눠 계산하기 때문에 불필요한 기타부채와  이자를 줄여야 주택담보대출 한도를 늘릴 수 있다.

 

또한 은행에서 주택담보대출을 받고 부족하다만 또 다른 은행에서 신용대출을 받는 방안도 있는데 담보대출보다 소폭 금리가 높지만  본인의 신용도에 따라 어느정도  대출이 가능하기 때문이다.

 

5. 자영업자들 같은 경우  소득신고를 현실화해라

 

소득이 잘 나타나지 않은 자영업자들  같은 경우 매출신고 누락분과 소득신고 현실화율의 득실을 각각 비교해 이득이 되는 방향으로 나아갈 필요가 있다.  세금 등을 줄일 목적으로 소득을 줄여서 신고하게 되면 현금 흐름이 작은 것으로 판단돼 DTI가 적용되어  대출한도가 상당히  줄어들게 된다.

 

6.전세를 끼고 대출을 받아라

 

일반적으로 전세 가격은 주택 가격의 약 30%~50% 선이다.. 따라서 전세 세입자가 거주하고 있는 아파트를 사면 전세금만큼 추가 대출을 받는 효과를 얻을 수 있다.

현행법상 소유권 등기를 이전한 뒤 3개월만 지나면 DTI 기준을 적용받지 않고 기존 주택담보대출을 받을 수 있기때문에. 3개월 이상 전세 계약 기간이 남아 있는 집을 구입한 뒤 기존 주택담보대출로 전환해 부담을 줄이면 된다.

 

7.비투기지역내의 주택이나 투기지역내 6억원이하의 주택을 노려라  

 

3.30 대책의 대출규제는 투지지역내의 6억원이상의 고가주택만 적용되기 때문에 서울의 경우 광진구나 강서구 관악구등의 비투기지역,  투기지역이지만 3.30 대책에 의한 대출 규제인 BTI가 적용되지 않는   6억원이하에 주택에 눈을 돌리는 것도 주택구입을 위한 좋은 금융 재테크 전략이다.  

 

*DTI(Debt-to-Income): 총소득에서 주택담보대출 원리금상환액와 기타 부채의 이자상환액이 차지하는 비율

*LTV(Loan To Value Ratio),: 주택 구입을 하는데 대출 금융의 역할이 어느 정도인가를 가늠하는 지표로  주택의 가치 대비 최대 대출가능한도를 의미하며 주택담보대출이라고도 한다. LTV는 기준시가가 아닌 현 시세의 일정 비율에 따라 정해진다.

 

유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr) 박상언 대표