청약가점이 높지 않아 분양아파트 청약으로 내 집 마련이 어려운 사람들한테는 재개발, 급매물, 경/공매, 미분양아파트를 통한 내 집 마련을 권한다.

 

[재개발]

재개발은 기본 진행기간이 4~5년 이상 필요로 하는 사업이므로 당장의 내 집 마련을 하는 사람보단 차후 내 집 마련을 목표로 하는 신혼부부나 자녀 증여상품으로 가장 적합하다.

하지만 과거 재개발은 사업 진행 중 투기세력에 의한 사업성 감소, 사업 미동의자 발생 등 사업지체 요인이 많아 내 집 마련으로 접근이 다소 부담스러웠던 게 사실이다.

그러나 2003년 새로운 법 개정[도시 및 주거환경정비법]으로 사업지체 요인이 많이 제거 됐고, 지방자치시대가 도래하면서 각 구마다 상주 인구수 늘리기 위한 목적 중 하나로 주거환경을 개선코자 하는 의지가 높아져 개발사업 속도가 빨라졌다.

내 집 마련을 위한 재개발 지분 매입 시 조합원 혜택으로는 일반분양에 비해 저렴한 조합원 분양가, 로얄층 선점, 무이자/유이자 금융지원, 전매가능 등의 장점이 있다.

추천 재개발 단지로 도심/강남권 진입교통이 매우 우수하고 최근 사업성 개선으로 사업 속도가 빨라진 옥수12,13구역과 재개발 사업 4년차 만에 관리처분까지 와있는 사업성이 매우 높은 신당7구역을 꼽을 수 있다.

옥수지역에서 33평대 입주 가능한 지분가액은 4억선, 신당지역에서 33평대 입주가능 지분가액은 3억선 정도가 되고, 대출은 시세에 6~70%까지 가능하다.

전세, 대출 안으면 33평 입주물건은 1억 중반 선, 25평 입주 물건은 1억 미만으로 투자가 가능하므로 비교적 소액투자에 속한다고 할 수 있다.

이렇듯 재개발 투자에는 지분 매입 시 대출을 받아 초기 투자비용을 줄이고, 관리처분 시 무이자대출이나 저리의 유이자 대출로 갈아타 이자에 부담을 줄이는 방법을 많이 이용한다.

다른 추천 지역으로는 사업시행인가 단계에 있는 은평구 불광동 6,7구역, 마포구 공덕동 5구역, 가재울 뉴타운 내 3,4구역도 빠른 내 집 마련을 위한 접근으로 좋다.

마지막으로 재개발 투자의 유의점으로는 개발초기에는 사업지체의 부담이 있으므로 구역지정이 지난 지역에서 내 집 마련하는 것이 가장 좋다.

 

[급매]

최근 정부의 강력한 부동산 정책 및 대출규제로 부동산 시장 하향안정세를 가져왔고, 일부 지역에선 심심치 않게 급매 물건들이 속출한다.

특히 부동산 가격 급등의 주범인 강남, 분당 등 버블세븐 지역의 고가아파트가 비 버블지역의 저가아파트에 비해 부진을 면지 못하는데, 가장 큰 원인으로 대출규제를 꼽을 수 있다.

현재 우리나라에서 대출 차용 없이 10억이 넘는 고가아파트를 매입 할 수 있는 사람들은 그리 많지 않기 때문에 대출규제가 풀리지 않는 이상 당분간 고가아파트의 시세상승은 어려울 것으로 보인다.

이렇듯 현 시점 급매물건은 버블세븐 지역에서 덩치 큰 고가 아파트 위주로 나오므로, 부촌입성 희망자로 자금여력이 있는 사람들은 요번을 역발상 투자기회로 삼으면 될 것이다.

추천지역으로 최근 하락폭이 가장 큰 목동, 과천의 재건축 관련 아파트와 강남, 분당의 대형평형 아파트로 년 초 대비 1억 이상 금액이 빠진 급매물건을 추천한다.

급매물건 투자 시 유의점은 급매물 자체가 급한 계약을 요구하므로 부동산등기부등본, 세입자전세기간, 주택내부파손여부 등 물건하자 여부를 꼼꼼히 따져 봐야 한다.

 

[경/공매]

부동산 경/공매는 일반매매와는 달리 권리관계의 복잡성이나 점유자 명도 등의 이유로 일반인들이 쉽게 접근하기 힘들다.

이러한 이유로 보통 시세에 10~30%이하로 싸게 구입하는 것이 당연시 되고 있다.

        

즉, 전쟁터에서 명장은 이겨놓고 싸운다는 것처럼 미래의 가격 상승과 별개로 당장 싸게 사는 경/공매는 수익을 창출하는 재테크 중 가장 확실한 방법이다.     

       

또한 부동산 경기의 약세로 시세가 하락한다 하더라도, 그만큼 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있으므로 부동산경기에 큰 영향을 받지 않는다.

       

그러나 확인하기 힘든 권리로 유치권, 법정지상권 등 위험성이 내포되어 있어 부동산의 낙찰 받았다 하더라도 추가 비용이 발생될 수 있고, 

     

이해관계인 항고로 의한 소유권 취득 지연이나 경매부동산 점유자가 자진 명도해주지 않아 부동산 인도까지 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실이 발생될 수 있다.

 

물론 이런 단점들은 많은 경매지식과 경험으로 미연에 피해가거나 해결해 있기 때문에 본인의 노력여하에 수익이 직결된다 할 수 있다.

 

[미분양아파트]

미분양 아파트란 주택건설업체가 모집공고를 내고 입주자를 모집하였으나 1,2,3순위 및 무순위자 접수에서 청약미달 되어 선착순 계약으로 판매하는 주택을 말한다.

미분양 아파트는 청약통장이 없어도 분양받을 수 있고 동과 호수를 선택할 수 있다는 게 장점이다.

또한 계약금과 중도금 납부조건이 유리하며 업체에 따라서는 분양가를 할인 해주는 특별세일을 실시하기도 한다.

미분양으로 내 집 마련 추천지역은 최근 10년 전매제한기간에 부담을 느껴 초기 계약률이 낮았던 진접 지구를 꼽을 수 있다.

향후 나오는 공공택지에서 10년 제한에 안 걸리는 곳이 없고 심지어 투자가치가 불확실한 비 공공택지인 민간택지에서조차 7년이라는 전매제한(중소형기준)이 적용된다. 또한 10년 전매제한이라는 부담감은 지자체와 정부의 민원으로 이어서 차츰 시간이 지날수록 줄어들 가능성이 농후하다.

청약가점이 높지 않아 분양아파트 청약으로 내 집 마련이 어려운 사람들한테는 재개발, 경/공매, 급매물건, 미분양아파트를 통한 내 집 마련을 권한다.

 

[재개발]

과거 재개발은 사업 진행 중 투기세력에 의한 사업성 감소, 사업 미동의자 발생 등 사업지체 요인이 많아 내 집 마련으로 접근이 다소 부담스러웠다.

하지만 2003년 새로운 법 개정[도시 및 주거환경정비법]으로 사업지체 요인을 많이 제거 됐고, 지방자치시대가 도래하면서 각 구마다 상주 인구수 늘리기 목적으로 주거환경을 개선코자 하는 의지가 높아져 개발사업 속도 또한 빨라졌다.

내 집 마련을 위한 재개발 지분 매입 시 조합원 혜택으로는 일반분양에 비해 저렴한 조합원 분양가, 로얄층 선점, 무이자/유이자 금융지원, 전매가능 등이 있다.

우수 재개발 단지로 도심/강남권 진입교통이 매우 우수하고 최근 사업성 개선으로 사업 속도가 빨라진 옥수12,13구역과 재개발 사업 4년차 만에 관리처분까지 와있는 사업성이 매우 높은 신당7구역을 꼽을 수 있다.

사업시행인가 단계까지 와 있는 은평구 불광동 6,7구역, 마포구 공덕동 5구역, 가재울 뉴타운 내 3,4구역도 빠른 내 집 마련을 위한 접근으로 좋다.

 

[경/공매]

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[급매]

최근 정부의 강력한 부동산 정책 및 대출규제로 부동산 시장 하향안정세를 가져왔고, 일부 지역에선 심심치 않게 급매 물건들이 속출한다.

특히 부동산 가격 급등의 주범인 강남, 분당 등 버블세븐 지역의 고가아파트가 비 버블지역의 저가아파트에 비해 부진을 면지 못하는데, 가장 큰 원인은 대출규제에 있다.

대출규제가 풀리지 않는 이상 고가아파트의 시세상승은 어려울 것으로 보이므로 이번 기회에 급매물만을 노려 강남, 분당 등 부촌 입성을 생각하는 역발상 투자를 해 볼만 하다.

추천지역으로 최근 하락폭이 가장 큰 목동, 과천의 재건축 관련 아파트 급매물들을 꼽을 수 있다.

 

[미분양아파트]

미분양 아파트란 주택건설업체가 모집공고를 내고 입주자를 모집하였으나 1,2,3순위 및 무순위자 접수에서 청약미달 되어 선착순 계약으로 판매하는 주택을 말한다.

 

미분양 아파트는 청약통장이 없어도 분양받을 수 있고 동과 호수를 선택할 수 있다는 게 장점이다. 또한 계약금과 중도금 납부조건이 유리하며 업체에 따라서는 분양가를 할인 해주는 특별세일을 실시하기도 한다.

 

미분양으로 내 집 마련 추천지역은 최근 10년 전매제한기간에 부담을 느껴 초기 계약률이 낮았던 진접지구를 꼽을 수 있다. 향후 나오는 공공택지에서 10년 제한에 안 걸리는 곳이 없고 심지어 투자가치가 불확실한 비 공공택지인 민간택지에서조차 7년이라는 전매제한(중소형기준)이 적용된다.

청약자들이 처음 접한 10년 전매라는 부담감은 차츰 시간이 지날수록 줄어들 것이다.