우리가 주식이든 부동산이든 투자를 할 시에는 시장 전체적인 흐름을 살펴봐야할 필요가 있습니다. 투자를 할 시 개별 개발 호재도 중요하지만 시장 전체를 놓고볼때 어느쪽으로 시장 흐름이 흘러가느냐를 살펴보는 것 도 매우 중요합니다.
즉 숲을 봐야 나무가 보인다는 얘기입니다.
투자에 있어서 대세를 따르란 말이 있습니다. 아시다시피 빅7지역의 집값 상승은 2001년부터 2005년까지 햇수로 5년동안 이어졌습니다.
그 기간동안은 철저히 빅7지역을 포함한 강남 및 수도권이남 지역 집값 상승의 대세라고 할 수 있구요.
그러나 한번 대세가 영원한 대세는 될 수 없다는 말이 있듯이 햇수로 5년동안의 집값 상승은 2005년 8.31부동산 대책의 영향으로
비로소 고개를 숙였습니다. 2005년 8.31부동산대책 이후 부동산경기 전체가 숨을 죽여야 하는데 그와달리 빅7지역 집값이 오를동안 철저히 소외된 지역의 집값
대반란이 작년 가을부터 시작되었습니다.
이는 풍선 한쪽을 누르니 다른 한쪽이 부풀어 오르는 현상이라고 할 수 있네요.
필자는 그와같은 현상의 초래를 부동산경기 대싸이클 시기가 도래했기 때문이라고 규명짓고 싶습니다.
작년 11월 3일자 조선일보에 세계적인 투자자 '짐 로저스'가 강남을 팔고 강북을 사세요란 기사가 실린적이 있습니다.
종전 빅7지역 대세에서 막 강북대세로 순환할 즈음에 위 '짐 로저스'의 발언이 강북대세에 더욱더 힘을 실어다 준 결과가
되었습니다. 때마침 2006년 12월 15일엔 의정부~동두천~소요산구간 경원선 전철이 개통되었구요.
경원선 전철 개통은 수도권이북 대세에 기름을 부은 격이 되었습니다.
의정부, 동두천시의 그동안 발전상황을 얘기할려면 과거로 거슬러 올라가지 않을 수 가 없습니다.
노태우정권때인 1989년 4월에 1기 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 건설계획을 발표했습니다.
위 5개 신도시 지역을 자세히 살펴보면 한강 이남 좌, 우측에 중동, 산본, 평촌, 분당신도시가 골고루 분포되어 있는 반면 한강
이북에는 좌측에만 일산신도시가 위치해 있을뿐 우측에는 신도시가 전무한 편이라고 할 수 있습니다.
이말인 즉슨 1989년 4월 1기 신도시 발표 이후 현재까지 20여년동안 의정부~동두천 라인은 개발에서 철저히 소외되었다는
말입니다. 사실 그당시 1기 신도시 후보지로 동두천 일대가 올라갔으나 안타깝게도 탈락되었습니다.
그때 신도시에 탈락됨으로 해서 의정부, 동두천시는 20여년동안 개발의 뒤안길에 있었네요. 필자는 한풀이 땅 용틀임하면 무섭다는 표현을 자주 씁니다. 수십년동안 소외되었던 지역이 진바닥을 찍고 한번 상승하기 시작하면 무섭다는 얘기입니다. 작년 하반기부터 상승하기 시작한 강북구, 도봉구, 노원구~의정부~동두천 라인의 집값은 단발성으로 끝나는 것 이 아니라 빅7지역이 햇수로 5년동안 상승한 것 처럼 상당기간동안 이어질 것 으로 예견됩니다.
향후 의정부~동두천 라인의 호재를 살펴보면 아래와 같이 정리할 수 가 있습니다.
지도를 펴놓고 살펴보면 서울시청을 중심으로 의정부시=고양시, 동두천시=파주시는 비교적 비슷한 반경에 위치해 있습니다.
고양시, 파주시 라인은 과거 일산신도시 건설때부터 전반적으로 발전하였다고 할 수 있으나 의정부시, 동두천시 라인은 이제 개발 초기
단계라고 할 수 있습니다. 고양시, 파주시, 의정부시, 동두천시 일대는 서울시청으로부터 비슷한 반경에 위치해 있어 균형발전되어야 하나 개발에 있어서 다만
시차만 있을뿐으로 보입니다.
부동산투자에 있어서 도시개발 흐름을 읽고 이 시차를 잘 타는 것 도 좋은 투자방법이라고 할 수 있습니다.
부동산투자는 또 분위기를 잘 타야하는데 이번 10.4 남북정상회담 분위기로 수도권이북 부동산가격 상승에 더욱더 탄력을
실어주는군요.
서울외곽순환도로 북부 구간 가운데 아직 개통되지 않은 사태산 구간 7.5킬로미터(양주 장흥면~의정부 호원동)가 연말
개통됩니다. 공사가 끝난 뒤에는 도로 여건이 크게 개선돼 경기북부의 교통 중심지 역할을 하게될 것 입니다.
이 또한 이쪽 지역의 큰 호재입니다.
필자는 이를 두고 작년년말 경원선 전철 개통시를 1단계 상승, 올년말 서울외곽순환도로 완전개통을 2단계 상승 과정이라고 말하고
싶네요.
또 이번에 정기국회가 파행 운영되면서 주한미군 반환공여지 개발사업들이 직격탄을 맞았지만 언젠가는 실현되어 이쪽 지역 개발을 앞당길
것 으로 보구요. 동두천시 상패동, 양주시 은현면.남면 일원에 500만평 규모의 국제평화도시나 국제자유도시가 건설될 전망이라고 합니다.
대규모 개발을 알리는 전주곡으로 들리네요. 이상은 의정부시~동두천시 라인 개발 호재들 입니다. 국토 및 도시개발의 역사를 알아야만 미래를 예측할 수가 있구요. 부동산투자는 숲을 봐야 나무가 보입니다. 수십년간의 개발 흐름이나 최근 부동산시장의 흐름을 볼때 작년 하반기(년말)에 시작된 강북, 의정부발 집값 상승이 올 하반기(년말)에는 동두천발 집값 상승으로 이어질 것 으로 감히 예측해 봅니다.
글쓴이; 재테크맨 투자클럽(http://cafe.daum.net/tooojaaa) 카페지기 이주호