8.31대책은 참여정부가 들어선 이후 수많은 대책 중 반년동안 세제등 전반에 걸쳐 심혈을 기울린 대책으로 검증도 없이 작년말에 관계공무원에게 훈포장 잔치를 열만큼 세간에 화제를 뿌린 작품으로 기억됩니다.

 

 

핵심은 강남재건축 아파트값을 잡으려고  판교 판도라상자를 열었더니 분양시기가 가시화되면서 80년대 장영자시대 묻지마 투자을 연상할 만큼, 분당과 용인 그리고 강남 일반아파트등 수도권까지 투기확산이 번지면서 양극화시장을 초래한 셈이지요.

결과적으로 정부는 세수로 몸을 쪄 좋았을찌 몰라도~ 발빠른 투자자와 기존 보유자는 뒤에서 웃고, 집없는 일반국민들은 내집마련을 포기하거나 임대 국민으로 전락할 판세로 돌아가고 있어 큰 일 입니다.

 

 

최근, 서울에 딸과 아들을 보내고 이사채비를 준비하다 8.31대책이후 강남권 33평 아파트 구입을 미루웠던 김행운씨(43세, 제주거주, 가명), 새해 종부세가 가시화되고 3월 계절적 수요요인이 꺼지면 세금폭탄에 부담을 느낀 상당 강남 집부자가 매물이 내놓으면서 집값이 상당 떨어진다는 정부 고위책임자의 말만 믿고 기다리다 반년만에 3억이상 추가 부담요인이 발생한 데 대하여 분개하고 후회하고 있다. 그 전말을 알아본다.

 

 

◆  강남권등 지금 아파트 시장 동향은 어떠한가?

 

 

강남권 아파트 연일 급등!  재건축, 기존, 신규 입주 아파트 가릴 것 없이 신고가 갱신속에 아파트값, 천정이 보이지 않는다.

8.31조치이전 당시 판교가 분양되면 주변지역 아파트 가격이 재편된다고 유행 처럼 번진 적이 있었다.

중대형아파트 평당 평균가가 강남 4천만원, 분당 3천만원, 용인 2천만원! 정도의 차이는 있지만 유사점이 너무 많다.

도깨비 방망이에 홀린 것처럼 이렇게 빨리 재편될 줄은 아무도 예상하지 못했을 것이다.

 

 

일반 아파트시장은 어떠한가?

 

연초 입주한 도곡 렉슬도 평당 5천만원 호가, 동부 센트레빌, 삼성 아이파크도 평당 5천만 호가로 매물이 없어 호가 상승이 계속되고 있어 한치 앞을 내다 볼 수 없는 장세가 연출되고 있다.

최근 도곡동 타워팰리스인 경우 2003.10.29조치당시 경매가가 평당 1,800만원대에서도 유찰된 상품인데, 평당 5천만원 내외 호가장세를 보이고 있다. 이제 아파트시장도 주식시장처럼 귀신도 모르는 시장으로 변하고 있음에 아파트가격 패러다임에 대한 이론서(바이블)을 새로 써야 할 판이다.

 

재건축시장도 크게 다를 바 없다.

 

연초 강남권 시장이 부자매물로 당초 하락하리라는 시장전망과는 달리 강북권이 랜드마크인 여의도동 서울아파트와 용산구 강북 1급 입지인 서빙고지구 저밀도개건축아파트가 용적률이 3종 상향등 30층 초고층 허용을 비롯하여 강남권에서도 청담동 한양아파트 35층 재건축 허용과 압구정도 현대등 한강변 아파트를 중심으로 1억원이상 호가 상승이 이어졌다.

 

 

3월 판교 분양이 가시화되면서 그 진앙이 분당과 용인, 강남권에 이어 강북 뉴타운등 호재지역으로, 수원등 수도권 재건축시장으로 집값 급등현상이 확산되면서 망국병이 재연되고 있다.

 

 

최근에는 강남 개포동 일원 아파트인 경우 1종지구 용적률(177%)이 계속적 규제로 재건축 개발호재가 전혀 없음에도 불구하고, 자고 나면 연일 수천만원씩 급등하고 해약속출등 연초대비 30% 이유없는 고공행진에 의아감만 증폭될 뿐  정부에선 다른 때와 달리 너무나도 조용하다.

 

◆  8.31대책이 주된 패인은 무엇일까?

 

 

작년 하반기 8.31 대책 입안당시 논란이 상당히 많았었다. 대책이 검토되면 언론을 통해 시장에 유포되고 가격은 단기 하락 내지는 진정효과를 보이는 것이 정상인데 상승세가 주춤할 뿐 하락효과가 미미한 이유에 대해 일반 국민들은 연일 의아했다.

 

 

2003년도 10.29 대책당시에는 주택실거래가 신고제, 재건축 조합원 분양권 전매금지 및 개발이익환수제 검토, 서울등 5대 광역시에 대한 1가구 1주택 감면요건 강화등 현재보다는 강도가 상당 약했던 것에 비해 강남권을 중심으로 집값이 20~30% 단기 폭락 내지는 진정효과가 있었다. 왜 세제 및 실거래가과세, 개발이익환수등 고강도 대책이 검토되는 데도 강남재건축 아파트값이 요지부동인가?

 

정부 고위책임자들은 마치 약속이나 한 것 처럼 너나 할 것 없이 새해(올해) 종부세 시행이 가시화되면  단기 거품이 빠질 거라고 자신을 하지 않았는가?

 

그동안 완벽한 대책이라고 공언한 대책,그리고 지금도 실패을 인정하지 않는 정부의 가장 큰 원인는 무엇일까?

대통령께서는 선거공약 당시에도 서민형 대통령, 서민 주거안정등...늘 주장을 믿고 일반 국민들이 서민대통령을 뽑지 않았던가?

 

 

작년 대책 입안 당시에는 하늘이 두조각이 나는 한이 있더라도 집값, 땅값을 잡겠다고 일반 국민께 공약하지 않았는가?

경제부총리께서는 올해부터 종부세가 시행되면 8.31대책이전 아파트 거품가가 최소 20% 정도는 빠질거라고 기자회견까지  하지않았는가?

 

지금은 강남집값의 폭등원인이 투기요인인지, 실수요자에 의한 요인인지를 책임을 인정하긴 싫고 결국, 실수요자 원인이라 진단을 내리고 있다.

 

그 뿐만인가? 주택경기의 장본인인 건설부차관께서는 작년 하반기경에 강남재건축 완화설로 집값안정에 찬물을 끼었더니, 최근 우리나라 건설사의 신화와 현대판 청계천 복원과 뉴타운의 새로운 역사를 만든 서울시장님은 어떠한가?

 

송파신도시 건설 반대, 강북 뉴타운 및 광역개발 조기 건설 그리고 틈만 있으면 표심관리차원에서 안전진단 완화, 강남재건축 완화설 , 연초 투기요인에 편승한 강남과 용산권 재건축 일부 아파트에 대해 인허가권 발동하면서 정부와 티격 티격하더니, 요즘에는 여유를 갖고 남산 안가에서 초호화 테니스를 치며 대권을 도전한다고 언론에 보도되지 않았던가?

 

 

이러한 총체적 모럴 헤저드(도덕적 위기감)속에서 대통령을 중심으로 부동산 정책책임자가 똘똘 뭉쳐도 집값 안정이 힘든 상황인데 실기된 대책, 고삐풀린 대책이 과연 투기꾼과 가수요자들에게 먹혀들지 삼척동자에게 물어봐야 할듯하다.

 

 

- 진성효(전 제주한라대 부동산지도교수, 부동산전문가활동, 경매114매니저)