부동산정책의 변화를 알아야 돈 번다

 

  [한 냥짜리 굿하다가 백 냥짜리 징 깬다] 는 속담이 있다. 

조그마한 이득을 얻으려다 도리어 큰 손해만 보게 된다는 뜻인데 정부가 집값이 오르내릴 때 어김없이 내놓는 주택시장 안정(경기 부양책 포함) 대책을 보며 떠올린 말이다.

 

  최근 정부는 주택시장으로 투기자금이 유입되는 것을 차단하기 위해 주택시장 안정대책을 급하게 발표하면서 주택대출 담보비율 축소와 투기혐의자 자금출처 조사 등을 발표했다.

그러나 속내를 보면 거의 속 보이는(?) 내용 들이다.   집 없는 사람들은 대출 받아 집 장만하기 어렵게 만들고, 이미 투기로 돈 번 사람은 자금출처를 하니 비싸게 되팔고 나오거나, 조심하라는 뜻이다.

  그러나 이런 온순(?)하고 천편일률적인 정책만으로는 마땅한 투자대상이 없는 요즘에 부동산시장으로의 자금유입이 원천봉쇄 될지 의문이다. 오히려 부동산 시장이 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 심화되는 게 아닌가 걱정이다.

 

  적은 돈을 가지고 부동산에 장기적으로 묻어두려는 투자자들은 부동산정책이 너무 자주 바뀌어 갈피를 잡을 수 없다고 야단이다. 실제로 일관성 없는 부동산정책은 단기간에 투기대책들이 워낙 많이 나오다 보니 “뭐가 뭔지 헷갈린다.”는 투자자들이 많다. 건설 ? 주택 경기가 좋으면 억제책을, 나빠지면 활성화대책을 세우지만 장기대책 없는 땜질 ? 재탕식 처방에 머물러 있는 게 사실이다.

 

  실제 지난 1998년 5월 주택시장 안정대책 일환으로 소형 주택 의무 공급비율제를 폐지했다가 2001년 12월에는 전 ? 월세 안정대책으로 다시 부활되었다. 또 1998년 12월에는 건설경기 활성화대책으로 준농림지 규제를 완화했다가 2000년 5월 개발종합방지대책을 내세워 다시 강화하는 등 불과 3~4년 만에 굵직한 정책들이 수시로 바뀌었다.

 

  부동산시장이 뜨겁게 달궈지자 2004년에는 주상복합 전매금지 확대, 주택거래신고제 시행, 재건축조합원 명의변경금지 등 투기수요를 막고 시장 안정성을 높일 수 있는 강력한 정책으로 일관하다가 하반기에는 다시 주택 ? 건설경기가 퇴조하는 조짐을 보이자 다시 투기과열지구와 투기지구의 부분해제를 추진하는 등 정책이 부동산시장의 장기적 흐름을 쫓아가지 못한다는 지적을 받고 있다.

 

  정부정책이 이처럼 수시로 바뀜에 따라 그때마다 부동산 투자자들의 ‘웃고 우는’ 진풍경이 연출되곤 했다. 건설회사나 일반 투자자들이 개발용으로 매입해 둔 준농림지가 아무 쓸모없는 땅으로 변하기도 하고, 재개발 ? 재건축 아파트의 경우 규제 완화 또는 강화 여부에 따라 사업성이 좋으냐 나쁘냐가 순식간에 변하기 때문이었다.

 

 

  활용가치 있는 정부정책을 공략

 

  음지가 있으면 양지도 있는 법이다. 새로운 부동산정책을 잘 읽고 재테크에 나선다면 다른 사람보다 한 발 앞선 투자를 할 수 있고, 틈새전략을 이용할 경우 특수(特需)를 누릴 수도 있다.

 

  일례로 소형 주택 의무공급비율제 폐지 때 소형 주택 부족을 감안해 소형 아파트만 집중 매집한 투자자는 적은 돈으로 높은 임대수익을 누렸고, 1999년 5월 건축법이 개정되어 건축물의 용도변경이 쉬워지자 빌딩 일부 층에 임대주택을 지어 세를 놓아 높은 월세수익을 올리기도 했다.

 

  토지시장에서도 준농림지 폐지방침은 하루아침에 토지의 가치를 뒤바꿔 놓았다. 건축허가를 받아 두었던 농지 또는 토지의 입지에 따라 땅값이 두 배 이상 차이 나는 곳이 수두룩해진 탓이다. 

 

  실제 서울 강남에서 건축업을 하는 최길섭(53, 가명)씨는 소형 주택만을 집중 매입해 짭짤한 임대수입을 올리는 데 성공한 케이스다. 최씨는 불과 몇 년 전 여유돈 3억 원으로 시작해 지금은 30여 채의 소형 임대주택을 장만, 월 1천만 원의 고정 월세 수입을 거두고 있다.

 

  최씨는 당시 바뀐 주택정책을 십분 활용하여 저가 매입을 재테크의 요령으로 삼았다. 신규주택 분양으로 세제혜택을 보고, 연말 비수기를 노려 미분양 할인 아파트를 노린 것이다. 도심 내 반 지하 빌라 경매에 참여했고, 헐값에 나온 다가구주택을 매입해 다세대주택으로 용도 전환하는 등 틈새시장 공략에도 주력했다.

 

  최씨가 이처럼 소형 주택 투자에 눈독을 들인 것은 1998년 소형 아파트 의무공급비율 폐지정책에서 아이디어를 얻었기 때문이다. 소형 주택 공급이 줄면 수급에 불균형이 생겨 소형주택의 가치가 오르리라는 판단이 적중한 것이다.

 

  최씨와 같이 새로운 부동산정책을 눈여겨보고 재테크로 활용할 가치가 있는 규정변화에 관심을 기울인다면 얼마든지 소액으로도 투자 수익률을 높일 수 있다.

 

  만일 지금부터라도 정부정책을 활용하고 싶다면 정부에서 준비?시행 예정인 정책들을 점검해 보자.

 

예컨대 2005년 연말쯤 국회통과 예정인 도시민의 농지취득 제한 해제에 따른 유망 지방도시 농지취득,  소형 아파트의 분양원가연동제 도입에 따른 신도시 소형 아파트 청약전략, 주택거래신고제 시행에 따른 비 신고지역 급매물 아파트투자, 주택 보유세 강화로 투기수요가 많은 지역 내 소형아파트 투자 등을 꼽을 수 있다.

이밖에 지방자치단체의 거래행위 완화조치나 건축법 개정 완화 등 부동산 거래와 투자에 밀접한 관련사항을 꼼꼼히 계산하는 것도 좋다.

 

  제도를 이용한 재테크의 기본은 법 시행 전 경과조치를 알고, 관련규정과 절차를 정확히 이해하는 길이다. 새로운 규정을 제대로 알고 있으면 의외로 큰돈을 아낄 수 있고, 그 허점을 노리면 큰 혜택을 입을 수도 있다는 것을 다시 한 번 되새겨볼 만하다.