최근 부동산 시세가 다시 탄력을 회복하는 가운데 그 범위도 전국적으로 확산됨에 따라, 부동산 가격의 고점 가능성을 주장하는 이가 적지 않다. 그러나 결론적으로 말해 미국의 주택 버블이 '이상 과열' 상황으로 연장되고 있는 한, 한국의 부동산도 쉽게 추세 반전 가능성을 이야기하기 힘들 것 같다.

 

최근 들어 미국은 물론 한국 등 세계 각지에서 부동산 이슈가 공통적으로 첨예한 쟁점으로 부상하고 있다. 소위 세계 주요 경제국가들을 중심으로 경제 성장의 동력이 대부분 주택 경기 호황에 의존하고 있다는 이유가 제기되고 있다. 그런 만큼 주택 버블이 붕괴된다면 세계 경제는 새로운 충격에 직면하지 않을 수 없다.

 

■ 여러 번 고점을 주장하다가 망신당해 지금은 신중해진 미국의 전문가들

 

미국의 경우 지금 미국의 주택시장은 유례없는 정도의 활황세가 나타나고 있다.

부동산 시장의 경우 가격 하락은, 자신이 그 현상이 절정에 이르면서 언제라도 시작될 수 있다. 특히 미국의 경우 한국과 달리 금리를 무려 5번이나 인상했음에도 불구하고 부동산시장이 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

한국의 아줌마들이 모이는 곳이라면 빠짐없이 부동산 이야기가 나오듯이, 사실 최근 칵테일 파티의 최대 화두는 바로 이처럼 주택 투자의 탁월한 매력에 대한 얘기로 점철돼 있다고 할 수 있다.

 

혹자는 미국 주택 가격 버블은 지난 1999년 가을, 2000년 초 버블이 붕괴되기 직전의 증시 광란과 유사하게 보인다고 주장하기도 한다. 가격이 계속해서 상승할 것이라는 데 대한 확고한 믿음조차 나타나고 있고, 어쩌면 일종의 새로운 튤림매니아 열풍이 한창이라고 표현되기도 한다.

 

그런데 미국의 영향력 있는 전문가들은 대부분 주택 버블이 어떤 식으로 또 언제 붕괴될 것인지를 예견하는 데 대해서는 신중한 태도로 일관한다. 사실 많은 매체들이나 분석 기관들은 이미 지난 수년간 여러번이나 주택시장의 붕괴에 대한 그릇된 전망을 제시한 바 있다.

 

 

■ 시장 실질 금리는 이상 저공비행을 계속하고 있는 미국 부동산 환경

 

지난 1997년 이 광란이 시작된 이후 가격 모멘텀이 탄력을 받고 있는 데다 저조한 모기지 금리가 여전히 위력을 멈추지 않고 있는 상황에서 한동안은 이런 주택 가격 급등세가 지속될 수 있다.

 

사실 주택 버블의 붕괴는 월가 금융시장의 약세장과는 달리 종종 거의 감지할 수 없는 방식으로 시작하고 또 그 진행 경과도 더딘 경향을 보인다. 따라서 초기에 주택버블 붕괴를 식별하기는 쉽지 않다.

게다가 주택 가격 데이터를 획득하기가 힘들다. 나아가 주택 소유자들은 시장 현실을 부인하는 데 치중하는 성향을 보인다. 자신의 부동산에 대해 비현실적인 가격을 매기고, 상황이 나아질 때까지 기다릴 수 있다는 식의 태도 때문이다.

 

미국이 한국과 달리 수차례 금리인상을 했지만, 정책 금리가 아니라 시장 실질 금리는 이상 저공비행을 계속하고 있다. 향후 시장의 실질적인 금리가 오르면 그 여파가 반영될 수밖에 없으며, 이로 인해 그간 대규모 차입을 통해 주택 매수에 전념했던 투자자들에게 타격이 될 수 있다.

 

 

■ 한국 부동산은 미국 부동산 고점 확인 뒤에야…

 

결국 미국과 달리 정책금리 인상마저 하지 못한 한국 입장에서는 부동산 가격의 추세반전을 쉽게 속단하기 보다는, 미국의 부동산가격이 하락하는 게 확인되고 난 뒤부터 한국 부동산에 위험관리를 해도 늦지 않을 거 같다.

그렇다면 미국의 부동산은 언제 하락세로 추세반전할까?

앞에서도 살펴보았지만 정책금리보다는 시장실질금리가 오르는 게 추세를 만들 때, 미국의 부동산가격은 하락할 가능성이 높다.

그런데 재미있는 점은 정책금리가 아니라 시장금리는 현재 미국내에서 오르지 않고 있다는 점이다