판교발 후폭풍! 강남, 분당, 용인등 집값 폭등세가 인접지역으로 확산되면서

시장은 '88당시 망국병이 재연되고 있다.

복부인이 등장하고 기업도 경제활동을 제대로 하지않고 당장 부동산 돈벌이에 급급하여 전국 땅값이며 집값이 연일 급등과 신고가 갱신으로 온나라가 투기장을 방불케 하여,

정부에선 초강력 카드로 토지공개념 도입과 '89 분당과 일산을 비롯한 5개 신도시 건설로 망국의 위기를 경험한 불행한 역사를 갖고 있다.

참여정부들어 저금리와 시중 400여조에 달하는 풍부한 부동자금에 대한 다양한 투자장치 부재 그리고 그동안 잇달은 졸속대책등 합작품으로 사태의 심각을 더해주고 있다.

결국 강남 집값을 잡으려고 판교개발에 특사를 보냈는 데 오히려 잡으란 집값은 잡지 못하고 집값 폭등의 주범인 강남과 분당 그리고 용인등 3형제와 도미노 잔치에 놀아난 꼴이 되었으니 집없는 일반 백성들은 인제 누굴 믿고 살아야 한는 지?

정부에서는 경기회복 및 전국 균형개발정책이란 미명아래 저금리정책과 경기조절용 주택 연착륙 개발정책을 병행 사용해 왔다. 그러나 내수도 주거안정도 실패하는 결과를 낳았다.

지난 2년여동안 부동산처방만 해도 30회정도를 내놓았고 올해만 해도 2.17 대책을 시작으로 5.4 및 5.6 그리고 6.13 대책등 또다시 4회에 걸쳐 대책 수준이 시장에 영 먹혀들지 않는 대책만 내놓는 바람에 시장은 정반대로 움직이고 있다.

오히려 투끼꾼등 발빠른 동조세력은 개발지역과 재건축지역을 헤집고 다니면서 땅장사와 집장사로 한몫 챙기는 진풍경으로 과연 비싼 땅값과 고분양가는 고스란히 일반 백성과 기업인 몫으로 돌아가야 현실이 안타깝다.

그렇다면 강북등 전국 집값은 안정한 가운데 유독 강남과 판교인접지역만 급등에 대한 해법은 없는 가? 정부의 단호한 대책주문과 그 해법을 알아본다.

◈ 판교 - 판도라 상자의 비밀?

 판교는 일찌기 박대통령당시 세계에서 유일하게 국토종합계획의 효율적 운영을 위해 그린벨트제도를 도입하면서 서울도심 집중완화 및 산과 계곡이 잘 어루러진 입지여건을 감안하여 판교일대를 수도권 허파격으로 통해왔다

물론, 빼어난 입지를 탐해 노태우정권과 YS정권 그리고 DJ정권등 여러 정권을 차례로 거치면서 개발압력과 유혹이 없었던 것은 아니다. 역대 정부에서도 집값 폭등과 투기병이 도질때 마다 개발브로커와 동조세력에 의해 개발이 당위성이 제기되였지만 당초 개발제한과 쾌적한 도심공간 확보라는 입지조건을 잘 수행해 왔다.

그리이스 신화에 의하면 세상을 관장하는 제우스신이 인류 최초 여성 - 판도라(모든 선물을 다 받는 여자란 의미)를 창조하고 그에게 예쁜 상자를 건네 주면서 "이 상자는 내가 너에게 주는 특별한 선물인 즉, 죽을 때까지 절대 이상자를 열어서는 안 된다." 고 심심 당부했다고 한다.

 '판도라'는 제우스의 뜻을 어겨 결국, 열지 말아야 할  판도라 상자를 여는 순간, 그때까지 없었던 온갖 재앙과 질병이 쏟아져 나와 사방팔방으로 흩어졌다. 신경통, 통풍, 역병, 질투, 원한, 복수, 분노 같은 것들이었다.

그동안 잘 보존해 왔던 판교란 판도라 상자!  이를 어긴 참여정부는 크나 큰 재앙을 당하고 있는 셈이다.

6.13대책이전 최근 1~2달 동안 자고 나면 강남은 수천만원,  천당아래 분당은 호가가 현실가 등식이 성립될 정도로 중대형 품귀현상이 벌어지면서 연초 대비 1억에서 수억상당의  집값 급등 현상이 확산되었고, 판교개발비용이 3조에 불과한 반면, 강남 및 판교인접주민이 불로소득 34조라는 사실이 알려지면서 일반백성과 경실련 그리고 야당등 한목소리 판교 개발 중단과 정부대책에 대한 책임추궁도 여기에 있는 것이다.

그렇다면 정부 수요억제와 공급확대정책이 왜 실패했을 까?

크게 본다면 무차별 신도시 개발정책로 인한 분양가 폭등, 개발의 금기지역인 판교개발로 인접지역 집값 도미노 현상, 양도세 중과정책으로 거래과정에서 매수자로 전가현상 그리고 강남특구로 변해버린 양호한 주거환경과 중대형 위주의 고급 주택 수요충족을 못해 벌어진 사건으로 집약될 수 있다.

◈  令(국법)이 바로 서야 한다!

역대정부를 보면 YS정권당시에는 집권 3년차에 '95년 서울 집값은 2.5%, DJ정부 또한 같은 시기인 2000년대에 2.1% 그리고 참여정부 3년차인 지난 3월경에 봐도  2.7% 상승세를 보인 바 있으나, 현 상황으로 볼 때 벌써 판교도미노 현상을 잡지 못잡는다면 향후 레임덕 현상이 상당히 우려된다.

노대통령께서 부동산 투기와의 전쟁을 선언하며 재임기간 어떠한 희생을 치러서라도  집값만은 반듯이 잡을 것이며, 집값을 볼모를 일반 서민들이 고통받는 일이 없도록 누누히 약속하였건만 ...

건설교통부장관는 판교가 분양되면 분당과 강남등 인근 여타지역은 분양가 이하로 가격이 안정된다. 수도권 집값이 내리는 데 언론이 집값을 부추기고 있고, 중개업체 또한 수가 많아 부동산 안정에 문제가 많다고 하더니만, 최근에는 ??판교 같이 살기 좋은 신도시를 계속 건설하겠다??는 말이 이어지면서 집값 안정의지에 대한 회의가 앞선다.

주택국장이라 분은 지난 4. 6 라디오 프로그램에 출연해 주택가격이 올해를 원년으로 집값  하향 안정세로 2008년까지 안정이 지속될 것이고, 강남도 개발이익환수제가 시행되면 집값은 하락은 물론, 물가상승률을 감안하면 실질적으로 하락할 것이다.

따라서 판교 또한 중대형 채권분양가 병행입찰제로 평당 1500만원 넘을 수 없어 분당등 인근지역 거품이 상당 해소될 것이라 말한 바 있다.

주택당국은 더 이상 실패하면 일반 기업이나 주주처럼 무한책임을 지는 자세로 근본적이고 정확한 시장대책 마련은 물론, 집행과정에서 집행자들이 일관되고 신뢰할 수 있는 정책적

의지를 먼저 보여줄 때 시장이 안정을 찾을 수 있다는 평범한 진리를 잊지 말아야 한다.

◈  판교개발 전면 재검토

올해 집값 급등이유중 판교개발이 가장 큰 원인을 제공했다.

개발일정이 다가오면서 소형위주 개발과 무주택우선청약자 제한 그리고 일부 중대형 아파트 신분양방식에 따른 평당 분양가가 1500만원선에 분양된다는 사실이 알려지면서 인접수혜지역인 분당 중대형 아파트가 저가 메리트로 작용하여 연초 1100만원선에서 최고 2000만원대로 치솟았고, 강남권은 국내 특구란 메리트로 재건축아파트 호가위주의 품귀현상 속출 이어 용인권전역으로 남하하면서 평당 600만원대에서 1000만원대로 치솟는 도미노 현상이 벌어 졌다.

현 상황에서 시장안정 대안은 두가지로 요약된다.

 

우선 판교개발에 실패를 정부가 인정하고, 이 지역을 종래 완충녹지로 원형보존될 수 있도록 어떤 희생 치러서라도 막을 수 있다면 개발을 중단하여야 한다.

투기꾼이 먹이사슬 그리고 3조 개발비용에 비해 강남과 분당권 이익이 34조가 돌아 간다는 것은 무언가 잘 못된 것임을 뒤바침하고 있다. 17일 아파트 용지 분양추첨을 중지를 시작으로 개발중지를 선언하는 초유의 정부 결단이 필요하다.

다음은 현 상태에서 판교를 개발하되, 판교가 집값 급등이 주범인 만큼 급등 원인과 시장의 휴유증 해소방안등 추가 대책이 마련되어야 한다.

우선 판교 개발이 당초 강남권 주거 분산과 집값 안정에 있었으나, 정작 뚜껑을 열고보니 종전에 비해 수용인구 2900명정도가 축소되면서 중대형 평형이 거의 빠진 상태에서 무주택자 중심으로 공급되다 보니 이에 실망한 강남권등 부유계층은 강남재건축 물량과 분당 그리고 용인등 인접지역 중대형 대한 가수요 현상으로 주된 급등원인인 만큼,

판교 입지가 분당이나 강남과 달리 산과 계곡으로 어우러진 쾌적한 공간으로 특히, 분당개발밀도에 비하면 절반정도에 못 미치지는 실정을 고려하여 절대 부족한 중대형 물량을 실사를 통해 최소 10000세대이상 추가 공급하는 것을 신중히 검토해야 한다.

덧붙여 공용개발 택지에서 투기가 조장된 다는 것은 공기업을 감독하는 정부에서 책임을 져야한다. 따라서 공용택지내 아파트는 주로 국민세금으로 개발비용이 주로 쓰여지는 만큼 이 기회에 정부가 집장사한다는 오명 불식과 저비용으로 내집마련을 할 수 있는 시장구조로 공영개발과 공정한 분양이 될 수 있도록 분양가 완전 공개제를 도입해야 한다.

◈  신도시 추가 건설 억제,  강북권 및 기존 발표 강남급신도시 리모델링!

   그동안 정부에서는 집값 안정과 부유층의 실질과세를 목표로 수많은 정책을 ？아냈다.

그러나 현실과 거리는 멀고, 비용 부담은 농민과 일반백성에게 전가되었다.

양도세 중과 및 대출규제로 비용전가라 든지, 시장에 역행하는 강남급신도시 개발정책은 화성동탄과 판교등  2기 신도시를 비롯한 무려 15개이상 신도시가 무더기로 양산되면서 발빠른 부유층과 투기세력에게 먹이사슬로 이용되었고, 정작 대우를 받아야 할 농사를 짓는 농민과 주택 실수요자인 일반 백성들은 도저히 현 상황으로는 내집마련을 위한 공정한 게임을 할 기회도 상실한 태 현 주거지를 버리거나 울려겨자 먹기로 고가로 집을 장만해야 하는 리스크를 부담하여야 하는 상황이고 보면, 분당등 급등지역 32평 아파트 1억 상승시 10.29조치이후 내집마련 기회가 최소 10년이상 후퇴한 결과가 되어 버렸다.

인제 말로 하는 무차별 강남급신도시 개발대책은 인제 중단되어야 한다.

이유인즉 그동안 집값안정대책으로 발표한 수많은 신도시가 벌써 투기대상으로 변질되면서  주변 땅값 급등원인을 자초한 상황에서 향후 지구지정에서 개발과 입주기간이 최소 5~7년이고 보면 고비용 부담과 개발여력 그리고 중장기 시장등 종합적으로 신중히 검증할 필요가 있다.

그렇다면 집값 폭등시 진원인 강남 집값안정 대책은 무엇인 가?

과밀과 분산이란 이중적 고민이 필요하겠지만 인구밀도 포화상태를 따져보고 가능하다면

서울 문제는 강남과 강북에서 우선적으로 해결방안을 없는 지 찾아보는 것이다.

강남을 선호하는 주택수요를 강북으로 분산 수용하고, 집값 양극화현상을 이번에는 해소할 수 있도록 주거환경이 상대적으로 열악한 강북권을 산등 호조건을 최대한 살려 교통, 교육, 래져등 편익시설이 대폭 확충하고 강남형 고급아파트가 들어설 수 있도록 고도 및 용적률  의 신중한 검토하여 그리고 강북 광역개발이 가능하도록 관련 특별법을 정부차원에서 입법화하여 적극 지원하는 것이다.

현재 강북권 전역이 상당 오래된 주거불량지역으로 2002년 서울주택수 234세대 정도로 가정시 용적률 1%당 17000세대, 30% 확대시 분당등 2기 신도시(5곳 29만여세대)이상의 35만세대 공급등 용적률 확대를 긍적적으로 검토하되, 그린벨트 훼손과 난개발 보호장치, 강남개발과 같은 과오를 재발하지 않도록 개발이익 환수장치도 반드시 검토되어야 할 부분이다.

이와 병행하여 중대형 위주의 강남주거환경을 무시하고 재건축시 소형 평형의무건설에 대해서도 수급원리상 부작용 낳은 만큼 관련규정 삭제를 포함한 층고 및 용적률 완화여부도 원점에서 재검토할 필요가 있으며, 이경우에도 집값급등이 면제부를 주어서는 절대 안되므로 재개발 이익환수장치등 제도적 후속조치가 뛰따라야 한다.

◈  종합적 대책이 병행되야 ...

그동안 수십차례 집값 대책 발표에도 집값을 급등현상 재연등 정책과 시장이 따로 가는 데에는 경기회복과 주거안정이란 두 마리 토끼를 잡을 수 없음이 여실히 들어났다.

그렇다면 시장안정을 위한 대책을 종래 수요 억제 및 공급억제로는 바로 잡을 수 없으므로 이를 토대로 종합적인 관련대책이 요구되고 있다.

- 앞으로 정부가 헐값에 수용하는 공용 개발택지에 대하여는 정부가 저비용 실수요자를 위한 개발대책으로 공영개발방식으로 일괄 택지를 조성하고 아파트를 짓고 이를 분양하는 개발시스템으로 개편과 더 이상 정부가 땅장사와 집장사란  오명을 불식하고 투명한 분양가 공개방식 도입에 따른 특단이 결단이 필요하다.

- 거래방식에 있어 투기요인을 최대한 억제하기 위해 토지거래제에 준하는 주택거래허가제 내지는 심사제 상황에 따라 적극 도입한다.

- 집값대책이 실수요자가 피해를 보는 일이 없도록 거래세 완화 및 실질과세에 보유세 강화하고, 양도세 중과가 오히려 매수자에 전가되고 있는 만큼, 현 양도세를 투기지역에 대하여는 불로소득이 최소화할 수 있도록 중과도 신중히 검토하며,  현재 1년 유예중인 1가구 2주택에 대한 중과도 조기 시행한다.

- 월단위 투기지역 지정을 주단위 내외로 현실화하고 투기를 조기에 잡을 수 있도록 하고 투기지역에 대하여는 대출심사제를 도입하여 투기사범으로 분류될 경우에는 관계당국에 고발 및 대출을 억제한다.

- 상반기중 미금리가 인상시 국내 국내금리와 역전현상으로 인한 폐해 및 저금리로 인한 부동산 투기자금 유입을 억제할 수 있도록 시중이 풍부한  부동자금 유인책과 시장을 안정할 수 있는 신축적인 범위에서 대출금리도 점진적 인상을 검토해야 한다.