판교신도시 개발계획 및 실시계획 변경 안이 관계기관의  협의를 거쳐 지난 5월 19일 승인  됐다.

이번 달부터 신도시예정지구의 택지조성사업이 시작되면서 이제 본격적으로 판교 신도시 개발도 진행된다.

11월에 일괄 분양되는 판교신도시 아파트 공급물량이 1만 6,157가구로 확정되었는데 총  주택(26,804호) 중 공동주택은 24,191호, 단독주택은 2,613호로, 공동주택의 일반분양은 14,023호(58%), 임대는 10,168(42%)로 결정된 상태다.

최근 들어 판교에 납골당 등을 갖춘 장묘공원을 조성하기로 하자 인근 분당지역 주민들까지 반발하고  판교신도시 일대에 지어지는 집값의  악재로까지 부각되어지고 있다. 

하지만 불과 몇 년전만 해도 ‘상암’ 하면 쓰레기장 이미지로 그 일대 아파트 값에 부정적인 영향을 미쳤다. 하지만 지금은  오히려 친환경으로 매립지를 잔디로 조성하고 9홀 규모의 퍼블릭 골프장, 하늘공원, 평화의 공원, 상암 DMC조성사업은 도시 혐오 지역을 완전히 탈바꿈 시키고 상암단지 아파트 프리미엄의 기폭제가 되었다.

판교에 납골당과 화장장이 들어선다고 해도 반대급부로 오히려 그 일대를 친환경적으로 꾸미기 때문에 주말이면 아이들과 손잡고 나들이 갈 정도로 인기를 끌 것이다. 물론 아파트 가격에도 플러스 요인으로 작용할 것이다.

결정적으로 현재 판교에 대해 악재가 여러 언론에 부각되어도  여기에 대응할 만한 여론 세력도 없고 현재 분양시장이 판교 때문에 안 좋은 측면도 있기 때문에 악재로서 더 부각될 수 밖에 없다.

하지만 건설사들의 택지를 불하받는 6월 중순 이후부터는 판교에 대한 여론도 호의적으로 바뀔 것 같다.

  이 모든 것을 감안할 때  판교신도시 입주가 시작되는  2008년 말, 분양가 대비 2배 이상  아파트 가격이 오를 것으로  보인다.

나에게도 ‘판교 시민되기’가  어려우면 남들에게도 어렵기는 마찬가지다. 하지만 아래에 기술한 내용만 잘 숙지해도 판교당첨확률을 배가시킬 수 있다.  

▶ 바뀐 청약전략에 따른 판교 시민되기

판교신도시의 개발계획·실시계획 변경으로 가구수가 줄면서, 전체적으로 경쟁률이  치솟았다. 하지만  지난 2·17 주택시장안정대책처럼 판교공급관리 전반이 바뀐 것이 아니므로, 그다지 큰 문제는 아니다.

일단, 개발계획 변경으로 전체 공급물량이  감소했다.

 

25.7평 이하 분양주택의 경우 40세 이상 10년 무주택자는 성남지역 89대1, 수도권 102대1, 중대형(25.7평 초과, 중형임대포함)은 성남 54대1, 수도권 186대1로 종전보다 크게 높아졌다.  전체 임대주택은 종전가구 보다 -4.6%감소에 불과하나 전체 분양물량은 -14.3%나 감소해 주로 분양물량을 노리는 청약자들이 타격이  크다.

또한 분양물량 중 25.7평 초과 중대형 평형분의 하나인 연립(511가구)은 공기가 짧아 미리 분양하기가 어렵다. 그리고  주상복합(1,266가구)은 분양방법 등에 대한 추가  검토가 필요해 내년이후 상업용지와 함께  공급할 계획이다.

 올해 떨어진  청약자는 내년 청약을 통해  다시 한번 판교신도시 입성을  기대해 볼 수 있다.

 임대물량 중 눈여겨 볼 것은 소형위주의 임대주택에서 중산층의 자가 소유 위주의  주택 패턴 변화를 유도키 위해 동판교에 25.7평 초과의 민간 중형임대주택 297호를 공급키로 했다. 따라서  청약저축·부금·예금자라면 이를 노려보는 것이  좋다.

첫 번째, 판교  분양물량이 확정된 만큼, 본인에 맞는  청약순위 요건부터 챙겨보는 것이 좋다.

판교는 투기과열지구이자 공공택지라, 청약자격이 까다롭다.

 5년내 당첨사실이 있거나, 2주택 이상을 소유했거나, 2002.9.5일 이후 청약예금/부금 가입자중 세대주가 아닌 자라면, 세대원의 세대분리나, 세대주 변경을 통해서 가능한 1순위 요건을 확보해야 한다.

또한 , 판교는 중소형평형과 임대의 비율이 비교적 높고 분양가상한을 통해 무주택 실

수요자들에게 많은 당첨기회가  제공된다.

 이에 해당하는 청약자들(무주택  최·우선순위)은 이번 기회를 적극 활용하는 것이 좋다.

특히 무주택 최·우선순위자들 중 여유자금이 부족한  청약예금 30.8~40.8평(전용면적 기준)이하,  40.8평초과 가입자라면,  최초 모집공고일전일까지 30.8평이하로 예치금을 변경하면 바로 청약이 가능하다.

두 번째, 무주택우선순위에 해당되지 않거나 불입회수가  얼마 되지 않는  청약저축가입자라면, 과감히 청약예금으로 통장을 변경하여야  한다.

 서울·부산·기타광역시가 아닌, 기타  시 및 군에 거주하는, 3~5년 정도밖에 안된 청약저축가입자들은  30.8평 초과~40.8평 이하(400만원), 40.8평 초과(500만원)의 청약예금으로 변경해 중대형평형에 청약하는 것이 당첨확률을 높일 수 있다. 청약저축은 동일순위 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨이 되므로, 적어도 60회이상~120회 이상 가입자들에게 당첨확률이 있기 때문이다.

세 번째, 비교적 불입기간이 오래된 청약저축가입자들은 판교신도시에서 공급되는 주택공사 물량을 노리는 것도 좋다.   최소한 월납입회수 120회, 총납입금액 1200만원 이상 돼야 당첨 안정권에 들 수 있다.

 청약저축 대상 주공아파트 물량은 총 4807가구로  공공분양 2889가구, 공공임대 1918가구다.

참고적으로 청약저축을 가입한 노부모 부양자는 두번 청약할 수 있어 상대적으로 유리하다. 우선 노부모 부양자에게 배정된 물량 475가구를 놓고 노부모 부양 청약저축 가입자들이 경쟁하게 되고  여기서 탈락하게 되면 지역우선 공급물량 청약에 또 다시 신청할 수 있다.

 노부모 물량 중 성남 거주자 몫의 경우 공공분양은 80가구, 공공임대는 56가구다. 성남 이외의 수도권 거주자 노부모 물량은 공공분양 205가구, 공공임대 134가구다.

네 번째, 세대주 변경과 통장 명의 변경을 활용하라

 부부 모두 청약예금(부금) 통장을 갖고 있고, 최·우선 순위에 해당되는 무주택자라

면, 아내의 세대주 기간을 따져보자

 예를 들어 둘 다 최우선 순위로 청약하거나, 청약통장을 가지고 있는 남편과 2002.9.5일 이후 청약예금/부금에 가입한 아내가 간단한 세대주변경만을 통해 동시 청약할 수 있다.

 청약통장 명의변경을 활용해, 직계존비속으로 통장을 명의변경 할 수도 있고 , 지방거주 청약통장  가입자들도 최초 모집공고일 전일까지 수도권으로 주소를 이전하면 곧바로 청약이 가능하다.

 다섯번째, 실거주자라면 생태시범마을이 들어서는 등 주거여건이 뛰어나 단독주택지를 노려라

판교신도시의 경우 주거환경면에서는 단독주택이 아파트보다 월등히 좋다

먼저 블록형 단독·연립주택 1026가구가 일반에 공급된다

전체 단독주택은 2613가구(필지)로 이 가운데 일반인에게 공급하는 단독주택은 블록형 단독주택밖에 없다. 물량은 515가구다. 대부분 블록별로 건설업체나 동호인에게 공급되고 연립주택도 511가구가 지어진다.

이 외에 판교 원주민에게 공급하는 이주자용이 758가구, 토지수용 때 협의매수에 응한 토지주에게 주는 단독주택은 1,340가구다.

유형별 공급 면적은 이주자용이 대지 기준으로 70평, 협의 매수용이 50∼200평이며 블록형은 지구 단위 계획을 통해 공급 면적이 결정된다. 공급 시기는 이주자용이 오는 10월경, 협의 매수자용은 11~12월경이며 블록형 단독이나 연립주택 용지는 내년 중반 이후에 공급이 이뤄질 전망이다.

판교의 이주자용 택지는 아직 공급이 안 되고 있다. 하지만 한번 전매가 가능해 연말 공급을 앞두고 입주권 형태로 은밀히 거래가 이뤄지고 있다 하지만 권리가 확정이 안된 물딱지일 경우도 있어 주위를 요한다

 대지 70평대 이주자용 입주권은 권리금만 3억8천~4억원원선에 거래되고 권리금과 택지분양가를 포함하면 평당 2000만원선 이다. 이주자용 단독택지와는 달리 협의매수자용 단독택지에는 근린시설이 들어서지 못한다.

끝으로 판교 관련 강좌와 세미나가 수도권 여기저기서 많이 열리고 있기 때문에 관심을 가지는 것도  판교당첨확률을 높일 수 있는 길이다.