■ 주거 시설

종목		상 품	규 제	영 향	전 망	투자 전략
주거 시설	아파트	청 약	원가연동제, 전매제한 강화 등	저소득, 무주택자 공급확대로 청약 유리	시세차 수요 줄어 실수요(청약저축) 활발	택지, 신도시 아파트(중대형) 청약 활용
		분양권	25.7평 이하 전매제한 강화	전매제한 강화로 분양 저조, 수요 감소	실수요자 외 거래 실종, 미분양 증가	내 집 마련 수요 인기 분양권 저가매입
		재개발	[※도심 재개발 층고   완화]	공공 재개발 용적률 높여 지분가치 상승	반사이익, 투자수요 늘어 지분 값 상승	뉴타운, 도심 재개발 소형 지분투자 유리
		재건축	시설 부담금 등 규제	단기 가격 조정	택지고갈로 1년 후쯤 규제완화 검토 예상	투자 유망한 인기지역  한 채 유리
	연 립? 다세대		1가구 2주택 실거래가 과세	투자수요 감소, 지역별 양극화 심화	택지가격 상승으로 고급빌라 수요 증가	저밀도, 인기지역 고급, 임대 소형다세대
	단독주택		〃	고급주택 수요 줄고, 중고 주택 값 약세	종부세 대상 아닌 중저가 실수요 매물 늠	단독 재건축, 소형 도심 임대용 다가구

 집값을 잡기 위한 대책이 ‘8?31 부동산 안정대책’인 만큼 가장 타격이 큰 시장이다. 2주택자 양도세 50% 중과, 종부세 가구별 합산 등으로 투기수요를 원천적으로 차단하기 위한 정책이 이번 대책의 근간이다. 그동안 아파트 등 주택을 시세차익용도로 투자했던 ‘대출 낀 묻지마’ 가수요는 현저히 줄고 내 집 마련용도의 실수요자 시장 중심으로 재편될 전망이다.

 그러나 신규 분양시장과 재개발 시장은 큰 영향을 받지 않는 가운데 실수요 및 소액 내 집 마련 수요자들의 투자가세로 청약경쟁률 및 실 계약률은 꾸준히 늘어날 것으로 보인다. 다만 다주택자들이 보유한 중소형 아파트의 매물이 늘어나면서 연말 이전에 비인기 외곽의 대단지 아파트를 중심으로 가격 조정이 예상된다.

 재개발의 경우 용적률 상향조정과 층고 제한 완화 등으로 혜택이 늘면서 투자가치가 높아져 시세차익을 노린 투자자들의 대거 투자에 가세할 전망이다. 그러나 재건축의 경우 향후 집값 안정 여하에 따라 규제완화 가능성이 있어 단기적으로는 재건축아파트의 추가적인 가격하락세가 예상된다.

 그동안 아파트에 밀려 소외종목으로 꼽혔던 연립과 단독주택 등은 2주택 중과세 방침에 따라 더욱 침체할 가능성이 높다. 매물 증가와 수요 감소로 좀처럼 회복될 조짐이 없기 때문이다. 그러나 주택공급을 늘리기 위한 정부의 공공 재개발, 뉴타운, 신도시개발 등 개발여파로 인해 지역간 가격 양극화 현상이 심화될 가능성이 크다. 특히 개발지 인근의 연립?다가구주택, 단독주택 재건축 지역은 불황기 틈새투자처로 수요가 늘 가능성이 있다.

■ 상업 시설

종목		상품	규 제	영 향	전 망	투자전략
상업시설	구분상가	단지내	규제 없음	종부세 대상 제외로 반사이익	경기변동에 따라 투자수요 증가	작은 평형 많은 주공, 택지지구 상가
		근 린	〃	대형상가 건축 부족해 장기적 공급 부족	입지?교통?도로따라 분양가 상승 및 인기	입지 양호한 기존 도심상권 내 소형상가
		중 심	[※908평 이상 후분  양제 05년 4월시행]	대형 도심권 쇼핑몰 공급 부족	기존 리모델링 상가 중심 투자 가세 활발	임대수익 높은 도심 기존 소형매물 공략
	상가주택		규제 없음	주택면적 50% 이상 상가주택 매물 점증	자금부담 적은 개발지 매물 인기 꾸준	기본 임대수요 확보된 소형 급매?경매
	소형빌딩		〃	투자수요 증가해 우량매물 공급 부족	주택 대체 틈새상품으로 인기 급상승	경매?공매?급매 등 저가매입 적극 공략

  이번 대책이 주택과 토지에 집중된 투자 규제로 상업시설은 반사이익을 얻는 투자대상으로 탈바꿈할 전망이다. 그동안 아파트에 밀려 관심에 밀렸지만 시세차익이 현저히 줄어든 부동산시장에서 투자금 대비 임대수익을 노린 실속 투자자들의 투자유입 가능성이 크다. 다만 정부가 상가와 오피스텔 등 수익성 부동산상품에 대한 투기이익 환수에 대한 별도 대책을 논의하고 있는 상태여서 추이를 지켜봐야 하지만 향후 새틈새 투자처로 유망한 부동산으로 꼽힌다.

  아파트단지 내 상가의 경우 주공 상가와 택지지구 분양상가, 대단지 1층 상가의 인기가 높아질 전망이다. 한동안 고가 낙찰가(최고 평당 4천7백만 원)로 인해 관심이 예전 같지 않았지만 마땅한 투자대상을 찾지 못한 자산가들의 투자유입으로 꾸준히 인기를 모을 것으로 예상된다.

  근린?중심상가는 지역간?상품별 양극화와 차별화가 심화될 전망이다. 그동안 공급과잉과 미분양 적체, 경기 부진여파 등으로 인해 상가수익률의 약세가 두드러진 만큼 배후세대수가 충분한 곳 또는 상권경쟁이 예상되는 지역에 대해서만 투자자가 몰리는 양상이 지속될 전망이다. 2005년 4월부터 실시된 대형상가 후분양제 영향으로 대형상가 및 중심상가는 임대수익을 노리는 수요자들로 인해 분양가 반등 조짐이 보인다.

 상가주택과 소형빌딩은 종부세 대상에서 제외되는 수익성 부동산으로 자산가의 대표적인 투자처로 인기를 모을 것으로 보인다. 다만 그동안 가격이 꾸준히 올랐던 만큼 저가 매입수단인 경?공매를 중심으로 매기가 활기를 띨 것으로 보인다.

■ 업무 시설

종 목		규 제	영 향	전 망	투자전략
업무시설	오피스	규제 없음	주거용 공급 많아 사무용 수요 가격 강세	도심 중소규모 임대용 사무실 각광	강남?분당?신도시 등 수익 6% 이상 매물
	오피스텔	〃	공급과다로 악재 많으나 전매상품 인기	임대수요 많은 곳 중심 투자수요 증가	공실 적은 도심?대로?대학가  매물 공략

  업무시설은 상가와 같이 주택 대체상품으로써 수요가 늘어날 것으로 보인다. 그동안 공실 증가? 가격하락 확대?분양가 이하 속출 등 침체골이 깊었던 중?소형 사무실은 종부세 대상 제외상품이라는 호재와 연 7% 이상 수익률을 보이는 사무실 등의 출현으로 투자메리트가 높아질 것이란 기대심리로 인해 가수요자들의 뭉칫돈이 몰릴 가능성이 높다. 특히 도심 중?대형 우량 오피스빌딩을 중심으로 가격상승세가 두드러질 전망이다.

  분양권 전매가 자유롭고 세금이 아파트보다 적은 오피스텔은 건축법상 업무시설에 속해 투기지역 내 아파트 구입 시 주택담보 대출 비율이 감소되지 않는 점 때문에 실수요자들의 꾸준한 유입이 예상된다.

강북 도심과 강남 대치? 역삼, 분당 서현?정자동 일대 오피스텔 수익률이 연 5~6% 대인 점을 감안해 안정적인 수익을 올리려는 소액 시세차익용 투자를 바라는 투자자들의 임대용 오피스텔 투자수요는 늘어날 것으로 보인다. 그러나 일부 입주율이 저조한 공실률 많은 서울 외곽과 신도시 일대의 가격거품 많은 오피스텔은 낮은 수익률과 공급과다로 인해 분양률 저조현상이 심화돼 수요는 저조할 것으로 예상된다.

■ 전원 시설

종 목		규 제	영 향	전 망	투자전략
전원시설	펜 션	[※농어촌정비법 개   정, 11월 민박금지]	단지형 펜션 투자심리 냉각	안전 임대수익 얻는 수혜 틈새상품 부상	단지형보다 주말?전원용 개별형 펜션 유리
	전원주택	[※10평 미만 대체농   지 조성비 면제]	펜션 규제강화로 소형주택 투자 증가세	주5일제 정착, 수도권 소형매물 인기	수도권, 강원권 경관 좋은 보급형 급매물
	농가주택	1가구 2주택 해당	농촌 지역 자금유입 줄어 빈농가 증가	중과대상 제외 많아 실수요자 저가매입	농업인 자격 갖춘 매물 주말용 증축 용이

  전원 부동산은 투자에 대한 강력한 규제를 받지 않는 상품이지만 그동안의 예전과 별 변동없이 실수요자 위주의 시장으로 정착될 가능성이 크다. 전원주택을 짓기 위한 토지 취득에 대한 규제 강화로 가수요자가 줄고 전원생활을 즐기려는 실수요자들만이 움직이는 시장으로 재편될 가능성이 크다.

그동안 도시민을 대상으로 분양되던 대규모(단지형) 전원주택과 펜션은 퇴출되고 중저가 개별형 소형 주말주택형 펜션과 전원주택의 거래가 빈발하고 매매가의 강보합세가 유지될 전망이다. 오는 11월부터 농어촌지역 주민만 거주하고 있는 단독주택과 다가구주택을 활용해 농어촌 민박사업을 할 수 있도록 규제를 강화해 대형 고급 펜션시장은 분양에 장기 어려움을 겪을 가능성이 크다. 

■ 토 지

종 목		규 제	영 향	전 망	투자전략
토   지	농 지	취득제한 요건 및 전매제한 강화	시세차익용 투기수요(농업진흥지역) 급감	향후 2~3년 거래 마비 및 가격 약세	투자목적 금물, 현지 거주하며 비토지거래허가구역  토지(양도세 중과세 피할 것)
	임 야	〃	보전산지 등 개발 불가능 용도 토지 하락	〃
	단독택지	[※택지지구 토지 공   급 확대]	무주택자 입찰 가세로 경쟁률 높음	시세차익 노린 택지추첨분양 수요 증가	경기?충청권 중규모 이상 추첨택지 공략
	주 거? 자투리	규제 없음	농지 대체수요로 도시 소필지 땅값 상승	소규모 개발용도, 재개발 주변 거래 활발	개발?재개발 인근 다가구, 상가부지 공략

  

  토지시장은 ‘8?31 대책’의 직격탄을 맞은 부동산 종목이다. 그동안 부동자금과 여윳돈의 대피처로서  인기를 한 몸에 모았던 인기 상품이었으나 대책 이후 ‘돈만 물리게 만든’ 애물단지로 전락할 처지로 바뀌었다. 특히 농지와 임야의 경우 투자 접근자체를 원천적으로 차단한데다 매입 후 최장 5년간 팔지 못하게 하는 극약조치로 인해 향후 수년간 가격급등 지역과 주요 개발지역은 거래 실종현상이 나타나고 매입가 이하의 저가 급매물이 시장에 출현할 가능성이 높다.

기업도시와 대토수요가 있는 수도권과 충청권 일대도 호가와 실거래가가 떨어져 토지시장의 위축은 불가피할 것으로 보인다.

  다만 무주택자들의 시세차익을 노린 공공 택지지구 내 단독택지와 개발지역 내 호재가 많고 임대수요가 넉넉한 다가구주택 용지, 근린시설을 지을 수 있는 준주거 용지는 저가 토지수요자들로 인해 경쟁률이 높아지고 낙찰가율도 꾸준히 상승할 것으로 보인다. 합법적인 투자수단으로서 토지를 매입할 수 있어 토지투자의 틈새종목으로 인기를 끌 전망이다.

도심 내 주거용지와 자투리 토지는 전원용 토지의 투자 제한에 따른 반사이익을 얻는 종목으로써 큰 인기를 끌 것으로 보인다. 개발지역 인근의 소규모 필지와 재개발?재건축사업이 인접한 건축 가능한 자투리 토지는 매매가 늘고 경매시장에서 높은 경쟁률을 보이며 거래가 활발해 질 것으로 전망된다.

메트로컨설팅 윤재호 대표