이번 8.31 정부정책으로 세금강화와 담보대출 규제로 인해 시장에서 일정 부분 가수요를 걷어내는 데에는 성공을 할 것으로 보인다. 종합부동산세(기준시가 6억원 초과)가 적용되는 주택에 대해서는 세금이 급격히 늘어나고 날 것이 자명하다.

또 1가구2주택자일 경우 내년에는 실거래가로 양도소득세가 계산되고, 내후년(2007년)에는 중과세율 50%가 적용되어 매도,증여,보유 중에 하나를 선택해야만 하는 갈림길에 놓이게 되었다. 대부분 1가구2주택자들이 중과세율이 적용되지 않는 내년까지 1주택을 매도할 것으로 보여, 이들 물건이 시장에 나오면 시장가격 안정화에 영향을 줄 것으로 보인다. 매도하는 주택은 비인기주거지역이나 경쟁력 없는 단지를 먼저 매도할 것으로 보여 이런 곳들은 가격이 하락할 것으로 보이나 크게 급락하지는 않을 것으로 예상된다.

이들 지역은 투기수요보다 실수요자들이 더 많기 때문이다. 더불어 기존주택 외에 새로 한 주택을 매입해 1가구2주택이 되려는 신규수요의 진입장벽도 상대적으로 높아졌다고 할 수 있다.

 

반면 종부세 과세대상에 해당되지 않고 1가구2주택자가 아니라면 크게 달라지지 않는다. 세금부담은 이미 예고되었듯 내년도 보유세 상한이 올해 보유세의 150%로 지역별로 보유세 증감에 차이가 있을 것으로 보여지지만 크게 부담을 느껴야하는 수준은 아니라고 본다.

또한 위축된 심리요인으로 시장이 앞으로 조정될 가능성이 농후하지만 어떤 모멘텀으로 인해 투기 심리가 다시 살아날 불씨는 없어지지 않았다고 본다. 시중 부동자금이 500조원에 달하고 있고 물가상승률보다 낮은 저금리로 인해 도화선에 불만 붙으면 꺼져가는 불씨에 기름을 얹는 격이기 때문이다.

 

뉴타운, 송파 200만평 미니신도시, 판교신도시 분양 등이 이런 변수가 될 수 있을 것이다. 또한 이번 대책에는 거쳐야할 암초도 많다. 강남권 조세저항이라던지 야당과의 정책 이견, 시민 단체의 반발 등으로 이번 대책이 시장에 그대로 반영될 수 있을 지에 대해 의문이 드는 것이 사실이다.

 

▶ 무주택 서민들에겐 ‘오히려 규제 아닌 호재’

 

무주택자에게는 이번 대책이 오히려 규제가 아닌 호재로 작용될 것으로 보인다. 무주택자의 경우 내야할 보유세가 있는 것도 아니고, 부동산 시장의 조정기를 틈타 내집마련의 기회로 삼을 수 있고, 서민을 지원하기 위한 여러 방안이 이번 대책에 포함되었기 때문이다.

 

저소득층의 전세자금 대출금리가 인하되어 영세민의 경우 연 3%에서 2%로, 근로자는 연 5%에서 4%로 0.5~1% 낮아질 예정이며, 주거안정을 위해 다가구 매입임대도 계속 늘릴 계획이다.

또한 생애최초주택담보대출이 부활되어 낮은 금리로 주택을 구입할 기회가 생겼으며, 모기지보험제도가 도입돼 이에 자격요건이 해당되면 대출금리가 기존금리보다 1% 낮아질 예정이다. 게다가 실수요자 중심으로 청약제도가 개편될 것으로 보인다. 무주택기간, 소득, 자산, 통장가입 기간 등을 감안해 청약제도가 변경될 예정이며, 이럴 경우 무주택자들에게 청약기회가 대폭 늘어나고 분양가상한제 주택을 분양받을 경우에는 저렴하게 내집마련을 할 기회가 생기게 된다. 

이를 잘 활용해 주거환경을 개선하는 것이 좋을 것으로 보이며, 무엇보다도 내집마련을 위한 여윳돈을 모으는데 주력하는 것이 중요하겠다. 만일 자금여력이 있다면 생애최초주택담보대출, 모기지론, 근로자서민주택구입자금대출 등을 이용해 조정기에 내집마련을 계획해보는 것도 생각해볼 만하다. 아울러 주택을 매입할 때, 되도록 소형평형보다는 재테크 측면에서 유리한 30평형대 이상을 매입하는 것이 좋을 것으로 보인다. 

 

또한 청약통장이 없다면 청약통장부터 만드는 것이 좋다. 여러 사람들이 들어가고 싶어하는 단지는 경쟁률이 치열하기 마련인데, 청약통장이 없다면 이들 단지에 입주하는 것은 꿈도 꾸지 못하는 것이다. 즉 새아파트에 들어가기 위한 첫 관문이 청약통장인 셈이다. 따라서 분양계획을 잘 세워 청약한다면 내집마련과 더불어 좋은 재테크 수단이 될 수 있다.

특히 일반분양 물량이 20가구 이상인 아파트의 경우 청약을 통해 분양을 받기 때문에, 청약통장이 있으면 관심있는 아파트나 임대아파트에 청약할 수 있는 권리와 우선권이 부여되므로, 청약통장이 내집마련을 앞당기는 가장 빠른 길이라고 해도 과언이 아니다. 게다가 정부에서도 무주택자에게 유리하도록 청약제도를 변경할 계획이어서 서둘러 가입하는 것이 좋다. 2년이 지나고 예치금이 차야 1순위가 되기 때문이다.

 

▶ 1가구1주택자 시대가 도래하나?

 

 불경기인 요즘, 재테크 전략을 짤 때, 세금부분을 고려하는 것이 최우선이라고 할 수 있는데, 다주택자에게 세제가 집중되면서 이와는 무관해 보이는 1가구 1주택자가 유리한 시점이라 할 수 있겠다. 한 푼이라도 아까운 이 때 나가는 세금이라도 줄여야 자기에게 돌아올 몫이 많기 때문이다. 보유세를 살펴본다면, 1가구1주택자의 경우 해당주택이 기준시가 6억원을 초과하지 않는다면 이번 대책으로 인한 영향이 상대적으로 미미하다. 종부세 과세대상이 아니라면 내년 재산세는 올해 재산세의 150% 이내로 과세되며, 2007년까지 과표(50%)가 동일하고 2008년부터 5%씩 인상되어 2017년에 과표를 100% 현실화할 계획이다.

또한 1가구1주택 실수요자라면 양도소득세 걱정을 하지 않아도 된다. 현재 양도소득세 비과세 규정은 보유한 주택을 3년이상 보유하기만 하면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 단, 서울,과천,5대신도시는 2년거주를 포함해야 한다.

일시적 1가구2주택의 경우에도 양도소득세가 비과세 된다. 기존 1주택을 보유한 상태에서 새로운 1주택을 매입해 1가구2주택이 될 경우 비과세요건을 채운 기존주택을 1년안에 매도한다면 양도소득세가 비과세된다.

1가구1주택자의 세제혜택에 대해 사례를 들어보자.

서울 성동구에서 3년전 3억원에 취득한 주택을 5억원에 매도한다고 할 때, 1가구1주택자로서 2년이상 거주를 했다면 양도소득세가 비과세되어 자신의 품으로 2억원이 들어오는 셈이지만 1가구2주택자라면 비과세요건을 충족했다 하더라도 비과세가 안되므로 양도차익 2억원에 대해 36%의 양도세율이 적용되어 양도소득세를 계산해보면 5000만원 가량을 세금으로 내야한다. 이는 양도차익 2억원 중 25%를 세금으로 내는 셈이다.

나아가 2007년에 매도한다면 양도세율 50%가 적용되어 내야할 양도소득세는 주민세를 포함해 약 9천만원정도로 이는 양도차익의 절반 가까이를 세금으로 내는 셈이다.

이에 따라 현재 비과세요건을 충족시킨 1가구1주택자라면 기존주택을 계속 보유하면서 1채를 더 매입해 1가구2주택자가 되는 것보다는 시장의 추이를 관찰한 뒤 매입시기를 조율하여, 조정기에 유망단지로 갈아타는 것이 좋을 것으로 보인다. 특히 앞으로 시장에서 국지적으로 차별화가 가속화될 것으로 보이므로 지역적 호재가 있거나 가격상승력이 높은 단지로 갈아타는 것이 바람직하다.

물론 꼭 기존 아파트를 매입하거나 비과세요건을 다 채울 필요는 없다. 기존주택의 취득일로부터 2년이나 지난 즈음에 유망분양물량을 분양 받는 경우도 생각할 수 있다. 분양받은 주택의 경우 분양권상태일 때에는 주택으로 보지 않고 등기를 해야 비로소 1가구2주택이 되고, 분양된 후 2년 반 후에 입주를 하게 되므로 새아파트의 입주시점에는 기존아파트가 비과세요건을 충족하기 때문이다. 그러므로 새아파트의 잔금청산일로부터 비과세요건을 충족한 기존주택을 1년이내에 매도하면 양도소득세가 비과세되는 것이다. 이럴 경우 대출 등 자금계획을 꼼꼼히 세워야 함은 물론이다.

 

▶ 1가구2주택자라면 선택을 잘해야 한다.

 

이번 대책의 최대 피해자라면 종부세 과세 대상자와 1가구2주택자가 아닐까 싶다. 1가구2주택자의 경우 내년에는 실거래가로 과세돼 비투기지역이라면 양도소득세가 늘어나게 되고, 내후년에는 중과세율까지 적용돼 현재 매도하는 것보다 세금이 크게 늘어나게 된다.

내년부터 당장 실거래가로 과세되면 양도소득세가 올라가게 되는데, 매도할 주택이 투기지역이라면 내년까지 상황을 보고 매도나 보유를 결정해도 무방할 것이다. 내년이 되도 세율에 변화가 없고 보유한 지 3년이 넘었다면 장기보유특별공제(10%)도 받을 수 있어 양도소득세가 올해보다 오히려 적어지기 때문이다. 물론 집값이 크게 떨어지지 않는 가정하에서 말이다.

반면, 비투기지역에 있다면 상황이 다르다. 올해까지 보유한 지 1년이 지났다면 기준시가로 양도소득세를 계산되어 실거래가로 계산되는 내년보다 양도소득세가 적게 나오기 때문이다.

 

2003년5월에 취득한 중계동 롯데우성 42평형을 예로들어보면, 올해보다 내년에 매도할 경우 1.8배 가량 양도소득세가 증가하게 되고 2007년에 중과세율 50%가 적용될 때 매도한다면 올해에 매도하는 것보다 3.8배 늘어나게 된다.

취득시점으로부터 3년이상 보유했으므로 내년 5월이후에는 장기보유특별공제 10%도 받을 수 있지만 양도세 계산이 기준시가에서 실거래가로 바뀌어 세금부담이 늘어난 것이다. 이럴 경우 내년에 매도하여 늘어나게 될 양도소득세를 상회할 만큼 집값이 오른다면 내년에 매도하는 것이 낫겠지만 시장에 충격이 흡수될 기간이 필요해 지역?단지별로 차이가 있겠지만 집값이 상승하기가 그리 쉽지 않다.

그러므로 1가구2주택자로 앞으로의 전략을 잘 세워야 할 것이다. 우선 자신이 1가구2주택으로 중과세율이 적용되는 지 확인해 보는 것이 좋다. 2채 중 한채라도 서울, 수도권, 광역시(군지역 제외)지역은 면적기준 없이 기준시가 1억원 이하인 주택이거나, 그 외 지역에서 기준시가가 3억원 이하라면 중과세율 적용대상에서 제외되기 때문이다. 다만 중과대상에서 제외되는 주택을 먼저 매도해야만 중과세율이 적용되지 않는 점에 주의해야 한다.

 

 

 

▶ 중계동 롯데우성42평형 양도소득세 변화 (비투기지역 소재, 2003.05월 취득)   (단위:만원)

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                         올해매도         2006년5월이후매도        2007년 매도

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                      기준시가로 계산       실거래가로 계산       실거래가로 계산

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매도가                     40400                59000                   59000

취득가                     31450                44000                   44000

필요경비                    943.5                2200                    2200

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양도차익                   8006.5               12800                  12800

장기보유특별공제              -                  1280                   -

기본공제                     250                  250                       250

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과표                       7756.5               11270                    12550

양도세율                9-27%적용             36%적용              50%적용

양도소득세                 1644.255            2887.2                6275

예정신고납부시             1479.83            2598.48              5647.5

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양도소득세(주민세포함)     1627.812       2858.328           6212.25

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양도소득세 증가                                     1.8배                 3.8배  

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* 가격변화가 없다고 가정

 

 

또한 세대원 중 일부가 지방으로 파견을 나가 해당지역의 주택을 취득해 1가구2주택이 될 때에도 중과세율이 적용되지 않을 수 있다. 해당지역의 주택에서 1년이상 거주하고 파견 발령이 끝나 다시 서울로 올라왔을 경우 3년이내에 파견주택을 매도하면 중과세율이 적용되지 않는다.

 

게다가 1주택자가 부모를 모시기 위해서나 혹은 결혼으로 인해 1가구2주택이 되었다면 합가일이나 혼인일로부터 2년안에 비과세요건을 갖춘 주택을 매도하면 비과세가 되고, 그 뒤 3년~5년 사이에 매도하게 된다면 중과세율이 적용받지 않고 일반세율로 적용받을 수 있다.

이에 해당되지 않아 어차피 매도할 생각이라면 변수가 많기 때문에 섣불리 매도하는 것보다는 소유주택의 앞으로의 가치를 가늠하고 보유기간, 세금 등을 고려해 매도시기나 매도여부를 결정해야할 것으로 보인다. 또한 앞으로 소유하고 있는 집의 가격상승이 예상된다면 주택을 매도하는 것보다는 보유하여 차후에 증여를 하는 것이 나을 수 있다.

증여를 할 경우 종부세 과세대상이었다면 이로부터 제외될 수 있고, 보유세도 줄어든다. 그렇지만 증여한다해도 주택수가 무조건 줄어드는 것이 아니므로 주의해야 한다. 자녀가 별도세대를 구성하더라도 미혼이거나, 만 30세 미만이거나, 소득이 없는 경우라면, 부모가 1주택을 자녀에게 증여해도 여전히 1가구2주택에 해당되기 때문이다.

또한 증여액이 크다면 부담부증여를 하는 것도 고려해볼 만하다. 부담부증여는 부채나 담보를 함께 증여하는 방식으로 증여세가 대부분 줄어들지만 증여자가 양도세를 별도로 내야한다. 따라서 부담부증여로 인한 양도세, 증여세가 단순증여의 증여세보다 적다면 부담부증여가 낫다. 하지만 수증자의 경우 부채를 상환할 수 있는 여력이 있어야 한다. 그렇지 않으면 부채상환에 대해 또다시 증여세 논란이 일 수 있기 때문이다.

경쟁력이 없는 2채를 가지고 있다면 모두 매도하고 가치있는 한 주택을 매입해 실거주와 재테크라는 두 마리 토끼를 한번에 잡는 전략이 주효할 것으로 보인다. 경쟁력 있는 단지 1채와 경쟁력 없는 단지 1채를 보유하고 있다면 없는 단지 1채를 매도하고 그 자금을 이용해 다른 곳에 재테크하는 것이 좋을 것으로 보인다.