8.31부동산종합대책이 발표된 후에 전 국민의 관심사가 부동산으로 부동산으로 쏠리고 있다. 회사를 가도, 저녁에 친구를 만나도, 학교를 가도, 집에 와도 말이다. 이런 현상은 본인 같은 사람에 국한되지 않는 것을 보니 ‘부동산’이 분명 이 시대의 뜨거운 감자인 것은 분명하다.

얼마 전 이 코너에 8.31정책에 대한 사전 입장을 표명하는 글을 하나 올렸더니 난리가 났다.

가진 자의 편이라느니 투기꾼이라느니 또 그들의 하수인으로 옹호세력이라느니, 본인 같은 사람 때문에 서민들이 가난하다느니, 그래서 쓰레기 같은 글은 그만 쓰고 이 땅을 떠나라고 조언(?)하는 글과 함께 모두들 눈치보고 몸 사리느라 말을 안 하는데 간만에 용기 있는 글이라는 댓글도 있었지만 본인의 의도는 이런 리플들을 기대한 것이 아니라 냉정히 우리시대의  부동산을 통한 ‘부’에 대해서 생각해 보았으면 하는 바램이고, 그 과정에서 정부의 정책결과로 우리들에게 어떤 영향이 미치는가를 따져보고 거기에 능동적으로 대처해서 함께 부자가 되었으면 하는 바람으로 글을 썼었다.

이글은 그 후속편으로 8.31정책에 대한 투자전략에 관한 글은 아니다. 8.31정책에 따른 재테크 전략에 관한 글은 다시 쓰겠다.

중요한 것은 어떤 정부도 정책적 상황(그것이 정치철학이든, 아니면 경기대책용이든, 아니면  선거용이든, 그것도 아니면 정책용이든)에 부합하는 입장에서 정책을 입안*실행한다는 것이다. 때에 따라서는 통계치를 작위적으로 조작한다든지, 여론을 활용하든지, 하는 편법마저 동원하면서 실행되는 정책이라는 것이 냉정히 따져보면 어떤 경우에도 이 글을 읽는 독자들의 가난을 해결해주지 않는다는 것이다.

이번 8.31정책의 외향을 보면 도시 중*서민을 위한 정책이고, 집이 없거나 집 가진 사람중98%에 해당하는 비투기자들은 해당사항이 아니라고 강변하고 있다. 그러나 정말 그럴까.

 

본인의 판단으로는 표면적인 이유는 그럴지 몰라도 본심은 부족한 세수를 더 확보하려는 것이 거의 전부처럼 보인다. 강남의 일부 부자나 한줌도 안 되는 투기꾼들이 목표가 아니라 전 국민을 상대로 더 많은 세금을 징수하려는 것이 본질이고, 부동산 정책은 핑계이자 도구 내지는 수단일 뿐이라는 의구심을 떨칠 수 없다.

이번 종합대책의 효과(?)는 전 국민에게 확실히 미칠 것으로 예상한다.

Ⅰ 무주택자에게 미치는 영향

 

 정말 정부의 말대로 이번 8.31조치가 무주택자를 위한 정책이고 그 결과로 주거에 안정을 가져 올수 있을까에 대해서는 나는 다른 견해를 가지고 있다. 한 집안의 가장으로서 어떤 구체적인 목표를 가지고 생활하는 것이 더 활력에 있지 않을까. 물론 결혼 초기에는 임대 주택이 많은 도움을 줄 수 있을 것이다.

그러나 이번 정책의 근간이기도 한 보유세 현실화 정책은 집이 없는 약 60%의 국민들에게 집을 가지지 말라는 신호로 작용할 가능성이 있다. 앞 글에서 이 부분에 대해서 독자들로부터 심한 비난을 받았지만 근거가 있는 논조라고 생각한다.

무주택자에게 주택 보유세를 높이면 차라리 집 없이 평생을 살겠다는 마음을 갖게 할 수도 있지 않을까. 그렇다면 이것은  열심히 일할 동기를 박탈하는 결과를 가져와 국가 전체로 보면 장기적으로 활력을 감소시키는 원인(遠因)으로 작용할 수도 있다. 늙어서 부동산만한 효자가 없는 것은 분명한 사실이다.

 

이 글을 읽는 독자들은 냉정히 생각해보자. 젊었을 때 변변한 노후대비(물론 부동산뿐만 아니라 금융자산도 포함되지만)없이 평생 영구임대주택에서 살기로 한 분들에게 자식이 확실한 노후대비용이라고 자신 있게 말할 수 있을까 반문해보자.

본인이 다른 글에서 이 땅에서는 부동산은 가져도 골치, 없어도 골치이지만, 가져서 골치 아픈 쪽에 서야 인생 말년이 편안하고 우아하다고 쓴 적이 있다. 인플레이션으로 화폐가치가 하락하는 연금이나 자식을 확실한 노후대책이라고 생각하시는가. 물론 연금등은 없는 것보다는 낫겠지만 전부를 커버해주기에는 모자랄 것이다. 부동산만한 확실한 노후 대책이 또 있을까. 

그럼 이번 조치로 부동산 가격이 하락할 것인가에 대해서 살펴보면 일시적으로 어느 정도는 하락할 것이다. 그러나 정책외적인 변수들을 보면 지속적(정부가 천명하고 있는 10.29대책이전)으로 하락하기에는 분명한 한계가 있다고 본다.

 

세금중과세 정책에 대해서

 

이번 정책의 하이라이트는 누가 뭐라고 해도 세금을 통한 ‘투기심리억제’로 정리할 수 있다. 집이 없는 독자들은 현 정부의 세금중과 정책에 대해서 당장은 피해가 없는 것으로 판단하고 환영하기까지 한다. 그러나 절대 그렇지 않다.

그 이유는 두 가지로 첫째는 세금으로 부과된 비용이 다음번 임대 계약할 때 전부는 아니어도 상당부분 임대가격에 반영되는 ‘세금전이효과’ 때문에 무주택자에게 절대 유리할 수 없다는 것이다.

두 번째는 앞글에서도 말했듯이 100가구 가운데 급매물이 5가구라 하자. 이 비정상적인 급매물이 시장 평균가격을 형성할 수는 없다. 급매물은 그냥 급매물일 뿐이다.

즉 어떤 소유자가 자신이 지불한 모든 비용보다 낮게 처분한 것(소위 손해보고 파는)것이 5가구라 하고 나머지 95가구는 정상가격에 매매한다고 할 때, 세금으로 지출된 비용은 반드시 매각가격에 포함하게 되어 있다. 지금은 무주택자여서 아무 상관없다고 말 하시는 분들도 막상 집을 구입하려 할 때는 세금으로 인해 높아진 가격을 지불하지 않을 수 없다. 백보를 양보해도 부동산에 부과되는 세금은 부동산가격을 낮추지 못한다. 부동산에 세금이 추가되는 것을 환호하는 것은 어리석은 짓이다. 심하게 말하면 언 발에 오줌 누기 식이다. 

무주택자의 투자전략

 

그럼 지금처럼 불황이 좀더 진행되어 가격이 내년 상반기까지는 고전을 면치 못한다고 판단되는 이때가 용기를 내어 내 집 마련할 기회인가, 아니면 좀 더 지켜봐야 할 때인가. 사실 지금까지 무주택자인 분들에게 한 채에 10억이 넘는 강남의 특정아파트가 무슨 상관이 있단 말인가. 만약 그들만의 리그가 있다면 인정하고 스트레스 받지 않은 것도 현명하지 않을까. 망설이고 미루다가 정책이라도 다시 바뀌면(헌법처럼 바뀌지 않을 정책은 없다), 그 결과로 다시 부동산 가격이 폭등하게 되면 그때는 정말 영영 무주택 영세민으로 살아가야 할지도 모른다. 본인의 앞글에서 본인은 희망을 느꼈다. 즉 현재 집은 없지만 장차 무주택에서 벗어나려는 많은 독자들이 매수대기자로 대기하고 있다는 사실이다. 그러나 역설적으로 구입하는 순간 세금중과세 그물망에 꼼짝없이 걸려든다.

따라서 기왕에 구입계획이 있던 독자들이라면 지금보다 더 떨어질 것을 기대하고 자꾸만 매수 타이밍을 놓치는 우를 더 이상 범해서는 안 된다. 설령 더 떨어질 징조가 보이더라도 자신이 정한 가격선에 접근한다면 과감한 용기도 필요하다고 본다. 어차피 부동산은 생물이다. 망설이다 매수타이밍을 놓쳐 다음 사이클 상에서 더 높이 올라버려 영영 기회를 상실하는 우를 범해서는 안 될 것이라는 것이다. 이왕에 전세를 살고 계시는 독자라면 약간의 융자를 활용(정부도 무주택자의 주택마련을 적극 권장하고 있음)하여 내 집 마련의 기회를 앞당기는 계기로 삼는 것도 나쁘지 않다고 본다.

지금까지 내 집을 한 칸 마련하지 못한 독자들은 냉정히 반성해보아야 한다. 무슨 이유로 집장만하지 못했는지. 여러 이유가 있겠지만 심리적인 측면도 커다란 이유가 되고 있을 것이라고 생각한다. 즉 지금 같은 하락기에 부동산 매수자*매도자의 심리상태를 보면 팔려는 사람은 낮게 처분하려고 하는 반면, 사려는 사람은 좀 더 떨어지기를 기다리다가 실기(失機)하는 경우를 자주 보기 때문이다. 가격 결정권을 사려는 사람이 쥐고 있는 현재 상황에서 자신의 형편에 맞게 주택소유자 반열에 드는 것도 나쁘지 않다. 자본주의 국가에서 내 집을 가지고 내 나라를 바라볼 때와 무주택자로 국가를 바라볼 때 많은 부분에서 달리 보였던 기억이 새롭다.

구입을 권하는 또 다른 이유는 향후 전세가격 변동도 예사롭지 않다는 것이다. 이 대목에 대해 또 비난이 쏟아질지도 모르겠지만 무주택자들이 주택구입을 포기하거나 미루고 계속 전*월세를 고집할 때는 서울과 수도권의 임대가격이 상승할 가능성도 나타나고 있다. 또 내년(2006년)은 짝수 년으로 전세가격이 강세를 보이는 주기에도 해당한다.

Ⅱ   1주택 보유자에게

 

이번 정책의 가장 큰 피해자는 바로 1주택 자들이다. 정부는 종합부동산세의 과세 대상이 아닌 집 가진 98%는 이번 8.31대책으로 세금 증가가 전혀 없다고 강변하고 있다. 그러나 이렇게 말하는 것은 창피하고 후안무치한 일이다. 실효세율을 시가의 1%까지 끌어올린다면 보유동안에 납부해야 하는 보유관련 세금이 높아지지 않을 수 없다. 집 가진 전 국민에게 골고루 모두 해당하는 사안으로 누가 제외되고 하는 문제가 아니다.

이때 피해는 상대적으로 열악한 부동산을 가진 사람이 더 큰 피해를 당하게 된다. 무슨 말인가 하면 종합부동산세 과세대상이 아닌 5억 원짜리 집과 1억 원짜리 집을 가진 사람에게 각각 500만원(5억원의 1%)과 100만원(1억원의 1%)이 부과된다면 외형상 공평하게 부과되었다고 생각하시는 분도 계실 수 있는데 절대 그렇지가 않다.

쉽게 말하면 이렇다. 월 소득이 1천만 원을 받는 사람과 월 1백만 원을 받는 사람이 있다고 해보자. 이들이 점심으로 똑같이 1만 원짜리 점심을 먹었다면 얼른 보기에는 똑같은 1만 원짜리 점심을 먹은 것처럼 보이지만 실상은 월 1백만 원 소득자는 1천만 원짜리 소득자에 비해 10배 비싼 점심을 먹은 것이다.

따라서 앞 글에서 주장했던 것처럼 일정규모 이하의 서민주거용 1주택자에 대한 세금인상은 어떤 이유로도 정당하지 못하다. 마땅히 이들의 부동산에는 보유 양도시 부과되는 세금을 지금보다 훨씬 낮추어야 한다. 1주택 자들에게 중과세한 세금으로 정부의 적자재정을 메우려는 발생은 당장 중지되어야 한다. 오히려 세율을 낮춰 무주택자들이 집을 사려는 동기를 더 강화해주어야 한다.

소득이 없는 연금생활자나 고령층이 가지고 있는 부동산에 대한 보유과세 인상 역시 철회되어야 한다. 정부는 이 부분에 대해서는 ‘역모기지론’으로 해결하란다. 즉 사후에 부동산 소유권을 금융기관등 채권자에게 넘기는 조건으로 노후자금을 당겨쓰고, 융자받은 그 돈으로 중과세 되는 세금도 납부하란다. 정말 누구를 위한 정부인지 무슨 생각으로 이런 말을 전 국민이 보는 텔레비전에 나와 경제부총리라는 분이 표정의 변화 없이 말할 수 있는 것인지 경악스럽다. 8.31일 저녁 11시 KBS 뉴스에 나와 말한 부총리의 견해에 대한 말이다. 소득이 없거나 일정이하 규모주택 보유자를 정부가 돕지는 못할망정 이것은 해서는 안 될 일이다.

 

이번 정책으로 가장 큰 피해를 입은 것은 1주택 보유자이다.

1  주택자의 투자전략

 

사실 1주택자는 당할 뿐 별로 세울 대책이 없다. 누구든지 자신이 살고 있는 집은 이미 자산가치로서의 가치를 상실하고 있다. 그 집이 1억 원짜리로 서민용 부동산이든, 3억 원 정도의 중산층 소비용이든, 아니면 6억원 이상으로 종부세대상이 되는 물건이든, 아무런 방어 수단이 없이 정부의 부동산 중과세 피해를 흠뻑 뒤집어쓰게 된 계층이다. 10년 전에 강남이 지금처럼 각광받지 못하던 시절에 여러 이유로 강남에 집한 체 마련한 것을 백안시하는 것은 정당하지 못하다. 달랑 한 체 있는 집이 가격이 올랐다고 팔고나면 그 다음에는 어디로 간다는 말인가. 이미 자산으로서의 가치를 완전히 상실한 1주택자들의 주택에 대해서는 어떤 명목으로든지 세금이 중과세 되어서는 안 된다.

다시 강조하지만 정부는 1주택자는 아무런 피해가 없다고 하지만 이는 사실을 호도하고 있을 뿐이다. 내년, 내후년부터 받게 될 부동산 보유관련 세금 고지서를 예전의 것과 비교해보면 바로 알게 될 사항이다.

Ⅲ 다주택자를 위한 변명

 

강남등 특정지역을 제외하고 타깃이 되고 있는 대상이 바로 이들 2가구 이상 다주택자들이다. 이들 중에는 지탄받아 마땅할  투기꾼들도 있겠지만, 일부는 정부정책에 부응한 결과로 오늘 이런 범죄자 취급을 받는 분들도 분명히 있다. IMF 환란 여파로 부동산가격이 폭락하자 1998년부터 국민의 정부는 다주택을 적극 장려했다. 종전의 5주택을 가져야 내주던 임대주택사업자등록도 살고 있는 집을 빼고 2가구를 가지면 내주었고, 각종 세제혜택에다가 미분양신규주택을 임대목적으로 취득하는 경우 취*등록세 감면, 장기보유시 양도세 비과세 등등 의 혜택을 주겠다면서 적극 장려했다는 사실을 본인 글에 부정적인 견해를 피력하신 분들은 잊었는가. 아니면 알면서도 모른 체 하시는지 묻지 않을 수 없다.

경기가 극도로 악화되어 부동산 정책을 완화한 것에 대해 시비를 하는 것이 아니다. 정부는 경기상황에 따라 합리적인 규제완화*강화 정책을 구사하는 것은 고유한 몫이기도 하다.

그러나 불과 얼마 전까지만 해도 이렇게 장려했던 결과로 다주택 보유자가 된 사람들까지 정부는 어떤 설명이나 대책 없이 2주택자 이상부터는 예외 없이 투기꾼으로 징벌하겠단다. 정부의 정책에 호응한 사람들을 이제 와서 죄악시 하는 것은 일관성을 가져야 할 정부의 온당한 처사가 아니다. 정책이 일관성을 가지지 못하고 오락가락하는 것 까지는 이해할 수 있다고 하자. 그렇다고 해서 정부가 국민의 편을 가르는 듯한 뉘앙스를 주어서는 안 된다. 이는 국민 모두를 불행하게 만들 뿐이다.

우리나라처럼 부동산에 정부가 눈에 불을 켜고 규제를 하려는 나라는 OECD국가 중 없다고 한다. 온전하지 못한 정책을 펴면서 일부 국민까지를 끌어들이는 식으로 편을 가르는 정책은 그만해야 한다. 규제가 작은 것이 항상 좋다고 할 수 없지만 필요이상으로 간섭하는 것 역시 폐해가 발생한다.

다주택자의 투자전략

 

이런 시기에 다주택자에 대한 투자전략을 말한다는 것이 참 철이 없는 것처럼 보일수도 있겠다는 심정을 가지고 몇 자 적는다면, 보유하고 있는 주택수가 임대사업자등록증을 받을 수 없는 분이라면 차라리 장기로 보고 서울과 수도권등 투기과열지역내에서 종부세 과세대상에서 제외되는 1억원 이하의 소형부동산을 더 구입하여 임대사업자로 나서는 것도 한 방법이라고 생각한다.

왜 처분하라는 권고는 하지 않느냐고 궁금해 하시는 분도 계시겠지만 현재 정책의 흐름을 살핀다면 최소한 처분할 때는 아니라고 판단한다. 순전히 투자자의 관점에서 말한다면 말이다. 정부는 처분하라는 신호를 보내고 있지만, 본인이라면 내가 가지고 있는 부동산을 처분하지는 않을 것이기 때문이다.

한 예로 IMF때 멀쩡한 부동산을 헐값에 매각하고 난 뒤 그 부동산가격이 폭등해 버렸던 사실을 본인은 분명히 기억하고, 아마 독자들도 분명히 기억하고 계실 것이다. 그때 일부 언론이나 몇몇 부동산 점쟁이들의 어설픈 점괘를 신주단지 모시듯 해서 자신의 금쪽같은 부동산을 처분했던 분들은 아직도 회복하지 못하고 있는 것이 엄연한 사실이다.

 

지금이야 정부의 강력한 드라이브로 약세를 면치 못하지만 정책의 가변성을 생각한다면 다른 사고를 해보는 것도 현명하지 않을까 한다. 불과 5년 전에 그토록 강력한 장려정책을 폈던 정부였다.

결론을 대신해서

 

2003.10.29때도 10.29 발표하면서 당시 발표자가 ‘더 이상 부동산 규제정책은 없을 만큼 완벽하다’고 호언장담 했다. 사석에서는 자리를 걸겠다는 말까지 했다고 한다. 이번 정책을 발표하면서도 경제부총리는 ‘이 땅에서 부동산 투기는 오늘로 끝났다’고 말했다. 그러나 국민의 88%는 부동산이 여전히 유효한 재테크수단이라고 응답하고 있다. 왠지 부총리의 말씀이 공허롭게 들린다. 나만 그럴까.

정부에 대해서는

 

본인의 견해는 2003.10.29대책도 그리고 이번 2005.8.31부동산종합대책의 가장 큰 원인제공자는 다름 아닌 정부라고 생각한다. 부동산 정책은 주지하는 바와 같이 장기에 걸쳐 일관성을 가지고 입안*시행해도 온전한 효과를 이루기 어려운 난제인데, 우리 실정은 표를 의식하지 않을 수 없는 정치인이 주도하는 어설픈 정책입안과 서투른 시행으로 필연적으로 실패할 수밖에 없는 태생적 한계를 가지고 있다.

따라서 본인의 생각으로는 정책의 강도가 더 할수록 또 발표될수록 악화될 뿐이라고 생각한다. 시장왜곡과 정책실패에 대해 책임지는 이는 아무도 없이 한줌도 투기꾼들에 의해 전국이 부동산투기장으로 변질했다는 정부의 견강부회에는 절대 동의할 수 없다.

행정수도이전발표, 기업도시, 혁신도시, 공공기관의 지방이전등 어느 것 하나 땅값 상승에 원인으로 작용하지 않는 것이 없는 사실에 대해서는 입을 굳게 다물고 있다. 전국의 땅값을 지금과 같은 극심한 내수부진 속에서 이처럼 확실하게 상승시킨 것이 다름 아닌 현 정부다.

한 예를 들면 본인의 고향인 땅 끝 마을로 유명한 전남 해남지역도 전*답*임야등이 최근 수개월 사이에 수배에서 수십 배 가격 폭등현상이 벌어지고 있다. 원인 제공자는 물론 정부다. 아무런 대책없이 덜렁 발표하고 나면 그 다음 상황이야 보지 않아도 뻔 한 것 아닌가.이번 발표 중 공급확대 조치대책의 구체지역으로 거론되고 있는 마천*거여 지구의 가격 폭등에 대해서도 정부는 일시적인 현상이라고 발뺌하고 있을 뿐 어떤 후속대책도 신속하게 내놓지 못하고 있다.

이왕 발표된 정책이 시장에서 부작용이 최소화 하면서 하루속히 자리 잡기를 바라면서 일부지역을 제외한 대부분에 지역에서 숨고르기에 들어갔거나 가고 있다고 판단되는 지금 발표 후에 제기된 문제점을 집중 점검하여 수정할 부분은 과감히 수정하는 용기가 필요한 시기이다.

개인에 대해서는

 

부동산시장을 전망하고 가격의 추이를 예상한다는 것이 얼마나 어렵다는 것을 시간이 갈수록 절감하고 있다. 독자들 역시 양심(兩心)이 작용하고 있음을 부정하지 못할 것이다. 무주택자는 무주택자대로 1주택자는 1주택자대로, 또는 다주택자는 다주택자대로의 입장 말이다.

거창하게 말하여 부동산 가격변동이 가져오는 긍*부정에 대한 견해와 그 결과로 국가전체에 미치는 효과에 대해서 이야기 할 때와 본인의 문제로써 부동산 문제를 바라볼 때의 입장괴리 말이다.

쉽게 말하자. 이런 상황에서 주거용 부동산을 가지고 있지 않는 분이라면 구입할 것을 권한다. 시기로는 이번 연말에서 내년 1/4분기까지가 아닐까 한다. 물론 순전히 본인의 개인적인 사견으로 참고사항으로만 고려해주시길 바란다. 아무리 현명한 정부라도 당신을 부자로 만들어 주지는 못한다. 그것은 오직 본인의 몫이다.

본인의 판단으로는 이번 규제 정책의 가장 큰 피해자가 무주택자거나 일정규모 이하의 서민용 주택을 가진 사람들이 아닐까 한다.

** 이 글에 대해 부정적인 견해를 가진 분들에게 드리는 당부는 부동산을 공부하고 있는 사람으로 그런 의견을 가질 수도 있겠구나 하는 정도로 생각해 주시기 바란다. 너무 민감하게 받아들이지 않기를 바라며 누구로부터 몇 푼을 받고 글을 쓰거나 대변인 노릇한다는 식의 댓글은 사실과 다르다는 것을 밝힌다.

나와 다른 견해에 대해 관대할 수 있는 성숙한 독자의 따뜻한 질책을 기다린다.