▲서민주거안정,

 

정부는 이번 대책을 통해 임대주택 공급활성화, 무주택자 금융지원 및 청약우선권 강화 등을 통해 서민주거 안정을 꾀했다.
우선 서민 주거안정을 위해 무주택자에 주택 구입자금을 지원하고, 청약자격 우선권을 부여하는 방안이 마련된다. 또 서민주택공급 활성화 일원으로 그린벨트 260만 평을 풀어, 2012년까지 국민임대단지 100만호를 건설키로 했다.

 

서민 '최초 주택' 자금지원 부활과 청약우선권 우선부여!

무주택 서민 주택구입자금 지원을 위해 지난 2003년 12월 중단된 ‘생애 최초 주택구입자금’이 재도입된다. 또 영세서민의 전세자금 대출금리를 3%에서 2%로 낮추고, 근로자의 전세자금 대출금리를 5%에서 4.5%로 인하할 예정이다.

또한 연소득 2,000만원 이하의 가구주가 생애 처음으로 주택을 마련할 경우에 한해 주택금융공사의 모기지론을 우선지원하고 지원금리도 0.5%~1% 인하키로 했다.

이와 함께 무주택기간, 소득, 자산, 가구현황 등을 고려해 청약우선권을 부여할 계획이다.

이밖에 모기지 보험을 새로 마련해 비투기 지역 내 전용25.7평 이하 주택구입자에 한해 주택담보대출비율을 높여줄 방침이다. 주택담보대출이 점차 까다로워지고 있는 상황에서 이 같은 금융지원은 무주택 서민에게 단비 같은 소식이다.

또 서민주거안정과 투기방지를 위해  공공택지에 공급되는 모든 주택에 원가연동제가 적용되고, 25.7평을 초과 중대형 아파트에는 원가연동제와 더불어  주택채권입찰제도도 적용된다. 이와 함께 공공택지 내 분양권 전매 제한기간이 수도권의 경우 현행 5년에서 10년, 지방의 경우 현행3년에서 5년으로 강화된다.

 

▲주택 및 토지공급확대

 

앞으로 5년 동안 수도권에만 당초 계획보다 12만여 가구 늘어난 45만 가구의 중대형 아파트가 공급될 예정이다.

 

송파 신도시 2008년부터 분양

중대형 아파트 공급확대를 위한 송파구 거여동 등지의 200만평의 국공유지를 풀어 미니 신도시가 건설된다.

그 동안 강남의 강북으로 불렸던 송파 거여지구는 강남근접성으로 인해 강남대체 신도시로 개발된다.

 오는 2007년 지구지정과 개발계획 등의 수립을 거쳐 택지조성작업에 착수하고 2008년 하반기 경 분양에 들어간다. 이곳에 들어서는 주택은 5만가구이며 이중 2만 가구는 중대형아파트, 2만 가구는 국민임대주택으로, 나머지 1만 가구는 전용면적 25.7평 이하 국민주택 규모이다.

개발방식은 공영개발방식을 원칙으로 하고 원가연동제, 중대형평형은 원가연동제를 기본으로 하는 채권입찰제, 전매제한 등이 적용된다.

 

새로 조성될 송파신도시는 무주택 기간뿐만 아니라 재산. 가구원수까지 감안돼 가족이 많은 저소득층이 한층 유리해질 전망이다.

더불어 파주, 양주 옥정지구, 김포 신도시 규모를 당초 안보다 확대해 400만평규모의 신도시로 확대될 예정이다. 아울러 택지지구 내 전용25.7평 이상 중대형 아파트 공급비율도 현행 40%에서 50%로 확대키로 했다.

 

강북재개발지역, 특별법 통한 고급주택공급

이번 대책에는 서울 강북 등 기존 시가지 광역개발에 대한 청사진도 포함돼 있다.

강북 재개발 지역도 올해 안에 특별법을 만들어 강남에 버금가는 교육.문화 여건을 갖춘 고급 주택지로 개발한다.

그 동안 구 도심권 재개발 사업의 문제점으로 지적돼 온 소규모 단위의 사업 추진보다 용 적률과 층고제한 등 엄격한 건축 제한을 풀어 기반시설을 갖춘 체계적인 고급주택 공급이 목표다.

정부는 우선 뉴타운 사업 등을 묶어 최소 15만평 이상을 광역지구로 지정할 방침이다.

강북 재개발이 현행법상으로는 소규모 개별사업에 머물 수밖에 없어 강남에 버금가는 주거 환경을 만드는 데 한계가 있다는 판단에서다.

이를 위해 기반시설에 대한 집중적인 투자, 재정비사업의 공공성 강화,개발이익 환수 등을 효율적으로 할 수 있는 특별법을 제정키로 했다.

또 강북 공영 개발시 용적률 등 각종 규제를 완화키로 했다.

사업 시행시 주민동의 요건을 3분의 2에서 2분의 1로 낮추고,전용면적 25.7평 이하의 소형의무 비율도 현행 80%에서 60%로 낮출 계획이다.

아울러 광역지구 내 층고제한을 완화하고 용적률을 최대300%까지 상향 조정하되 용적률 증가분의 일정 비율을 임대 주택으로 짓게 할 방침이다.

 

▲부동산 투기수요 억제

 

금융규제

오는 9월5일부터 배우자, 자녀 명의 주택담보 대출이 어렵게 되고, 미성년자에 대한 주택담보 대출은 투기지역 여부와 상관없이 전면 금지된다.

기존 미성년자 담보대출의 경우 만기 후 1년 유예 기간 동안 전액 상환해야 한다. 또 부부 중 한쪽이 이미 아파트 담보대출을 받은 경우 나머지 배우자가 투기지역의 아파트 구입을 목적으로 담보 대출을 받으려 면 담보물건 제공과 ‘총부채 상환비율(DTI) 40% 이내’ 조건을 충족해야 한다.

30세 미만 미혼 자녀는 본인이 기존 주택담보 대출을 갖고 있지 않더라도 투기지역 아파트 담보대출을 받으려면 같은 조건을 충족해야 한다.

 

세제 강화

부동산 투기수요 강화방안으로 주택 및 토지 보유세제와 양도세제가 대폭 강화된다.

현재 50%에 머물고 있는 종합부동산세 과표 적용율을 2009년까지 100%로 높일 계획이다.
또 종합부동산세 과세기준을 기준시가 9억원에서 6억원으로 하향 조정키로 했다. 논란이 됐던 종부세 부담 상한선은 전년대비 1.5배 수준에서 3배로 올리기로 했다.

종합부동산세에 대한 세금이 세대별로 크게 늘어난다. 세대별로 합산해 공시가격 기준으로 주택은 기존 9억원에서 6억원, 나대지는 6억원에서 3억원으로 줄어들었다. 이를 초과해 보유한 사람은 우선 종합부동산세 부담이 증가한다.

반면 종부세 과세대상이 아닌 사람은 재산세 과표가 2007년까지 동결되기 때문에 걱정하지 않아도 된다.

양도세도 대폭 늘어난다. 1가구 2주택과 비업무용 토지 및 부재지주의 농지. 임야. 목장 용지는 내년부터 실거래가로 양도세가 과세된다. 2007년부터는 2주택 중 1채를 팔 때 양도세를 50% 일률 적용키로 했다.

따라서 앞으로 시세차익이 그리 크지 않을 것 같은 주택은 올해 안에 매도하는 전략이 필요하다.

 

 2007년부터 모든 거래 실거래가로

 

주택 양도시 과세 기준도 2007년부터 모든 거래에 실거래가로 적용된다. 또 수도권 광역시의 경우 기준시가 1억원, 기타지역의 경우 기준시가 3억원을 초과하는 1가구2주택 보유자에 대해서는 50% 단일세율로 중과키로 했다. 다만 이사 근무 혼인 등 불가피한 사유로 1가구 2주택이 된 경우에는 예외를 인정할 방침이다. 1가구2주택 양도세 중과는 1년간 유예기간을 거쳐 2007년부터 도입된다.

또 재건축, 재개발 등의 주택개발사업에 대해 개발부담금제를 재도입해, 기반시설부담금이 부과된다.

토지의 경우 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세기준이 ‘인별 합산 6억원(공시지가)’에서 ‘세대별 합산 3억원’으로 강화된다. 또 과표 적용율을 2009년까지 100% 수준으로 끌어올리고 세부담 상한도 전년대비 1.5배에서 3배로 상향 조정된다.

토지 양도 시 2007년부터 모든 거래에 대해 실거래가로 과세하고, 비사업용 나대지 잡종지와 부재지주소유 농지.임야. 목장용지에 대해서는 양도세율을 60% 단일세율로 인상키로 했다.

 

▲부동산 거래투명화

2006년부터 부동산을 거래할 경우 거래당사자와 부동산중개업자가 실제 거래가격을 시.군.구에 의무적으로 신고해야 한다. 또 신고된 실제 거래가격이 부동산 등기부에 기재된다.

 

끝으로 거래세의 경우 과세표준의 현실화를 감안해 내년부터 개인 간 주택거래에 한해 취.

등록세가 각각 0.5%씩 인하된다.

그 밖에 판교신도시 물량은 당초보다 10% 정도 늘어난 2만9,400가구 정도로 결정되었다.

늘어난 중대형아파트 10%에 해당하는 3100가구는 해 단독주택 용지 일부(500가구분)를 공동주택용지로 전환해 중대형 1500가구를 더 짓고 여기에 아파트의 평균 용적률을 160%에서 200%로 높여 1,600가구를 더 짓는 방식으로 공급된다.

오는 11월로 예정되었던 일괄 분양시기는 전용면적 25.7평 이하는 내년 3월, 25.7평 초과는 내년 8월에 각각 동시분양 형태로 일괄해 공급된다.

끝으로 판교신도시의 주택공급 제도도 바뀐다. 25.7평 초과, 이하 할 것 없이 모두 원가 연동제가 적용된다. 단 25.7 평이상의 경우 채권입찰제가 도입되어 시세차익이 상당부분 환수될 예정이다

다음에는 8.31 대책에 따른 바뀐 판교신도시 청약전략에 대해 알려드리겠습니다

제공:유앤알(www.youandR.co.kr) 컨설팅 그룹 박상언 대표.