참여정부의 부동산 투기 근절(根絶)을 위한 고 강력 정책과 넘쳐나는 공급물량으로 오피스텔 시장은 철 지난 옷가지처럼 대 바겐세일 중이다.   

 

분양가 대비 -10% 프리미엄은 길거리에서 보세 옷 고르듯 널었고, 이 또한 매수자의 매수의향이 전혀 없어 실제 계약이 이루어지는 선은 분양가에 훨씬 못 미치는 -20~30% 프리미엄 이다.

 

한 예로 서대문에 위치한 서비스 레지던스(호텔식 서비스를 제공 받고 장기 투숙하는 곳) 형 오피스텔은 분양가 대비 -20~30% 프리미엄 매도가액으로 다수의 물건이 나온 상태며 이 또한 계약이 지지부진한(遲遲不進) 상태이다.

 

경매시장만 보아도 최근 한 달 동안 전국 오피스텔 평균 낙찰가는 감정가 대비 62%이다.

결국 전세 보증금에서 약간 상회하는 금액에 낙찰 받는다는 애기다.

2004년 이후 줄 곳 경매 투자자들의 오피스텔 구입은 이렇게 접근하고 있다.

(어이없는 몇 분의 아주머니들 제외)

 

부동산 도매시장인 경매를 보아 감히 신의 영역인 미래를 점쳐 보건데, 이것이 오피스텔 매매가의 지지선, 진바닥 이라 보고 있다.

 

이젠 여기서 남들이 가지 않는 길을 가는 역발상적 생각을 해야 한다.

무지 가치 있는 물건을 무지 저렴하게 매수할 수 있는 매수자의 판이 벌이진 것이라고,

 

오피스텔의 가치를 판단해 보면, 전적인 수익 형 모델이다.

재건축이나 재개발처럼 물건의 본질 가치가 상승하는 테마가 아니고, 투자금액 대비 수익을 따지는 수익률 게임이다.

 

그러므로 고정적인 월세 수입이 유지되는 곳에 최대한 낮은 금액으로 매수할수록 본인의 수익률은 그에 비례하여 높아질 것이다.

 

실제 예로 들면

 

강남에 위치한 한 오피스텔이 분양가(11,570만원) 대비 -13.5% 정도인 1억 선에 급매물이 나왔다.

현재 이곳은 일본계 서비스 레지던스 업체가 위탁 관리하여 매달 75만원의 수익을 보장해 주고 있는데, 세금, 복비 등 제외비용 약 500만원을 포함하여 총 투자금액 1억500만원에  수익률을 계산해 보면 년 8.57%의 투자금액 대비 수익이 나온다.

또한 전문업체가 위탁 관리 해주므로 본인이 관리에 신경써야하는 부담은 전혀 없다.

 

여기서 수익률을 극대화하기 위해 대출을 이용하면 년 10.15% 이상의 수익을 창출할 수 있다.

대출 4000만원, 월이자 20만원으로 계산해 보면

10500만원 - 4000만원 = 6,500만원

75만원 - 20만원 = 55만원

55*12/6500*100 = 10.15%

 

참고로 현재 이 지역에 전철역이 생기고 있으므로 차후 물건가치 상승이나 임대료 수익이 더욱 커질 것으로 보인다.

 

분명 현재의 오피스텔 시장 날씨는 천둥, 번개, 장대 비 속이지만,

그렇기에 본질가치에 비해 저평가된 우량 물건을 가질 수 있는 기회가 오는 것이다.

워렌 버핏이나 필립피셔가 목이 닮도록 주장하는 가치주, 성장주처럼

 

여기서 한 가지 더하면

 

오피스텔 주로 이용하는 층은 학교나 직장 때문에 가족을 떠단 싱글족과 결혼을 안 하는 독신자, 결혼을 했지만 아이를 낳지 않는 딩크족 등을 들 수가 있다. 특히 여성들이 선호를 많이 한다.

 

이들이 원하는 건 교통이 편리한 곳, 전세금이나 관리비가 부담 없는 소형평수, 몸만 들어가도 되는 풀 옵션에 복층 형 등이다.

 

특히 교통 부분 즉 지리적 우의를 중요 시 해야 한다. 오피스텔은 시간이 흐를수록 감가상각이 그대로 반영이 되므로, 지리적 우의로 인한 매매가 상승이나 차후 리모델링 시 사업성  판단 기준이 되기 때문이다.

 

즉 결론을 말하자면 남들이 꺼려하는 이 시점에서 소액의 자본으로 경매나 급매를 통해 한번쯤 도전해 볼 틈새시장이라 생각한다.

 

갈 곳 없는 돈들이 분양광고의 눈속임에 당한 최초 분양자의 부담도 덜어주고, 서로가 win-win 할 수 있는 시장이라 개인적으로 생각한다.     

 

P.S  주택수가 걱정되신다고요???   임대사업자나, 저당을 이용하세요!!!