실제 주택을 매입할 때 100% 본인자금으로 하는 예는 흔하지 않고 통상 매입가격의 40~60%정도는 대출을 활용한다. 대출상품의 종류가 다양하고 복잡해서 어떤 대출상품을 선택하는가에 따라 실질적인 차입비용이 달라질 수 있는데 특히 국민주택기금 등의 정책적으로 지원하는 대출상품을 활용하면 낮은 이자율과 연 최고 1천만원까지 소득공제 혜택까지 얻을 수 있어 유용하다.

 

소득공제를 받을 수 있는 대표적인 대출상품으로는 근로자? 서민 주택구입자금대출과 주택금융공사의 보금자리론(또는 e-모기지론)과 시중은행의 주택담보대출이 있다. 이 상품들이 무조건 소득공제혜택을 얻을 수 있는 것은 아니므로 공제요건을 잘 알아둘 필요가 있다. 이하에서는 대표적인 담보대출상품과 소득공제 조건들에 대하여 간략하게 살펴보기로 한다.

 

 

◆ 2천만원 이하의 근로자가 3억원 이하 주택 구입시 근로자 서민구입자금대출을 활용하라.

부부합산 연소득(상여금 등 제외)이 2천만원 이하인 무주택 세대주가 주택가격 3억원 이하의 주택(전용면적 85㎡ 이하의 주택)을 구입할 경우에는 국민주택기금에서 지원하는  “근로자? 서민주택구입자금대출“을 이용해볼만 하다. 근로자? 서민주택구입자금대출은 금리측면에서 타 대출상품보다 유리할 뿐 아니라 소득공제로 인한 절세효과도 추가로 얻을 수 있다. 대출한도는 최대 1억원이고, 대출금리는 연 5.2%(정부고시에 따라 변동, 자녀수 3인 이상이면 4.7%)으로 중도상환수수료가 없다는 장점도 있다. 상환기간은 20년(1년거치 19년 상환, 3년거치 17년 상환)이다.

 

 

◆ 주택금융공사의 보금자리론(또는 e-모기지론)과 시중은행의 주택담보대출

6억원 이하의 주택을 매입하려는 무주택자라면 주택금융공사의 ‘보금자리론’이나 ‘e-모기지론’을 활용해볼만하다. 대출금액이 최고 3억원(LTV:65%~70%, DTI:33%~40%)까지 가능하며 10년~30년 만기의 장기 고정금리상품으로 금리상승시에 유리한 상품이다. 적용금리는 상환기간 등에 따라 최저 5.95%~6.4%이다. 보금자리론을 인터넷으로 신청하는 ‘e-모기지론‘은 0.2%까지 추가 금리할인 혜택을 받을 수 있다. 주의할 사항은 중도상환시 상환원금의 1%~2%(1년 이내: 2%, 3년 이내: 1.5%, 5년 이내: 1%)의 중도상환수수료를 물게 된다는 점이다.

 

이에 반하여 시중은행의 주택담보대출은 3년에서 30년까지의 상환기간에 연 5.5%~6.7%의 변동금리(변동금리와 고정금리 혼합상품 등도 존재)를 적용하고 있다. 대출한도는 담보대출인정비율(LTV, 40%~60%)와 총부채상환비율(DTI, 40%) 이내로 금액 제한은 없다. 3년 이내 중도상환시에는 기간에 따라 통상 상환금액의 0.5%~2%의 수수료를 내야 한다.

 

 

◆ 소득공제를 받으려면 요건을 갖추어야 한다.

근로자? 서민 주택구입자금대출, 주택금융공사의 보금자리론(또는 e-모기지론), 시중은행의 주택담보대출이 모두 소득공제를 받을 수 있는 것은 아니다. 소득공제를 받으려면 아래의 표와 같이 차입자가 무주택 세대의 근로자인 세대주이어야 하고, 구입하려는 주택도 전용면적 85㎡ 이하(25.7평, 통상 분양평수 33~34평)이고 기준시가(공시가격) 3억원 이하인 주택(또는 분양권, 조합원입주권)이어야 한다. 또한 상환기간과 차입시기 등의 요건을 모두 갖추어야 한다. 공시가격은 주택 소재지의 해당 시? 구? 군청 또는 건설교통부에서 확인할 수 있다.

 

 

소득공제 요건
차입자	무주택 세대의 근로자인 세대주
구입주택	전용면적 85㎡ 이하이고 기준시가(공시가격) 3억원 이하인 주택(또는 분양권, 조합원입주권)을 구입할 것
차입자	무주택 세대의 근로자인 세대주일 것
상환기간	거치기간 포함하여 15년 이상일 것(거치기간은 3년 이하일 것)
차입기한	소유권이전등기일로부터 3개월 이내까지 차입할 것

주의할 사항은 2주택 이상을 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 지급한 이자상환액은 공제받지 못한다는 점이다.

 

 

◆ 소득공제로 인한 절세효과는?

소득공제혜택으로 인한 절세효과는 차입자의 소득규모와 이자상환액에 따라 다르다. 일반적으로 근로자? 서민주택구입자금대출은 최고 0.5%정도의 금리인하 효과가 있고 보금자리론과 시중은행의 주택담보대출은 최고 1~2% 정도의 금리인하효과가 있다. 연소득(상여금 등 제외) 2천만원 이하인 자가 적용받는 소득세율(주민세 포함)은 대부분 0% 또는 8.8%(일부는 18.7%의 세율)이어서 근로자? 서민주택구입자금대출을 활용하는 경우 매년 한 달치 이자 금액 정도의 절세효과를 볼 수 있다. 예를 들어 근로자? 서민주택구입자금대출로 5천만원을 차입할 경우 처음 5년간 매년 평균 약 240만원 정도의 이자가 발생하는데 절세효과는 매년 0원(소득세를 내지 않는 경우) 또는 21만원(240만원×8.8%) 정도의 절세 효과를 볼 수 있다.

 

소득세율 최고 18.7%(주민세율 포함)를 적용받는 연봉 4천만원을 받는 직장인이 e-모기지론으로 1억원(6.15%, 20년 만기)을 대출받아 주택을 구입할 경우 처음 5년간 매년 평균 약 600만원의 이자가 발생한다. 이때 소득공제요건을 갖추었다면 매년 약 112만원(=600만원×18.7%)을 절세할 수 있고 실질이자율은 약 1.1% 낮은 5.05%정도가 된다.

 

◆ 장기주택마련저축, 청약저축, 근로자주택마련저축 국민주택임차차입금이 있는 경우 소득공제액이 줄어든다.

장기주택마련저축이나 청약저축 또는 근로자주택마련저축을 불입하고 있거나 국민주택임차차입금이 있으면 주택담보대출 이자상환액에 대한 소득공제액이 줄어든다. 주택담보대출 이자상환액과 장기주택마련저축?청약저축? 근로자주택마련저축의 불입금액의 40%와 국민주택임차차입금의 원리금상환액의 40%를 합한 금액이 연 1천만원을 초과할 수 없기 때문이다.

 

 

종류	공제금액
주택청약저축	불입액의 40% 연 300만원 한도	연 1천 만 원 한도
근로자주택마련저축(2004.3.1 폐지)
장기주택마련저축
주택임차차입금
주택담보대출 [근로자,서민주택구입자금, 보금자리론(e-모기지론), 시중은행 주택담보대출]	연 1천만원 이내에서 이자상환액 전액

 

◆ 거치기간 후 원리금상환능력여부와 주택매입시기를 먼저 하라.

 보금자리론 등의 담보대출은 이자만 납부하는 거치기간 이후부터는 원금과 이자를 상환하여야 하므로 경제적 부담이 커진다. 만약, 경제상황 등이 악화되면 그 부담은 훨씬 증가한다. 따라서 경제상황 등이 악화되더라도 원리금상환을 감당할 수 있는가를 먼저 고려하는 것이 중요하다. 또한 담보대출을 이용하기 전에 주택을 매입할 시기인가 아닌가에 대한 본인의 명확한 판단이 선행되어야 한다. 그런 후 가급적이면 주택 매입계약을 하기 전에 “변동(고정)금리, 대출기간, 근저당권 설정비용 부담문제, 중도상환수수료 부담, 소득공제 여부, 거치기간 등”을 시중은행 등에서 상세하게 상담 받은 후 본인에게 유리한 상품을 선택하는 것이 바람직하다.