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[부동산] 아파트 청약시장과 재개발시장 비교분석

작성자: 민권식
등록일: 2007/11/06
조회수: 5962

◈ chapter I. 유통구조

먼저 우리 경제의 유통구조를 살펴봅시다.

쌀을 예로 들어보도록 하죠.

1) 농부가 쌀을 재배합니다. : 원가. 필요한 물자를 스스로 생산하여 충당하는 자급자족의 개념입니다.

2) 재배한 쌀을 도매상인에게 팝니다. : 직거래가격. 이때의 가격이 가장 저렴합니다.

3) 도매상인이 소매상인에게 팝니다. : 도매가격. 직거래가격보다는 비쌉니다.

4) 소매상인이 소비자에게 팝니다. : 소매가격. 이때가 가장 비쌉니다.

부동산 또한 이러한 유통구조를 가지고 있습니다.

원시토지를 소유한 원주민(원가)에게서 개인이나 시행사, 지차제 및 국가와 같은 도매상인들의 매입을 거쳐(직거래가격) 아파트를 시공하게 되고(도매가격) 재개발 조합, 시행사, 시공사 등은 일반분양차익을 남기고 일반청약자에게 분양합니다.(소매가격)

이 유통구조에는 소매가격으로 출발하게 되는 아파트 청약시장의 한계성이 그대로 드러나 있습니다. 사업의 주체가 되어 사업이익을 공유하는 원가, 직거래가 개념의 재개발 조합원(조합)에 비해 굉장히 비효율적이라는 얘기입니다.

◈ chapter II. 분양권 전매

최근 분양권전매 관련 규제가 강화되면서 분양권전매 가능여부가 부동산투자의 키워드로 자리잡았습니다.

다음의 보도기사가 분양권 전매의 위력을 잘 대변해주고 있습니다.

'로또텔' 청약광풍 서울 도심서 재현?

[2007.10.31 머니투데이]

때 아닌 오피스텔 청약광풍이 서울 도심지에서 재현됐다.

지난 4월 송도 '로또텔' 청약광풍이 휩쓸고 간 뒤 오피스텔에 대해서도 규제를 강화하겠다던 정부의 엄포는 온데 간데 없다.

-중략-

시행사에 따르면 청약접수를 시작하는 오전 9시30분보다 2시간 전인 7시30분께부터 투자자들이 몰려 모델하우스 밖으로 한때 100m에 가까운 줄이 늘어서기도 했다.

-중략-

이처럼 오피스텔에 대거 청약이 몰린 이유에 대해 시행사측은 뛰어난 입지여건과 자유로운 전매제한 때문이라고 분석했다.

-중략-

그렇다고 분양가도 싼 편이 아니다. 3.3㎡당 700만원 전후로 인근 시세와 비슷하고 전용률도 47%에 불과하다.

부동산써브 함영진 실장은 '각종 규제에 묶여 있는 다른 부동산에 비해 오피스텔은 청약 자격, 전매제한 등이 자유롭고 소액투자가 가능해 청약광풍을 언제든지 일으킬 수 있다'고 말했다.

반값아파트정책은 청약률 '0'이라는 쓰라린 현실을 참담하게 느낄 밖에 없었고 부동산투자의 50%이상을 차지하던 아파트 분양권시장은 이미 얼어붙은지 오래입니다.

'요즘엔 딴거 필요없어. 분양권전매만 가능하면 본전은 뽑는다니깐.' 최근 건설업계에서 하는 말입니다.

다음 기사는 분양권전매제한에 따른 재개발시장의 높아진 가치를 잘 서술하고 있습니다.

분양권 전매제한, 재건축ㆍ재개발은 걱정 `뚝`

[2007.10.1 한국경제]

9월부터 분양가상한제가 모든 택지로 전면 확대되면서 분양권 전매제한 규정까지 덩달아 강화돼 새 아파트 청약 대기자들에게 비상이 걸렸다. 분양권 전매제한이 강화되면 분양받은 아파트를 계약 이후 최장 10년까지 되팔 수 없어 환금성이 크게 떨어질 수 밖에 없기 때문이다.

예를 들어 수도권 공공택지에서 올해 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 분양받으면 2017년까지 전매가 불가능하다. 하지만 모든 아파트가 다 그런 것은 아니다. 이번에 강화된 분양권 전매제한은 일반분양 아파트에만 해당되기 때문이다.

무엇보다 재건축·재개발구역 내 조합원 지분(입주권)은 이번에 강화된 전매제한 규정과는 상관이 없다. 우선 재건축 조합원 지분은 투기과열지구에서는 입주(소유권 이전등기) 직후, 비(非)투기과열지구에선 언제든지 전매할 수 있다.
재개발 조합원 지분의 경우도 별다른 제한이 없어 투기과열지구 지정여부에 관계 없이 원하는 시기에 사고 팔 수 있다.

이번시간에는 유통구조와 분양권전매라는 측면에서 아파트 분양권시장과 재개발 시장을 비교해봤습니다. 정책에 따른 투자의 트렌드를 제대로 짚는 것이 곧 성공투자의 지름길임은 두말할 나위가 없습니다. 아무쪼록 참고만 하시기 바라며 여러분의 성투에 조금이나마 도움이 되었음 하는 바램을 가져봅니다. 감사합니다.